為了推動(dòng)試點(diǎn)工作，北京監(jiān)管部門對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房信貸政策進(jìn)行了明確。7月23日，央行營(yíng)業(yè)管理部與北京銀監(jiān)局、北京市規(guī)劃國(guó)土委、北京市住建委、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于明確北京市共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人使用個(gè)人住房貸款有關(guān)事項(xiàng)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)規(guī)定，適用首套房貸政策的共有產(chǎn)權(quán)住房貸款最低首付比例按照政策性住房執(zhí)行，不低于30%;不適用首套房貸政策的共有產(chǎn)權(quán)住房貸款最低首付比例參照普通住房執(zhí)行，不低于60%。對(duì)于公積金貸款政策，北京商報(bào)記者了解到，共有產(chǎn)權(quán)的最低首付比例仍為20%。
商貸首付比例明確為30%
《通知》規(guī)定，在貸款政策方面，央行營(yíng)管部等五部門表示實(shí)施差異化信貸政策。根據(jù)現(xiàn)行住房信貸政策，購(gòu)買商品住房家庭在北京無(wú)住房且無(wú)住房貸款記錄的，購(gòu)買普通住房、非普通住房的最低首付比例分別為35%、40%，經(jīng)適房、自住房等政策性住房最低首付比例為30%。而共有產(chǎn)權(quán)房按照政策性住房信貸政策執(zhí)行,即首套商貸最低首付比例為三成，二套為六成。
不過(guò)，早在2017年9月20日發(fā)布的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)中也曾提到，購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房的，購(gòu)房人可以按照政策性住房有關(guān)貸款規(guī)定申請(qǐng)住房公積金、商業(yè)銀行等購(gòu)房貸款。
對(duì)于北京共有產(chǎn)權(quán)住房貸款首付比例的明確，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出，現(xiàn)在共有產(chǎn)權(quán)住房的單價(jià)不斷提升，導(dǎo)致總價(jià)也在不斷提高，超越了部分購(gòu)房者的支付能力。在這種情況下，明確首付比例，能夠使符合購(gòu)買條件的中低收入剛需購(gòu)房者盡快選擇到適合自己的房產(chǎn)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類貸款政策需要和當(dāng)前信貸政策進(jìn)行匹配，不搞特殊化;同時(shí)此類貸款政策總體上比例較低，這有助于真正實(shí)現(xiàn)“共有產(chǎn)權(quán)降低購(gòu)房壓力”的目標(biāo)。
值得一提的是，在公積金貸款方面，北京住房公積金中心之前對(duì)貸款額度的規(guī)定為，首套共有產(chǎn)權(quán)住房貸款的最低首付比例為20%，首套房貸款的最高額度為120萬(wàn)元。北京商報(bào)記者聯(lián)系公積金客服人員了解到，目前公積金貸款仍然按照20%的最低首付比例執(zhí)行。
不過(guò)，市場(chǎng)人士表示，由于公積金貸款相比商貸難度更大，且貸款額度最高僅為120萬(wàn)元，因此能難實(shí)現(xiàn)兩成首付購(gòu)買到共有產(chǎn)權(quán)住房的情況。
以大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)的國(guó)瑞·瑞福園共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目共有產(chǎn)權(quán)住房銷售價(jià)格為2.9萬(wàn)元/平方米，最小戶型建筑面積約88.91平方米，單套住房的購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額比例為60%，經(jīng)計(jì)算個(gè)人需要支付約154.7萬(wàn)元。按照公積金首套房貸款的最高額度為120萬(wàn)元計(jì)算，個(gè)人首次支付為34.7萬(wàn)元，則首付比例約為22.4%，高于最低首付比例20%，但是仍然比商業(yè)貸款有優(yōu)勢(shì)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)則表示，市面上基本沒有公積金首付20%購(gòu)買到的共有產(chǎn)權(quán)房源。
明確居住屬性
此外，對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)房首套和二套的認(rèn)定問題，《辦法》曾明確規(guī)定，申購(gòu)對(duì)象為符合北京市住房限購(gòu)條件且家庭成員名下均無(wú)住房，并且沒有住房轉(zhuǎn)出記錄，一個(gè)家庭只能購(gòu)買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。
根據(jù)《辦法》，共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。簡(jiǎn)單理解，就是一套房子，政府和購(gòu)房人各持有一定比例的產(chǎn)權(quán)，房屋的使用權(quán)完全歸購(gòu)房人，以此來(lái)滿足家庭自住的需求。
《辦法》對(duì)共有產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓做出了規(guī)定：購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿五年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向原分配區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)提交申請(qǐng)，由代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)。購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿五年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。
此次出臺(tái)的政策在堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位基礎(chǔ)上，對(duì)購(gòu)房人取得產(chǎn)權(quán)證五年內(nèi)所享房屋份額的抵押權(quán)能作出限制?！锻ㄖ访鞔_規(guī)定，購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿五年的，抵押融資只能用于支付本套住房購(gòu)房款，強(qiáng)調(diào)共有產(chǎn)權(quán)住房的居住屬性。對(duì)此，郭毅認(rèn)為是保持房子自住的屬性，避免投資炒作的行為。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此類住房在抵押方面給予了便利，即購(gòu)房者可以將其享有份額的共有產(chǎn)權(quán)住房進(jìn)行抵押，而不需要代持機(jī)構(gòu)開具證明等，這其實(shí)也是房地產(chǎn)貸款中的創(chuàng)新，有助于在實(shí)務(wù)操作中真正推進(jìn)抵押業(yè)務(wù)，防范扯皮等，抵押工作到位了，那么此類房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)的積極性也會(huì)增加。
住房供給將加大
2017年以來(lái)，北京市大力推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)，明確了未來(lái)五年供應(yīng)25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房的目標(biāo)?！锻ㄖ繁硎?，明確有關(guān)事項(xiàng)即旨在積極推動(dòng)北京市共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)工作。截至7月10日，北京市銀行累計(jì)發(fā)放共有產(chǎn)權(quán)住房個(gè)人貸款147筆，金額8990萬(wàn)元。
據(jù)悉，北京的政策房、保障房供應(yīng)量從全國(guó)看，都屬于占比最高的城市。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年內(nèi)累計(jì)供應(yīng)商品房住宅17944套，共有產(chǎn)權(quán)4523套。7月以來(lái)，北京入市商品房住宅項(xiàng)目合計(jì)達(dá)到了13期3518套(含共有產(chǎn)權(quán))，6月開始更是達(dá)到了27期8405套。2018年截至目前，北京還有另外61.97萬(wàn)平方米的共有產(chǎn)權(quán)房。
張大偉表示，對(duì)于北京市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，2017年來(lái)的所有土地全部限價(jià)，限價(jià)房政策明確后，這部分項(xiàng)目有望加快入市，增加市場(chǎng)供應(yīng)量。市場(chǎng)之前供應(yīng)量非常少，預(yù)計(jì)新政落地后將有大量項(xiàng)目在未來(lái)幾個(gè)月入市。目前來(lái)看，限價(jià)房合計(jì)大約3000億元貨值，預(yù)計(jì)在7月開始，將出現(xiàn)限價(jià)房供應(yīng)量的井噴，短期入市房源有望超過(guò)2萬(wàn)套。從市場(chǎng)看，房地產(chǎn)調(diào)控下，土地屬性復(fù)雜，所有土地全面限價(jià)，商品房限價(jià)、同時(shí)大量土地共有產(chǎn)權(quán)，北京作為全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的標(biāo)桿城市，加法供應(yīng)政策逐漸影響市場(chǎng)。
對(duì)于北京共有產(chǎn)權(quán)住房的發(fā)展，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為有兩個(gè)很明顯的改革導(dǎo)向：第一，北京市作為全國(guó)較早的試點(diǎn)城市，各類政策都會(huì)創(chuàng)新，尤其是類似貸款政策，都會(huì)積極出臺(tái)政策，這利好全國(guó)其他城市的學(xué)習(xí)和模仿;第二，此類住房未來(lái)供應(yīng)規(guī)模加大，本質(zhì)上也是需要建立更為匹配的貸款政策。所以此次政策出臺(tái)，其實(shí)是為此類住房的交易進(jìn)行保駕護(hù)航。
對(duì)于下半年房?jī)r(jià)的趨勢(shì)，張大偉指出，從價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，2018年北京市場(chǎng)因?yàn)橛写罅康姆吭垂?yīng)，各種調(diào)控政策也繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，所以價(jià)格出現(xiàn)明顯反彈的可能性不大，在經(jīng)歷過(guò)2017年大幅下調(diào)后，市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行將是2018年下半年的主要趨勢(shì)。
北京商報(bào)記者 崔啟斌 實(shí)習(xí)記者 吳限/文 白楊/制表
