本文，將從租房市場數(shù)據(jù)、政策對長租公寓的影響、長租公寓盈利痛點三個方面解讀長租公寓市場發(fā)展現(xiàn)狀。

租房市場大數(shù)據(jù)

首先，長租公寓發(fā)展前景如何？一組數(shù)據(jù)告訴你。

市場容量

流動人口規(guī)模巨大，15年末達2.47億人，72%通過租房居住，總租金達22424億元。

租金VS收入

租客更傾向居住舒適度，過半租客愿以收入的3-6成用來租房。（通常情況下，租金占收入的比重不超過三分之一，但是目前的趨勢是為了居住舒適度的提高， 55%的租客愿意拿出3~6成的收入來租房）

租金增長情況

全國各主要城市二手住宅租金價格穩(wěn)中有升，北上廣深租金價格漲幅居高，上海租金價格漲幅名列前茅，較高的租金水平有利于存量房租賃市場的發(fā)展。

租房模式

整租占比58%，2人合租成為最受歡迎的租房方式，但同時仍有23%以上的人成為租房蟻族。

全國合租VS整租情況調(diào)查

全國不同合租人數(shù)的占比

換房頻率

租客租房周期為2年以內(nèi)，工作生活的變動是其頻繁換房的首因。

2016年上半年全國換房頻率調(diào)查

租客換房原因及比重

租客情況

90后成為租客主流，看中生活品質(zhì)與強烈社交需求，對房屋居住舒適感更高。

2016年上半年全國租客年齡分布

數(shù)據(jù)顯示，客觀背景下，房價持續(xù)攀高，結(jié)婚年齡逐年推移，滯留在租房市場上，租客人群的不斷增長促進租房市場不斷增大。而租房市場卻面臨房客關(guān)系緊張及蟻族群租的現(xiàn)象，租客整體滿意度不高。另外居住觀念升級，90后成為租房主體，看中生活品質(zhì)與強烈社交需求的他們對房屋居住舒適感更高，已經(jīng)不滿足以前的居住環(huán)境。以上種種，都說明租房市場存在改善升級的空間，長租公寓遇發(fā)展的最佳風口。

政策推動行業(yè)規(guī)范化

其次，縱觀近期政策動向，政府大力推進住房租賃市場規(guī)范化，除了加緊修訂各種租房條例及規(guī)范，積極疏通各種渠道外。在整治租房市場環(huán)境上，政府的行動也可謂鐵腕手段，以上海為例，主要體現(xiàn)在對“類住宅”和拆違的治理上。

在“類住宅”方面，421土地出讓新政出臺后，類住宅及分割型商辦物業(yè)撤底退出歷史舞臺。對于二房東來說，出售型公寓式辦公及酒店式公寓絕跡，市場上小業(yè)主租賃市場供應將大大減少，在供求關(guān)系失衡狀態(tài)下，二房東租房租金可能進一步上揚。

而在拆遷整頓方面，上海2017年年后通過拆違重拳整治租賃市場，商改住、廠房改公寓被全面取締。整治范圍包括浦東唐鎮(zhèn)、高橋，浦西、普陀、寶山、虹口，僅浦東今年就計劃清退1600萬平方違章建筑。（上海拆除違建公寓主要包括四類：無產(chǎn)權(quán)的違建房、廠房改集中式公寓、分散式群租房、商住公寓）

拆遷整頓對住房租賃市場的影響非常明顯：

◆此類群租、廠房及違建用地公寓存在大量的安全和消防隱患，清理后整體租賃市場環(huán)境更加優(yōu)良，勢必將進一步促進租賃市場規(guī)范化。

◆ 此類群租人群基數(shù)廣大，被清理后將涌向普通商品房租賃市場，進一步推升租賃市場短時供需矛盾。

◆ 拆違斷絕了當前絕大多數(shù)主流長租公寓運營商拿房途徑，資金實力弱運營能力差的運營商將被吃掉，長租公寓迎來重新洗牌。

風口下的豬不會飛

盈利模式尚未成型

最后，雖然存量房產(chǎn)未來發(fā)展長租公寓是大勢所趨，但目前長租公寓行業(yè)還處在化學反應中，盈利困局仍存。

困局一：盈利方式單一，主要來自于租房服務(wù)收益和房客衍生服務(wù)收益。

租房服務(wù)收益，是長租公寓最主要的租金收入、管理費和每年固定租金漲幅收入；而房客衍生服務(wù)收益，即增值服務(wù)收益，主要為社群服務(wù)收益、o2o服務(wù)收益、消費信貸和長租產(chǎn)品金融投資。其中社群服務(wù)是長租公寓商業(yè)模式中比較常見的，并且越大體量的公寓越能體現(xiàn)社群的價值；而金融產(chǎn)品的設(shè)計卻需要非常穩(wěn)定的客群和信用體系，小型品牌公寓要介入金融服務(wù)的難度大。

困局二：投入與產(chǎn)出矛盾下，降本增效成為解決當前困境的主要途徑。

投入方面，由于房價過快上漲，導致收房成本過高，再加上裝修和運營成本，前期投入成本高昂，運營企業(yè)面臨資金壁壘，在一線城市20平米的全裝全配，裝修成本在4-5萬元/左右，1萬多間分散式公寓，裝修成本在4-5億元，而規(guī)模最大的自如目前收房50萬間左右，所以，僅裝修一項，自如就需要投入資金200億以上。

而產(chǎn)出方面，盈利主要依靠房租差價和管理費，屬于傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式。通常做的比較好的三年能收回投資，營運能力差一點為五年甚至八年。

因此，降本增效成品牌公寓企業(yè)“省錢”的主要途徑。例如：城家公寓（www.cjia.com）利用CAS系統(tǒng)及長短租結(jié)合，通過精細化運營實現(xiàn)降低5%的成本，同時進行長短租結(jié)合，淡化長短租的邊界，提高坪效。

總之，目前長租公寓盈利難問題一直未得到解決，但是從去年延續(xù)至今的行業(yè)亮點，就是金融產(chǎn)品的創(chuàng)新不斷，外延式收購與跨行業(yè)資源合作日趨頻繁，未來隨著市場深度調(diào)整和優(yōu)化，長租公寓盈利閉環(huán)可期。