廣州終于迎來實質(zhì)性“松綁”措施。
【資料圖】
8月30日，市政府發(fā)文明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
廣州成為了首個呼應(yīng)三部門喊話、正式落地樓市政策的一線城市。
這是7月底表決心后的第一個正式措施，也是實施六年的最嚴(yán)“限貸”首迎松綁，可以預(yù)見的是，一波改善性需求將為持續(xù)探底的樓市緊急止血，而更多松綁動作或陸續(xù)有來。
不認(rèn)貸后，
買房首付至少降低30-40萬
廣州的“限貸”政策，源于樓市火熱的2017年，首付最高去到7成。
從新政《通知》字面理解， 政策直接利好兩類人群，
一是本地“賣一買一”人群，只要售出名下房產(chǎn)，即使有過貸款記錄，也可以認(rèn)定為首套房，首付4成變3成；
二是在異地有貸款購房人群，只要在廣州無房，也可認(rèn)定為首套，享受3成首付。
貸款未結(jié)清能否享受“不認(rèn)貸”政策？根據(jù)隨后廣州住建局的解讀，只要本地?zé)o房，貸款未結(jié)清也可按首套執(zhí)行，首付7成變3成。
值得注意的是，不僅首付比例降低，貸款利率也將按照首套執(zhí)行，從主流的4.8%降至4.2%。
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉替我們算了一筆賬。按照今年1-7月廣州一手房套均總價大約410萬、二手房套均總價大約320萬計算，新政執(zhí)行后該類人群至少可以少付一成首付，總金額至少在30-40萬元左右，如果是購買高總價的住房首付減少更多。
此外，按照貸款100萬元30年商業(yè)貸款計算，目前首套住房利率是4.2%，而二套住房利率是4.8%，按照首套執(zhí)行房貸利率，每月也可以節(jié)省357元的月供。
9-10月成交有望大幅復(fù)蘇
自年初一波短暫的小陽春后，廣州一二手成交持續(xù)探底。據(jù)中原數(shù)據(jù)，廣州7月新房網(wǎng)簽5188宗，環(huán)比下跌12%，比去年同期成交下跌18%，整體表現(xiàn)乏力；二手成交量已連續(xù)4個月下滑，買家入市觀望情緒未見好轉(zhuǎn)。
在傳統(tǒng)促銷旺季“金九銀十”開啟之際，落實首套“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，對于近幾個月處于成交低谷的廣州樓市可謂一場“及時雨”。肖文曉認(rèn)為，在打破了購房者對新政利好的觀望氣氛之后，預(yù)計接下來廣州樓市“金九銀十”的人氣和成交都會有回升。
合富研究院高級分析師吳智杰，認(rèn)為政策力度充分，是這輪樓市到目前為止，給予買家扶持力度最大的政策。市場預(yù)期持續(xù)改善，整體成交水平將擺脫7月中旬以來10萬方每周的“超跌狀態(tài)”，并率先修復(fù)至2022年以來70萬方每月的水平。四季度隨傳統(tǒng)旺季來臨，成交水平有望進(jìn)一步提高。
58安居客房產(chǎn)研究院院長張波直指廣州政策落地“尺度較大”。其認(rèn)為，政策落地后預(yù)計對市場的推動作用力度會較大，市場短期內(nèi)復(fù)蘇的概率大大增強(qiáng)，同時會先推動二手房交易量出現(xiàn)較大幅度增長，并再傳導(dǎo)到新房市場。
隨著廣州先行，一線城市全面落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”進(jìn)入倒計時。張波預(yù)計全國全面落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”在即，從執(zhí)行的力度來看預(yù)計也將和廣州保持一致，一線城市的全面復(fù)蘇趨勢即將開啟。
價格不會反彈
業(yè)內(nèi)呼吁開發(fā)商抓緊讓利出貨
“新政”發(fā)出不到一小時，記者已密集收到一線樓盤銷售的“喜報”轟炸，一時間多盤宣傳口徑進(jìn)入“搶貨倒計時”。
樓盤加緊促銷
廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜預(yù)測，新政將穩(wěn)住成交趨勢，預(yù)測接下來廣州會迎來“L型”行情。
理智看待，行情大反轉(zhuǎn)不會上演。其預(yù)期9-10月份成交會有明顯增加，但成交價格不會有明顯增長，反而呼吁開發(fā)商及二手業(yè)主，要抓住這一波復(fù)蘇的機(jī)會，通過促銷降價盡快成交。
目前房地產(chǎn)市場面臨的疲乏，背后是購買力下降、收入及預(yù)期下降多因素造成，黃韜直言新政落地刺激作用也是短暫的，因此出貨/置換需抓緊時機(jī)。
值得一提的是，“不認(rèn)貸”或只是序幕，包括存量房貸實施降低也在近日密集吹風(fēng)。資深按揭專家鄭大源分析，結(jié)合歷史周期，接下來9月應(yīng)該還會出放松性質(zhì)的調(diào)控政策。
“不認(rèn)貸”落地，會刺激你出手入市嗎？
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