1）上周美國地產(chǎn)數(shù)據(jù)出爐，傳達的核心信息還是：地產(chǎn)這波高息威壓之下，由于整體庫存偏低，這波地產(chǎn)周期調(diào)整幅度并不大。到5月，私人住宅批建數(shù)、地產(chǎn)已開工的新建住宅數(shù)都有觸底反彈的苗頭，甚至二手房都在量價雙雙緩慢攀升的階段。而后續(xù)美國地產(chǎn)市場很可能是高利息、低庫存下，賣家稀少、買家稀少的交易“漸凍”式買賣平衡狀態(tài)，不會對經(jīng)濟構(gòu)成重大拖累。

2）上周美聯(lián)儲鷹派表態(tài)后，市場開始重新今年下半年的加息可能，以及短期利率上行后的衰退預(yù)期，導(dǎo)致全球市場都在回調(diào)狀態(tài)。這兩周整體屬于空窗期：美股財報季尚未正式開啟（約7月中上旬正式開啟）；從技術(shù)驅(qū)動周期角度，目前科技股已然高漲到此估值位置，需要等待進一步的業(yè)績驗證。而宏觀角度，5月最重要的PMI、就業(yè)、時薪與CPI數(shù)據(jù)已知，本周還會發(fā)布PCE物價指數(shù)和個人消費支出數(shù)據(jù)來與之前發(fā)布的CPI和社零數(shù)據(jù)交叉檢驗，不算是全新數(shù)據(jù)，估計這兩周還是偏盤整狀態(tài)。

3）海豚君在上一期的組合策略中說過，中國資產(chǎn)的修復(fù)行情已行至尾聲，再加上持倉中的美股科技股估值也已在偏高狀態(tài)，因此整體做了一次大幅度的減倉，目前的股權(quán)倉位大約在55%左右，以等待財報季到來，看實際業(yè)績交付再找機會。

(資料圖)

以下是詳細分析

一、5月美國地產(chǎn)觸底反彈了？

本來市場預(yù)期中，高息最為打擊的行業(yè)——地產(chǎn)行業(yè)似乎已經(jīng)呈現(xiàn)出觸底反彈的跡象，尤其是當(dāng)上下游數(shù)據(jù)均信號統(tǒng)一地指向地產(chǎn)觸底。

首先是獲批的新建私人住宅數(shù)：5月再次明顯回升，獲批的住宅數(shù)環(huán)比已回升已轉(zhuǎn)為5%+的正增長；其次是已開工的新建私人住宅5月環(huán)比同樣由負轉(zhuǎn)正，季調(diào)后的環(huán)比大幅拉升到了22%。

另外，5月美國二手房交易也呈現(xiàn)出復(fù)蘇跡象：二手房交易均價從今年開始已經(jīng)走出了降價的泥潭，并且逐步企穩(wěn)回升三個月后，5月二手房的交易量也回來了，季調(diào)后環(huán)比增長了3%。到5月美國二手房算是實現(xiàn)了微弱的量價齊升。

目前從市場的去化速度來看，由于二手房掛牌量相比疫前少了太多，目前二手房的去化速度是三個月，仍然明顯低于疫前的3-4個月左右。

而目前居民住房貸款的還款質(zhì)量也是在空前較好的位置上：居民按揭貸款不僅違約率（90天）在歷史低位上，而且房屋貸款中轉(zhuǎn)為90天違約的比例也在歷史低位中。

還有一個另外一個有意思的數(shù)據(jù)是，幾輪快速加息后，美國房貸利率去年10月觸頂之后，今年以來并未進一步上行，目前30年房貸利率企穩(wěn)在6.6左右，反而有所回落。

上下游的數(shù)據(jù)結(jié)合在一起，可以清晰地看到這樣一個圖景：

1）由于2008年次貸危機后，居民地產(chǎn)去庫存比較徹底，二手房存量不大，去化壓力不是特別大，所以即使高息，美國從上游的地產(chǎn)建設(shè)、到下游的地產(chǎn)銷售，都沒有上一波次貸危機中無度放貸帶來的狂風(fēng)暴雨式調(diào)整；

2）從實際的房貸利率來看，不同于國內(nèi)房屋貸款LPR+利率溢價，美國房屋貸款利率進入2023年后并未隨基礎(chǔ)利率的上揚而等比例上揚，反而隨著加息接近終點后，房貸利率反而有所下滑。

整體上來看，這一輪的地產(chǎn)調(diào)整似乎并不大，所以對經(jīng)濟的拖累并不嚴(yán)重。不過從動銷 vs新房存量數(shù)據(jù)來看，目前新房去化周期仍然比較長，接近八個月的狀態(tài)。海豚君傾向于認(rèn)為，在高息持續(xù)的情況下，即使這波地產(chǎn)去化不激烈，但地產(chǎn)也擺脫高息的影響，直接進入以往常態(tài)下的市場狀態(tài)，而更偏于低庫存下，賣家稀少、買家也稀少的“漸凍”式平衡狀態(tài)。

二、所以，美國還要加息？

經(jīng)濟走到現(xiàn)在問題不大，而銀行體系的信用收縮也基本在蝸牛慢爬的速度。從最新披露數(shù)據(jù)來看，緊貨幣是有的：美國在貨幣收緊的背景下M2相比去年底收縮了接近3%，基礎(chǔ)利率拉升了75個基點；但實體經(jīng)濟的緊信用并不明顯：銀行對實業(yè)和消費的信貸發(fā)放余額仍有1.2%的正增長，仍在凈投放當(dāng)中。

在這種情況下，美聯(lián)儲在最新議息會議上，雖然暫停了加息，但又掛了個高懸的錘子“年內(nèi)再加息50個基點”（今年后面還有7月、9月、11月和12月四次議息會議），給美聯(lián)儲后續(xù)政策操作空間留了個后路。

由于美聯(lián)儲鷹派引導(dǎo)目標(biāo)利率再上50個基點，上周市場的交易似乎又回到了偏衰退的交易方向上：10年期國債收益率基本未變，而短債收益率上行，利差倒掛加重，隱含的經(jīng)濟衰退預(yù)期加劇。

這兩周整體屬于空窗期：美股財報季尚未正式開啟（大約7月中上旬正式開啟），從技術(shù)驅(qū)動周期角度，在目前科技股已然高漲到此估值位置，需要進一步的業(yè)績驗證。而宏觀角度，5月最重要的PMI、就業(yè)、時薪與CPI數(shù)據(jù)已知，本周還會發(fā)布PCE物價指數(shù)和個人消費支出數(shù)據(jù)來與之前發(fā)布的CPI和社零數(shù)據(jù)交叉檢驗，不算是全新數(shù)據(jù)，估計這兩周還是偏盤整狀態(tài)。

三、組合調(diào)倉

上周海豚君對虛擬組合做了一個相對系統(tǒng)性的調(diào)倉，其中美股基于科技股估值目前在偏高位置，調(diào)出了部分高估倉位，同時港股反彈至尾聲，調(diào)出了一些估值回調(diào)至合理水平的個股。具體如下：

四、組合收益

6 月 23 日周，Alpha Dolphin 虛擬組合下行4.2%，明顯弱于標(biāo)普500指數(shù)（-1.4%）與滬深 300（-2.5%）；但強于MSCI 中國指數(shù)（-6.9%）、恒生科技指數(shù)（-8.4%）.

自組合開始測試到上周末，組合絕對收益是 18.2%，與 MSCI 中國相比的超額收益是 41% (原Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)有一定問題，重新更新后超額收益較高。從資產(chǎn)凈值角度來看，海豚君初始虛擬資產(chǎn)1億美金，目前是1.2億美金，凈值1.2)。

五、個股盈虧貢獻

美聯(lián)儲鷹派表態(tài)、市場再次上調(diào)終點利率的情況下，上周市場在普跌狀態(tài)。整體來看，基本面越弱的公司跌幅相對更大一些，另外短期漲幅較大的回調(diào)力度也比較大。市場來看，基本面穩(wěn)健又有科技周期加持的美股龍頭股比較抗跌，調(diào)整幅度不大，中國資產(chǎn)整體跌幅仍然偏大。

具體漲跌靠前的公司，海豚君對原因整理如下：

六、組合資產(chǎn)分布

本周組合調(diào)倉后共計配置股票 24只股票或 ETF，其中評級為標(biāo)配 5只，評級低配的為 18只，其余為黃金、美債和美元現(xiàn)金。截至上周末，Alpha Dolphin 資產(chǎn)配置分配和權(quán)益資產(chǎn)持倉權(quán)重如下：

原文標(biāo)題 : 美國房市：上波次貸危機的原罪，這次為何如此抗摔？

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