9月7日，官方發(fā)布了兩條利好買房人的信貸政策。中建工農(nóng)等國有六大行均發(fā)布公告，明確存量首套住房貸款客戶，無需客戶申請，銀行將主動統(tǒng)一批量下調(diào)首套貸款利率。

與此同時，上海公積金中心也對住房公積金政策做出優(yōu)化，重點對高齡住房的公積金貸款年限做了延長。

首套房貸利率下調(diào)，

(資料圖片)

符合條件客戶銀行會統(tǒng)一調(diào)整

9月7日，六大國有銀行包括工商銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行和郵儲銀行通過官微發(fā)布了關(guān)于存量首套個人住房貸款利率調(diào)整有關(guān)操作事項的公告。

工商銀行發(fā)布公告稱，自2023年9月25日起，將與存量個人住房貸款客戶就貸款執(zhí)行利率進行協(xié)商調(diào)整?！霸J款發(fā)放時執(zhí)行首套房貸利率標準的存量房貸，我行將于2023年9月25日集中批量調(diào)整合同貸款利率，批量調(diào)整后于當日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計算。”

中國銀行發(fā)布公告稱，“對于符合條件的存量首套住房貸款，客戶無需提交申請，我行將統(tǒng)一通過批量調(diào)整的方式進行調(diào)整”；“對于符合條件的存量二套房及以上貸款，由客戶向我行主動申請利率調(diào)整，并提供佐證材料，經(jīng)我行審批通過后按照批量或單筆的方式進行調(diào)整”。

隨后，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等銀行均發(fā)布了類似公告。根據(jù)公告梳理，下面為六大行本次通知的重點：

（1）時間段：

根據(jù)LPR的定價改革以及住房貸款利率下限調(diào)整，此次六大行的細則中均明確了3個時間段：2019年10月8日（不含）之前、2019年10月8日（含）-2022年5月14日（含）、2022年5月14日（不含）之后。

（2）調(diào)整方式：

六大行均表示將在2023年9月25日起，對于符合條件的存量首套房貸，將主動集中批量調(diào)整貸款利率，無需客戶操作；

對于“二套轉(zhuǎn)首套”、不良貸款歸還積欠本息、當前執(zhí)行的是固定利率或基準利率定價的存量房貸，需客戶需提交材料主動申請調(diào)整，銀行認定符合后進行調(diào)整；

（3）利率調(diào)整：

如果購房者的貸款利率低于所在城市首套住房商業(yè)個人住房貸款利率政策下限，銀行不會進行調(diào)整，即不會出現(xiàn)將利率上調(diào)至政策下限的情況。

據(jù)獲悉，由于各城市實施的房貸措施不同，以上海為例，此次存量房貸調(diào)整主要分為兩種情況:

第一種情況是，取得房貸時就被認定為首套房。對于這部分人群，各大行均設(shè)定了以2019年10月8日為分界線，因為從這一天開始，房貸利率變?yōu)長PR加減點。那么，對于在這個日期之后放款的房貸，由于上海地區(qū)各家銀行全部按照利率下限放款，首套存量房貸利率不變。

在2019年10月前的存量首套，情況較為復(fù)雜。對于2016年之前，由于上海地區(qū)銀行定價相對自由，貸款人的個體情況不盡相同，所以將由銀行進行判定后調(diào)整。

而2016年到2019年，央行上?？偛空J定地區(qū)房貸下限為9折，所以當時貸款是9折的這部分首套客戶，利率也不變。據(jù)銀行人士透露，上海地區(qū)這部分客戶需要調(diào)整的占比較小。

而另一種情況則是，取得房貸時被認定為二套。但是根據(jù)現(xiàn)在認房不認貸的規(guī)則，則屬于首套。對于這部分客戶，上海各大銀行均表示，可以在9月25號起向銀行提出申請，銀行方面將于10月25號，對審核通過的業(yè)務(wù)進行集中調(diào)整。而事實上，這部分存量房貸的利率調(diào)整在上海占比是比較大的。

具體貸款利率能調(diào)整到多少，這里以2019年10月8日后的首套房貸利率為標準，依上海當時房貸利率LPR規(guī)則計算，以貸款合同上的時間為準，房貸利率可下調(diào)至：

最后需要注意的是：上海“認房不認貸”后公積金政策沒變，再次使用仍算二套房。

公積金政策優(yōu)化，“老破小”公積金貸款年限延長

昨天晚上，上海公積金中心也發(fā)布了住房公積金新政策。政策主要分為兩個方面，一方面是調(diào)整了高齡住房的公積金貸款年限，另一方面優(yōu)化了公積金提取政策的諸多細節(jié)。

政策調(diào)整后，20年房齡內(nèi)住房公積金貸款年限統(tǒng)一變?yōu)椴怀^30年，而20-35年的住房也成為較大受益者，此前這類住房公積金貸款年限為不超過15年，如今20年房齡住房公積金可貸不超30年，30年房齡可貸不超過20年。需要注意的是，公積金貸款期限同時不超過借款申請人法定退休年齡。

此外，《通知》還明確，對納入本市城市更新范圍內(nèi)的舊住房更新改造項目實施住房公積金支持政策，主要包括三個方面內(nèi)容：

一是支持購買更新改造后房屋公積金提取。業(yè)主 (產(chǎn)權(quán)人或公有住房承租人，下同) 購買改造后具備交易條件的房屋 (含增加面積)，可以提取住房公積金支付實際購房款。

二是支持項目建設(shè)期內(nèi)租房公積金提取。業(yè)主在項目建設(shè)期內(nèi)租賃住房過渡安置的，可以提取住房公積金支付扣除過渡費補貼后個人承擔的租金。

三是擴大提取申請人范圍。提取申請人范圍為業(yè)主本人及其配偶、父母、子女。申請人為本市住房公積金貸款的借款人、借款人配偶、共同借款人的，應(yīng)當符合當前貸款無逾期的條件。

本次政策調(diào)整自2023年10月7日起正式實施。

對此，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，這一消息對購房者而言是利好。因為二手房會受房齡影響，壓縮購房人的貸款年限，進而對購房人月供產(chǎn)生一定壓力?，F(xiàn)在調(diào)整后，公積金最長房貸期限有所延長，月供壓力就會小一些。另外擴大公積金使用范圍，公積金提取的范圍不局限于本人，配偶等也可以提取，得到實惠。

9月是樓市政策的窗口期，在“認房不認貸”這個重磅政策落地后，還有二線城市全面放開了限購。那么下一階段，上海不排除也會有部分放松限購、降低首付比例等新的調(diào)控措施出臺。從政策的出發(fā)點來看，利好了剛需和改善型購房者合理的住房需求，然而“房住不炒”的主基調(diào)并未改變。

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