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1、問：大師兄您好，我想入手石廈的益田名園，122平米880萬值得嗎？因為我在中港城有個小房子給小孩讀書，在益強小學(xué)上學(xué)，為了住的舒服，只能買周邊。月供沒問題。

答：益田名園在石廈中區(qū)，帶荔園小學(xué)眾孚校區(qū)（2019年眾孚小學(xué)被荔園教育集團收編改名成荔園小學(xué)眾孚校區(qū)），紅嶺中學(xué)石廈校區(qū)。益田名園是典型的大戶型自住盤，不過樓齡比較老，戶型不太符合現(xiàn)在審美，短期內(nèi)周邊會有施工噪音（新天石廈銘苑在建）。這種樓盤單價雖然不高，但是總價不低，未來流通性很差。從流通性和保值升值潛力來說，如果可以接受面積小一點，旁邊的新天石廈銘苑或許是更好的選擇。

2、問：老師好，我在寶安區(qū)深寶花園一套兩房，布吉的國展苑一套房子17年入手？準(zhǔn)備置換一套，優(yōu)化一下房產(chǎn)。您有什么好的建議嗎？國展苑這套核算了資金成本，每年在虧錢，現(xiàn)在是出手的好時機嗎？

答：在深圳，前兩年有人受水庫影響，過來零首付狂掃價格低廉的老破大老破小，然后靜等大面積低總價產(chǎn)生資產(chǎn)裂變，這些樓盤多位于羅湖和布吉。 三年過去了，這批樓盤基本一分沒漲，國展苑就是其中之一。 深圳是一個體質(zhì)特殊的城市，雖然房價很高，但這類房源仍然不受待見。歸其原因是因為深圳年輕人多，兩三百萬的總價寧可選擇龍崗坪山次新，也不買這種地段一般，環(huán)境糟糕，房齡老舊，品質(zhì)低劣又沒有學(xué)位的大塔樓，更不要說五六百萬的老破大了，這種注定是沉沒資產(chǎn)。布吉片區(qū)現(xiàn)狀十年內(nèi)不會改善，國展苑只會越來越破敗不堪，及早割肉止損吧，好在你還有時間糾錯！

3、問：你好，家里小孩馬上出生，家里老人也需要過來帶，需要換一套大三房?，F(xiàn)在手上有兩套房子，分別在龍華的金地上塘和寶安西鄉(xiāng)，都是小戶型。手上現(xiàn)金150W，月收入3w，考慮居住和投資，該如何置換？您有什么好的推薦呢？

答：你好，接觸換房的多了，就發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，龍華業(yè)主換房一般換到福田，寶安業(yè)主一般換到南山，龍崗業(yè)主一般換到福田或者南山。

現(xiàn)在的福田CBD、后?？偛?、車公廟、科技園和正在發(fā)展中的深圳灣總部基地、留仙洞總部基地、前海也都主要集中在福田南山，剛需可以坐半個小時到一個半小時通勤上班，但當(dāng)工作幾年后會有換房的打算，產(chǎn)業(yè)也集中福田、南山、坪山，關(guān)外短時間內(nèi)無法彌補醫(yī)療和教育的差距，所以換房的方向是關(guān)外往關(guān)內(nèi)跑，工作遠的往工作近一點跑，差的學(xué)校換好學(xué)校，這些資源都集中在在關(guān)內(nèi)。

所以預(yù)算1000萬以上我的建議都是直接福田南山，最終的城市中心依然會是福田-南山-前海這條線，其他新中心無論如何也無法撼動的地位。如果生活半徑在福田，終極置業(yè)板塊就應(yīng)該選在香蜜湖。如果生活半徑在南山，重點關(guān)注科技園，蛇口，前海。

4、問：你好，龍華地鐵沿線，投資價值大嗎？地鐵規(guī)劃龍華會有3條線，22、25、27號。等到地鐵開通，會漲一波嗎？

答：地鐵五期龍華規(guī)劃有3條線，22、25、27號線的建設(shè)將龍華老城區(qū)和油松片區(qū)的交通全部打通，并且可以直通南山和福田，方便這些片區(qū)居民出行。但是現(xiàn)在的地鐵已經(jīng)不是0-1的時代了，而是一到多的時代，所以地鐵能帶來的溢價并不會很多。房子更多的價值點還是產(chǎn)業(yè)、稀缺的景觀資源、頂級學(xué)校。

油松未來還有很多舊改項目，現(xiàn)在的舊改項目卓越和奕府，萬福花園賣了那么久都沒賣完，未來還有很多可供應(yīng)的，并且城中村太多環(huán)境很難改善，不過油松片區(qū)的深中龍華校區(qū)倒是可以關(guān)注。龍華老城區(qū)老房子太多，未來也沒什么增量。

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