如果說，昨天多家銀行先后官宣存量房貸利率調整細則讓買房人嗨起來，那么今天的土拍應該更讓市場荷爾蒙飆升。

今天兩位主角，雖然綜合條件不同，但最終都被爭搶到搖號，總價達138.69億元，絕非阿貓阿狗級別的地塊，堪稱史詩級土拍。

(相關資料圖)

一是上涌果樹公園北側地塊（下稱“上涌地塊”），雖然起拍總價超111億海珠最貴，但其中心區(qū)C位TOD的優(yōu)勢，仍吸引16組重量級大咖，把價格推到了127.8973億的巔峰，折合樓面地價52192元/㎡（扣除配建），足以躋身廣州宅地樓面價TOP 4。

二是番禺大石新光快速西側地塊（下稱“新光西地塊”），有江景，且封頂總價才10.7964億，折算樓面地價才22584元/㎡，對比不遠處24082元/㎡的迎賓路搖號地塊，濕濕碎啦。

anyway，都說土地市場是樓市的晴雨表，熱到變形的土拍對樓市信心多少都有提振作用。

超1小時拉鋸

海珠、番禺宅地138億封頂

早在地塊正式網上競價之前，KK就收到風，參拍上涌地塊的房企為清一色國家隊，當中不乏越秀、珠實、保利、中海、華潤、招商、華發(fā)、廣州地鐵、中建四局、中鐵建等身影。

尤其是像珠實、越秀、廣州地鐵這些廣州市屬國企，已經是廣州土拍的常客了，它們對廣州樓市的信心可見一斑。

今早8:30起，地塊開始接受報價。剛開閘僅2秒，1號牌的珠實就先報價為敬，在“抱得美地歸”這件事上，珠實可是一馬當先，毫不含糊。

△上涌地塊報價紀錄

到下午3點正式開拍前，上涌地塊已提前錄得16次報價，16組房企全部都有出價，可見各路大咖對地塊的志在必得。

到了3點，又是剛過2秒！1號牌的珠實再次報價，緊追不舍的“野心”可是完全沒有減退。

其后252號招商、668號中海、888號保利、866號越秀等加入拉鋸站，讓此次土拍大戲進入白熱化的爭奪中。

△上涌地塊競價紀錄

值得一提的是，由于地塊的起拍總價高（超111億），而增價階梯僅2000萬，與127.8973億的封頂價之間，還有漫長的拉鋸過程。

所以在開啟限時競價整整1個鐘后，各路企業(yè)依然活躍報價，可見個個都實力不俗。

△上涌地塊競價紀錄

直到各大咖互撕71分鐘后，1號牌的珠實報出全長第85輪價格，終于將地塊送進搖號池。

另一邊的番禺新光西地塊，熱度同樣不容小覷，共有12組企業(yè)參拍。

3點正式競價前已有10輪報價，正式競價后各路房企也各不相讓，曾多次在1分鐘內錄得多個報價，廝殺激烈程度毫不遜色。

△新光西地塊競價紀錄

最終，僅僅經過11分鐘，新光西地塊在第30輪報價后正式到達封頂價，旋即進入搖號階段。

上涌地塊

市中心巨無霸TOD

地塊的火熱，可以說是意料之內，情理之中。

一是因為地塊總價高，要有一定實力的房企才敢報名；二是地塊綜合素質很“靚仔”，只要有實力的企業(yè)都想將其收入囊中。

△地塊區(qū)位示意，出讓范圍與實際略有出入

具體看，它位于新滘西路以北、廣州大道南以西、逸景路以南，說白了就是海珠區(qū)府斜對面。

更亮眼的是，地塊不僅本身是地鐵11號線上涌公園站（在建，擬更名上涌站）上蓋，在西北側300米左右還有逸景路站（在建），妥妥的雙地鐵TOD。

△地塊航拍 @樓市前線 攝

地塊總用地面積約177193㎡，總建面約363744㎡，容積率3.0，包含居住、商業(yè)/商務設施、服務設施用途，算得上是市中心巨無霸綜合體項目了。

在出讓地塊范圍的西側，還預留了中小學用地，將打造18班小學+72班完全中學，據稱將由政府引進中大附中辦學（以最終官宣為準），順利落地的話是一大利好。

△本次出讓范圍未包含中小學用地

而且，地塊現(xiàn)狀以農林用地為主，南面隔新滘西路還有上涌果樹公園（中山大學上涌濕地生態(tài)科學園），這生態(tài)條件放在市中心，簡直贏麻了。

不僅如此，地塊周邊還有“城市綠肺”海珠濕地公園，都是潛在的加分項。

△海珠濕地公園

除了地塊生態(tài)素質以及未來規(guī)劃可圈可點，周邊齊全的生活配套也是吸引人的一大“殺手锏”。

華海雙語學校（原華附海珠雙語學校）、六中珠江中學、海珠萬達、合生新天地等都在步行范圍內，周邊還有大型住宅小區(qū)逸景翠園，煙火氣相當?shù)轿弧?/p>

△周邊部分配套

所以說，像上涌地塊這樣的一塊市中心靚地，房企們爭搶，潛在的買家同樣看好。

一是地塊臨近中大、客村商圈，附近有大量布匹市場、二手車市場等，有一定量的地緣客；加上周邊多是逸景翠園、疊彩園等舊小區(qū)，有改善置換需求。

二是周邊一手供應不多，3公里左右范圍的保利四季和頌、廣州地鐵瓏璟臺、保利湖光悅色等都是小體量樓盤或余貨不多，價格大致在9萬-10萬/㎡。

△保利湖光悅色

綜合市場情況，未來上涌地塊轉化項目能不能賣出高價呢？

應該不難，你看地塊還有一張王牌，即計容建面計算新規(guī)，做好高贈送產品，分分鐘卷S對手。

產品做得好，撕蔥都跟你跑。

新光西地塊

龍湖新對手來了

番禺新光快速西側地塊的火熱，可以說是意料之中。

還記得4月火到搖號的迎賓路地塊么？和新光西地塊同在大石板塊朝陽東路，兩者相距不到1公里，而迎賓路地塊封頂?shù)貎r24082元/㎡，新光西地塊為22584元/㎡。

相比之下，新光西地塊離地鐵大石站更近一些，望江景觀面更廣闊。當然，它距離快速路只有100+米，有點近。

地塊占地僅18865.56㎡，計容建面47806㎡，體量較小，內部除了6班幼兒園等少量公服設施之外，無法做更多配套。

好在，周邊富麗小學、富麗中學、建華匯商業(yè)中心等配套都是現(xiàn)成的，并且在步行范圍內。

至于附近的競品，主要有兩個，一個是佛系賣房的“老妖盤”上馨華府，約4.3萬/㎡；另一個是迎賓路搖號地轉化的龍湖御湖境，昨天掐點爆出首開均價4.7萬-5萬/㎡。

作為大萬博的新晉紅盤，龍湖御湖境的一舉一動都備受市場關注。

樓盤上個月已開放售樓部、樣板間，將推出建面約115-125-143-190㎡產品，計劃9月開盤。

△龍湖御湖境示范區(qū)實景

按照最新爆出的價格，預計總價區(qū)間在550萬-1000萬左右，最終成交價對于板塊將有指標意義，也值得新光西項目參考。

而未來的新光西地塊項目，要么憑借江景優(yōu)勢打造改善產品，和龍湖正面剛；要么和龍湖產品錯位，主打剛需或剛改戶型，互不分流彼此客群。

△龍湖御湖境樣板間

無論如何，后續(xù)大石板塊的流量，基本上都躲不過這兩個樓盤了。

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