【案情簡介：拆遷戶頻遭騷擾】

甘女士在2001年購買了江西省某市商業(yè)中心地帶一處商鋪，并一直用于出租。因為商鋪位置好，所以甘女士一家的收益也算可觀。2016年7月底，甘女士突然接到社區(qū)電話通知，讓業(yè)主帶著產(chǎn)權(quán)證去登記。一頭霧水的甘女士去了之后才知道，商鋪可能要被征收了。甘女士覺得自己商鋪位置在市中心，即使被征收，補償也不會差。心里想著一定會好好配合政府工作。所以甘女士和家人積極參與政府的征收問卷調(diào)查，并把自己的補償意愿表達明確，希望能夠獲得相應(yīng)的店面安置。誰知在沒有任何征收部門與甘女士溝通的情況下，甘女士的商鋪租戶開始遭遇不同程度的騷擾和威脅，阻擾租戶正常經(jīng)營。后來一些不明身份人員更是變本加厲，多次電話騷擾甘女士，甚至登門到甘女士家里無理取鬧，要求甘女士他們無條件交出商鋪。甘女士及家人的身心受到極大刺激。甘女士認為，自己的補償要求是合理合法的，怎么就會遭受這樣的威脅？于是甘女士開始學習法律，準備尋求專業(yè)律師的幫助，后來她找到了北京在明律師事務(wù)所的楊念平、燕曉靜律師。

【律師辦案：評估報告不容替代】

兩位律師聽取了甘女士的案情之后，從專業(yè)角度分析，認為現(xiàn)階段征收部門從未將補償情況告知甘女士，也沒有進行過評估，甘女士現(xiàn)在面臨的逼遷情形沒有任何的法律依據(jù)。需要進行調(diào)查取證來鎖定證據(jù)。甘女士委托律師后不久，便收到區(qū)政府作出的房屋征收補償決定書。于是燕律師詳細制定維權(quán)方案，在時機恰當之時，將區(qū)政府訴至南昌鐵路運輸法院，要求撤銷區(qū)政府對甘女士作出的房屋征收補償決定。

在開庭之前，甘女士收到被告區(qū)政府的答辯狀和證據(jù)材料。案件庭審時，被告席上區(qū)政府工作人員和律師向法庭一一舉證答辯其作出房屋征收補償決定的依據(jù)和理由，意圖以此來證明自己作出行政行為的合法性。

燕律師嚴格按照法律規(guī)定分析這些證據(jù)材料并逐一進行質(zhì)證時，發(fā)現(xiàn)了重大突破口，找到了被告區(qū)政府作出房屋征收補償決定的根本違法點——評估報告的缺失！主要表現(xiàn)在：區(qū)政府作出的房屋征收補償決定中，針對被征收人甘女士商鋪給出的補償價值沒有任何評估依據(jù)，僅僅是一些作為補償?shù)臄?shù)字列舉在補償決定書里。甘女士和燕律師對此表示質(zhì)疑，針對這一問題雙方展開了激烈的辯論。

區(qū)政府辯稱，這一補償結(jié)果是由選定的評估機構(gòu)評估所得，并認為已經(jīng)向法庭出具了選定的委托評估機構(gòu)作出的“致委托方函”（即向評估機構(gòu)出具的授權(quán)委托書），足以證明在作出房屋征收補償決定之前，已經(jīng)對被征收人甘女士的商鋪進行了評估，也告知了甘女士這一評估結(jié)果，所以房屋征收補償決定中的補償數(shù)額是有法律和事實依據(jù)的，也符合法定程序，希望法院能夠維持房屋征收補償決定。

燕律師對區(qū)政府的答辯果斷表示不予認可。認為區(qū)政府對于是否進行評估房屋的答辯并不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》中對國有土地上房屋進行補償?shù)姆梢?。根?jù)《條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》的規(guī)定，納入征收范圍內(nèi)的國有土地上房屋，應(yīng)當由征收部門委托房屋評估機構(gòu)調(diào)查評估，分別作出房屋征收的整體評估報告和分戶評估報告，并送達至被征收人。評估機構(gòu)作出的分戶評估報告中對被征收房屋及物品價值的評估，作為征收人向被征收人作出房屋征收補償決定，確定被征收人獲得補償安置利益的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。而被告區(qū)政府在向甘女士作出房屋征收補償決定之前，不但沒有對其房屋進行評估，也未向其送達分戶評估報告，且在案件訴訟中并未向法庭出示有關(guān)評估報告的證據(jù)，因此屬于違反法定程序作出房屋征收補償決定，這一決定依法應(yīng)當予以撤銷。

法院在聽取了雙方的質(zhì)證和辯論意見之后，認為區(qū)政府沒有提供向甘女士作出的分戶評估報告證明其行為的合法性，在征收過程中，僅僅委托評估機構(gòu)，出具一份沒有實質(zhì)內(nèi)容的“至委托方函”，損害了甘女士對自己被征收房屋評估價格的知情權(quán)和異議權(quán)，作出的房屋征收補償決定違反了法定程序，導致甘女士無法獲得合法合理的補償。法院最終作出判決，撤銷區(qū)政府對甘女士作出的房屋征收補償決定。

【案件評析】

對國有土地上房屋進行征收，對被征收人而言，最重要和最關(guān)注的就是最終能夠獲得多少補償安置利益。

第一，被征收人應(yīng)當依據(jù)何種標準、以何種方式確定被征收房屋所能獲得的補償？

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條的規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

據(jù)此，對被征收人的補償要參考周邊類似房屋市場價格，這是法定標準；

其次，根據(jù)法定補償價格標準，應(yīng)當由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)對被征收人的房屋進行評估。即評估報告是房屋征收部門對被征收人作出房屋征收補償決定的核心依據(jù)。同時，法律賦予了被征收人對評估結(jié)果持有異議時可以主張權(quán)利的方式方法。

第二，被征收房屋的評估報告如何作出？被征收人如何確定房屋征收補償決定中確定的補償數(shù)額是否真實合法？

首先，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)在接受委托之后，應(yīng)當通過實地查勘等方式確定估價房屋的補償價值。

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第六條第一款規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。第十二條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。在甘女士訴房屋征收補償決定一案中，區(qū)政府僅僅提供“致委托方函”，這一證據(jù)只能證明區(qū)政府作為征收人委托了房地產(chǎn)估價機構(gòu)欲對征收范圍內(nèi)房屋實施評估行為。但是卻沒有證據(jù)證明房地產(chǎn)估價機構(gòu)對甘女士房屋進行了實地查勘，故而亦無法精準評估甘女士房屋價值。

其次，房地產(chǎn)估價機構(gòu)在評估事項完成之后，應(yīng)當出具整體評估報告和分戶評估報告，并送達至被征收人。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十六條第一款規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應(yīng)當將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。第十七條第一款規(guī)定，分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應(yīng)當向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。

那么，在甘女士一案中，區(qū)政府沒有委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)對甘女士房屋進行評估，房地產(chǎn)估價機構(gòu)也未能向甘女士出具分戶評估報告，更談不上送達分戶評估報告的問題。如此一來，便剝奪了甘女士作為被征收人對評估結(jié)果的異議權(quán)。又因為區(qū)政府作為征收人，對被征收人作出的房屋征收補償決定中，涉及的房屋補償價值是依據(jù)分戶評估報告里確定的價值評估結(jié)果為依據(jù)，由此可以得知，在沒有分戶評估報告的情況下作出來的房屋征收補償決定，必然因為房屋補償價值這一核心內(nèi)容沒有客觀事實依據(jù)，而導致其最終被確認違法。