“六萬人搖號”的遠(yuǎn)洋西溪公館，讓杭州市再次成為全國樓市的焦點(diǎn)。然而“全民搶房”的背后，杭州樓市卻陷入了冰火兩重天的境遇。
綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(以下簡稱“綠城中國”，03900.HK)的遭遇便是其中的一個縮影。4月，千萬級“豪宅”產(chǎn)品曉風(fēng)印月剛以12%的中簽率收官。不到1個月，該項目業(yè)主代表便列出圍墻不如回遷房、入戶大堂縮水、裝修清單存在水分等“三大問題八個小點(diǎn)”期望維權(quán)。
另一方面，2020年，綠城中國計劃在杭州市推出桂語聽瀾、春來曉園、春月錦廬、春風(fēng)金沙四大新品。近日，《中國經(jīng)營報》記者走訪位于杭州主城區(qū)的春來曉園和春月錦廬，盡管均預(yù)計6月首開，但由于定位改善價格較高，前來看房的顧客并不多，此前的“曉風(fēng)印月們”被搶購的場景或難以重現(xiàn)。
近年來的年報數(shù)據(jù)并不好看，一貫主打高端的綠城中國也開始涉足剛需產(chǎn)品。優(yōu)先品質(zhì)還是利潤，兩者如何兼顧?這似乎是擺在綠城中國面前的一道“必答題”。
千萬“豪宅”不如回遷房?
“在我們的記憶中，似乎杭州還沒有一個4.8萬元/平方米的樓盤，圍墻竟然是用真石漆的。這樣一個定位的樓盤，卻采取連回遷房、安置房都不愿意采用的圍墻用料。”日前，在一篇名為《千萬豪宅圍墻不如回遷房?品質(zhì)綠城打臉高端改善大宅》的文章中，杭州市綠城曉風(fēng)印月業(yè)主們?nèi)绱嗣枋觥?/p>
記者了解到，位于濱江區(qū)的綠城曉風(fēng)印月拿地時間可追溯至2018年7月，當(dāng)時樓面價為33625元/平方米。去年10月，該項目首開市均價為48100元/平方米，與周邊二手房存在大約2萬元/平方米的價格倒掛。
正因如此，曉風(fēng)印月4次開盤中簽率均在10%上下徘徊，也成為杭州千萬“豪宅”被搶購的代表。
進(jìn)入2020年，綠城中國卻因該項目陷入維權(quán)風(fēng)波。面對業(yè)主代表們的質(zhì)疑，綠城曉風(fēng)印月發(fā)布致業(yè)主書表示，圍墻方案自拿地后即已確定，材質(zhì)形式等未做更改。項目依據(jù)政府審批要求營造，按政府要求進(jìn)行裝修價格等相關(guān)備案。
“關(guān)于圍墻，前期有網(wǎng)絡(luò)流傳漆面破損的圖片，并非綠城項目，一定程度誤導(dǎo)了外界;曉風(fēng)印月園區(qū)設(shè)南北兩個入園大堂，均屬于物業(yè)管理用房性質(zhì)，現(xiàn)有設(shè)計圖紙顯示南側(cè)入園大堂東西側(cè)寬度最寬處可達(dá)20米，北側(cè)入園大堂東西側(cè)寬度最寬處可達(dá)21米，方案沒有更改過，項目目前還是前期營造階段，在實際施工過程中，尺寸可能會存在一些誤差，以最終交付為準(zhǔn)。”綠城中國方面在回復(fù)記者的函件中如是說道。
記者了解到，曉風(fēng)印月項目邀請業(yè)主到工地內(nèi)部參觀實體樣板間，項目工地預(yù)計將開放15天，希望此舉能夠打消業(yè)主們的疑慮。
“對于業(yè)主而言，購買1000萬元的豪宅希望能體現(xiàn)自身身份;但對于開發(fā)商來說，地價超過3萬元/平方米，因為政府限價嚴(yán)格售價約為4.8萬元/平方米，兩者差價僅1萬多元/平方米，盈利空間也并不大。”綠城中國相關(guān)負(fù)責(zé)人坦陳道。
該負(fù)責(zé)人的說法也可從數(shù)據(jù)中窺見一二。年報披露數(shù)據(jù)顯示，2018年，綠城中國的股東應(yīng)占利潤下降超五成;2019年，該指標(biāo)增速達(dá)147.3%升至24.80億元。但另一方面，公司毛利率在2019年雖有所反彈，整體利潤水平卻依舊不高，凈利潤率約為6.39%，不及行業(yè)平均水平。
上述負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示，為了提振利潤率，公司目前正在大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、文旅項目、代建服務(wù)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。
杭州改善項目遇冷
據(jù)記者不完全統(tǒng)計，2020年5月，杭州共發(fā)出120余張預(yù)售證，共誕生9個中簽率低于5%的熱門項目，是今年以來的新高。與此同時，共有50次開盤流搖，12次中簽率過半。
6月初，記者走訪發(fā)現(xiàn)，整體而言，杭州樓市剛需盤銷售較好，改善型需求則在分化。據(jù)了解，今年綠城中國將在杭州市主推4個項目，位于主城區(qū)的春來曉園和春月錦廬頗為相似，均為去年4月拿地，預(yù)計今年6月入市，2022年下半年交付。其中，春月錦廬首開戶型為110～139平方米的高層，春來曉園則將打造98～139平方米的小高層以及140和160平方米的洋房。
春月錦廬置業(yè)顧問張麗(化名)告訴記者，相較之下，春月錦廬定位更為高端，而春來曉園體量更大，但都屬于改善型產(chǎn)品。“最近的杭州樓市沒有外界想象的那么火，改善產(chǎn)品賣得好的10個人搶一套，一般而言4～5個人挑一套，主要還是要看樓盤所在位置、開發(fā)商、推盤量等具體因素。”
張麗表示，由于政府限價，杭州不少新房項目與周邊二手房存在價格倒掛，因此出現(xiàn)一些“萬人搖”的個例。記者了解到，春來曉園預(yù)計均價4.3萬元/平方米左右，而春月錦廬均價超過4.6萬元/平方米，周邊二手房價格則普遍為3萬～4萬元/平方米。
與周邊二手房價存在倒掛，似乎也已成為樓盤能否熱銷的重要條件之一。記者在兩個項目分別參觀40余分鐘，春月錦廬無一人到訪，春來曉園也只有四五組，碩大的售樓處顯得格外空蕩。工期方面，春來曉園進(jìn)度相對較快，大部分層高已過半，少數(shù)已經(jīng)超過10層;而春月錦廬施工進(jìn)展最快的也不過四五層。
對此，上述綠城中國相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱，由于項目定位于改善，一方面顧客總量不比剛需項目，另一方面大多數(shù)改善客選擇在周末看房。“一個項目每天的接待量至少有四五十組，蓄客情況還是比較理想的。”
冷熱分化下，杭州新房庫存量也在不斷攀升。據(jù)浙報傳媒地產(chǎn)研究員統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月下旬，杭州市商品房新房庫存已超過11萬套，與去年同期相比增長了2.8萬套。
“最近這幾個月杭州供應(yīng)量在不斷加大，市面上項目的可選性也變多了。”在中指研究院浙江分院副院長高院生看來，部分項目遇冷主要在于其價格和所在板塊的價值不對等，以及推出的戶型產(chǎn)品無法匹配項目潛在客戶的需求。“預(yù)計今年下半年杭州樓市將會面臨較大的去化壓力，主要還是源于供需錯配。”
上述負(fù)責(zé)人告訴記者，考慮到成本因素，綠城中國目前大部分項目都是標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一化的經(jīng)典系列，形成了包含8大產(chǎn)品系列、22個產(chǎn)品品類、22種建筑風(fēng)格的產(chǎn)品譜系，既有改善產(chǎn)品，也逐漸涉足剛需，“只有大約兩成的項目可以不計成本地追求創(chuàng)新，進(jìn)行一些新的嘗試”。
“從現(xiàn)在一二線城市的發(fā)展情況來看，綠城中國涉足剛需項目也是合理的。”地產(chǎn)評論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，以綠城中國大本營杭州市為例，目前人口導(dǎo)入規(guī)模不斷增加，帶來許多對剛需產(chǎn)品的需求。“綠城中國也需要更多多元化、差異化的項目來保障利潤，滿足這種人口增長帶來的剛性需求是明智之舉，但也要注意保護(hù)過往積累的品質(zhì)和口碑。”(記者 郭陽琛 童海華 杭州報道)
