專(zhuān)家支招——

為保障購(gòu)房群眾的合法權(quán)益，維護(hù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，市住房和建設(shè)稽查大隊(duì)提醒廣大市民，在房屋交易中，要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和法律維權(quán)意識(shí)，避開(kāi)買(mǎi)房那些“坑”。

購(gòu)房認(rèn)準(zhǔn)“五證”

需核對(duì)項(xiàng)目預(yù)售范圍

“消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，一定要購(gòu)買(mǎi)‘五證’齊全的房子，這樣才能保護(hù)自身的合法權(quán)益。”市住房和建設(shè)稽查大隊(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，“五證”指《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》(國(guó)有土地使用證)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。

實(shí)際操作中，很多市民最為關(guān)注的就是《商品房預(yù)售許可證》，認(rèn)為有證就行了。但是，往往會(huì)忽略掉十分重要的一個(gè)問(wèn)題，那就是商品房項(xiàng)目的預(yù)售范圍，也就是預(yù)售樓棟明細(xì)。

“一定要看清楚樓盤(pán)是全部樓棟都獲批預(yù)售，還是只是部分樓棟獲批，這些在《預(yù)售許可證》的副本有明確登記。我們現(xiàn)在對(duì)于項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的信息公示內(nèi)容和格式有嚴(yán)格的規(guī)定，購(gòu)房者可以在展示臺(tái)和公示欄進(jìn)行翻閱、查看。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)，首先需看清是否是所有樓棟都已五證齊全。比如，某新樓盤(pán)共有六棟樓，總戶(hù)數(shù)560戶(hù)。在預(yù)售樓棟明細(xì)上可以看出，僅有2#、3#、4#、5#四棟樓292套住宅獲得預(yù)售許可證，還有2棟高層近半房源未獲得預(yù)售許可證。

購(gòu)房者應(yīng)該注意，如果是分期開(kāi)發(fā)樓盤(pán)或按樓號(hào)辦理的預(yù)售證，開(kāi)發(fā)商不能銷(xiāo)售超出預(yù)售許可范圍的樓盤(pán)或者房屋，否則屬于違法銷(xiāo)售。

虛假?gòu)V告勿輕信

擦亮眼睛看樣板

在實(shí)際情況中，很多購(gòu)房者都遇到了這樣一個(gè)問(wèn)題——房屋在交付使用時(shí)發(fā)現(xiàn)與購(gòu)買(mǎi)時(shí)的宣傳有很多差別。

“如果開(kāi)發(fā)商不將宣傳內(nèi)容寫(xiě)入購(gòu)房合同，消費(fèi)者權(quán)益就難保障。”該負(fù)責(zé)人表示，有的商家為了促銷(xiāo)，廣告宣傳往往脫離實(shí)際過(guò)度渲染，消費(fèi)者不要輕信。

比如“交通便捷、直通繁華市中心”“小學(xué)、幼兒園、休閑廣場(chǎng)等公用配套也將樣樣齊全”“優(yōu)美的園林環(huán)境、別具風(fēng)情的小亭、青翠的綠草地”等。

在此，他也提醒購(gòu)房者注意，樣板間往往是開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售代理商下大功夫精雕細(xì)琢的產(chǎn)物，部分樣板間利用燈光、擺件、特制家具等，營(yíng)造一個(gè)“完美”的空間，而實(shí)際交房時(shí)的房屋高度、尺寸、裝修標(biāo)準(zhǔn)等可能與樣板間不符，購(gòu)房者不要因此受到誤導(dǎo)。

房屋面積約定清

“兩書(shū)、一證”均具備

不少購(gòu)房者都遇到過(guò)實(shí)際交房面積與購(gòu)房合同約定的面積不一致的情況。對(duì)此，該負(fù)責(zé)人表示，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售期房時(shí)，一般都會(huì)按房屋預(yù)測(cè)繪面積進(jìn)行銷(xiāo)售，但實(shí)際上，預(yù)測(cè)繪面積往往與竣工后的實(shí)測(cè)面積存在誤差。

若購(gòu)房合同有約定的從其約定，沒(méi)有約定的按以下原則處理：

面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算;

面積誤差比絕對(duì)值超出3%，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人;

房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人，買(mǎi)受人也可請(qǐng)求解除合同。

在此，該負(fù)責(zé)人也提醒購(gòu)房者，在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，一定要重點(diǎn)關(guān)注有關(guān)這一事項(xiàng)的條款內(nèi)容。

對(duì)于最終收房時(shí)的注意事項(xiàng)，該負(fù)責(zé)人提醒，除了由購(gòu)房者現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收房屋的施工質(zhì)量外，新建商品房交房時(shí)開(kāi)發(fā)商都需提供“兩書(shū)”(即《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》)，“一證”(即《竣工驗(yàn)收備案證明》)。(記者 宋 鈞)

關(guān)鍵詞： 買(mǎi)房