市場(chǎng)梁學(xué)城 2023-09-04 08:25:10 來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)

新政官宣后，久旱逢甘霖的市場(chǎng)各方為之振奮。

9月1日，北京市住建委、央行營(yíng)管部、金融監(jiān)管總局北京監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布通知，即日起優(yōu)化北京個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即北京將在全市范圍內(nèi)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

(資料圖片)

通知規(guī)定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在北京市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。通知自9月1日起施行。

9月2日，記者采訪了解，多個(gè)售樓處人聲鼎沸，朝陽(yáng)區(qū)璽悅朝陽(yáng)一名置業(yè)顧問向記者表示，“之前不少觀望的客戶都奔著政策來(lái)看房，昨天直到凌晨?jī)牲c(diǎn)還在接待，今天早上9點(diǎn)客戶又開始源源不斷的來(lái)?！?/p>

北京中原首席分析師張大偉表示，北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺(tái)，將明顯降低首套房的購(gòu)房門檻。對(duì)于有置換、改善類住房需求的京籍和非京籍家庭，將帶來(lái)切實(shí)的作用。這將大大減少該類客戶的首付壓力，可購(gòu)買地段更好面積更大的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)短期內(nèi)將明顯提振北京房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度，激發(fā)市場(chǎng)剛需和改善性需求入市。

項(xiàng)目推盤節(jié)奏加快

利好政策推動(dòng)下，北京多個(gè)樓盤開始“全天候接待”客戶。

記者注意到，多項(xiàng)目打出“不打烊”的海報(bào)，華潤(rùn)置地的長(zhǎng)安潤(rùn)璟、北京瑞府、悅府，金地集團(tuán)的北京壹街區(qū)項(xiàng)目，龍湖的云海硯項(xiàng)目，還有招商的璀璨公元等項(xiàng)目。與此同時(shí)，也有項(xiàng)目把握利好先機(jī)，朝陽(yáng)區(qū)前葦溝板塊的中建璞園于新政后第二日開盤。

位于石景山的中海學(xué)府里項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露稱，項(xiàng)目開盤后的首個(gè)周末，不少一直觀望的客戶都前來(lái)認(rèn)購(gòu)，9月2日上午到訪超過(guò)50組。在招商璀璨公元售樓處，也有不少人圍著沙盤聽銷售介紹項(xiàng)目情況?！按蠹s有80%的客戶是為了‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策來(lái)的，之前觀望的客戶在政策發(fā)布后，都來(lái)詢問貸款資格和貸款利率?！?/p>

在新政熱浪之外，亦有項(xiàng)目聲稱將收回現(xiàn)行優(yōu)惠政策。越秀·天玥9月1日發(fā)布消息稱，9月2日折扣收回99折，9月4日全部原價(jià)銷售。與此同時(shí)，越秀北京還簽下軍令狀，北京五盤聯(lián)動(dòng)沖刺年度挑戰(zhàn)目標(biāo)。

另外，部分項(xiàng)目還開始收緊客戶付款周期?！爸?～5個(gè)月交齊首付即可，現(xiàn)在需要先交20%首付款，剩余尾款必須在1～2個(gè)月付清?！背?yáng)區(qū)新盤保利·和光煦境銷售顧問張磊（化名）向記者說(shuō)道。

三元嘉業(yè)作為首農(nóng)集團(tuán)旗下的地產(chǎn)投資企業(yè)，在朝陽(yáng)北路的璽悅朝陽(yáng)項(xiàng)目表示，不同的付款周期可以享受不同的優(yōu)惠價(jià)格?！?個(gè)月內(nèi)付清全款可享受2個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠；1個(gè)月內(nèi)付清首付可享受1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠。”

開發(fā)商緣何匆忙收回折扣？

IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)記者表示，隨著利好政策的預(yù)期實(shí)際落地，這對(duì)開發(fā)商和投資者都釋放了一種積極信號(hào)，而購(gòu)房者“買漲不買落”的心理也促使開發(fā)商以“收回折扣”作為噱頭來(lái)進(jìn)行促銷，以達(dá)到盡快去化的目的。

以越秀為例，越秀·天玥5月19日一期開盤，北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，截至9月2日，382套房源共計(jì)簽約111套，簽約額約8億元，去化不足30%。而從越秀釋放的信息，開盤當(dāng)日熱銷18億元，3個(gè)多月過(guò)去網(wǎng)簽與住建委的數(shù)據(jù)相差巨大。而在此之前，就有多家媒體對(duì)越秀的網(wǎng)簽速度提出質(zhì)疑，認(rèn)為其銷售存在水分。除此之外，越秀天恒·懷山府開盤近兩年，網(wǎng)簽僅55套，去化約5%。如此銷售壓力之下，倒逼越秀北京以“收回折扣”和“軍令狀”雙重手段來(lái)完成業(yè)績(jī)目標(biāo)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從企業(yè)銷售心態(tài)來(lái)說(shuō)可以理解，但卻不能支持。新政發(fā)布的出發(fā)點(diǎn)是為了解決合理住房消費(fèi)需求，盲目改變價(jià)格策略只會(huì)再度加大購(gòu)房壓力，建議企業(yè)應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，積極穩(wěn)定市場(chǎng)秩序。

“金九銀十”可期

對(duì)于“認(rèn)房不認(rèn)貸”的影響，諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙分析稱，該政策對(duì)有置換改善住房需求的家庭有明顯利好，也激活一部分有觀望情緒的購(gòu)房人重啟置業(yè)計(jì)劃，北京樓市的“金九銀十”值得期待。

“在一定程度上‘認(rèn)房不認(rèn)貸’有利于促進(jìn)成交，也增強(qiáng)了客戶的購(gòu)買意愿。”王小嬙表示，

此次三部門明確推動(dòng)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，對(duì)兩類購(gòu)房群體存在利好。一類是常住地有一套貸款住房準(zhǔn)備賣出房子換房，一類是在外地有過(guò)房貸記錄本地?zé)o房的購(gòu)房客群，政策執(zhí)行后這兩類客群再次購(gòu)買房屋按照首套房的房貸利率進(jìn)行計(jì)算，可降低購(gòu)房成本。

而在此之前，在宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程不及預(yù)期、潛在購(gòu)房者市場(chǎng)信心不足等多重因素影響下，這部分業(yè)主的置業(yè)需求延緩，看房熱度也有一定程度下滑。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京新房成交48.2萬(wàn)平米，環(huán)比下降22.3%，同比下降17.8%。價(jià)格方面，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，8月份北京新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.03%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.22%，連續(xù)4個(gè)月下跌，二手房房?jī)r(jià)下跌預(yù)期仍然存在。

“對(duì)市場(chǎng)而言，‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’有利于改善性需求的釋放，也符合更好地滿足改善性合理住房需求政策方針，預(yù)計(jì)短期內(nèi)將明顯提振北京房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度，激發(fā)市場(chǎng)剛需和改善性需求入市?！必悮ぱ芯吭赫J(rèn)為，一方面，使剛需和改善群體循環(huán)起來(lái)，改善性群體將原有住房掛牌出售，增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實(shí)現(xiàn)剛需和改善群體的良性循環(huán)。另一方面，改善群體賣掉二手房后購(gòu)買新房，促進(jìn)二手房新房的良性循環(huán)。進(jìn)一步，新房市場(chǎng)銷售改善，房企回款加快，拿地投資信心提高，土地市場(chǎng)修復(fù)，最終實(shí)現(xiàn)房地市場(chǎng)和行業(yè)的良性循環(huán)。

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