摘要：時(shí)機(jī)到底對不對？（歡迎關(guān)注杠桿游戲）
撰文|張銀銀&編輯|欣欣然
(資料圖片僅供參考)
2023年6月25日，浙商銀行股份有限公司（下文簡稱“浙商銀行”）發(fā)布公告，擬購買位于深圳市福田區(qū)的辦公樓宇，合計(jì)資產(chǎn)購置費(fèi)用約23.34億元。
但遭到該行董事胡天高的反對。
事實(shí)上，這已經(jīng)是浙商銀行連續(xù)第2年大手筆購買辦公用房。
根據(jù)浙商銀行2022年3月29日的公告，斥資30億元出頭，為上海分行購買辦公用房，當(dāng)時(shí)包括胡天高在內(nèi)的全部董事都投了贊成票。
我們知道，現(xiàn)在是房地產(chǎn)的下行期，不管承認(rèn)不承認(rèn)，事實(shí)上就是。商辦資產(chǎn)因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)壓力，回報(bào)和價(jià)格趨勢也是非?？皯n。
同時(shí)，銀行業(yè)總體而言息差收窄，錢也是越來越不好賺，這個(gè)時(shí)候買房，有董事反對，杠桿游戲覺得完全正常。
此事的細(xì)節(jié)，以及浙商銀行近期的經(jīng)營情況，我們一起看看。
1、上海30億元買樓后，深圳擬23億元再買樓
公告披露，此次擬購買的辦公樓宇，位于深圳市福田區(qū)濱河大道與椰樹路交匯處的深圳中洲濱海商業(yè)中心西塔第1-21層（第11層為避難層，下同），總建筑面積41,186.70平米（最終以產(chǎn)權(quán)建筑面積為準(zhǔn)）及其他附贈權(quán)益（包括地下第 3、4 層共100個(gè)停車位的免費(fèi)專屬使用權(quán)、西塔樓頂北向廣告位免費(fèi)專屬使用權(quán)等），總價(jià)22.65億元（含增值稅5%）。
還包括其他費(fèi)用（契稅、印花稅等）約0.69億元，合計(jì)資產(chǎn)購置費(fèi)用約23.34億元。
買樓的目的是基于浙商銀行深圳分行業(yè)務(wù)發(fā)展、人員隊(duì)伍的逐步擴(kuò)大，以及長遠(yuǎn)發(fā)展考慮，經(jīng)多次現(xiàn)場勘察、比選、研究后決定的。
這些話聽起來都沒毛病。
中洲濱海商業(yè)中心項(xiàng)目2022年7月19日取得消防驗(yàn)收意見書，2022年11月16日完成竣工驗(yàn)收備案。2023年1月4日，開發(fā)商已取得該物業(yè)對應(yīng)的88本分戶不動產(chǎn)權(quán)證，目前為現(xiàn)房銷售狀態(tài)。
除了上文介紹過的贈送，免費(fèi)權(quán)益還包括該項(xiàng)目西塔首層大堂東北角區(qū)域（使用面積約132平米）和LED大屏的免費(fèi)專屬使用權(quán)，以及共享大堂前臺一半?yún)^(qū)域的免費(fèi)專屬使用權(quán)，以上附贈權(quán)益使用期限與房產(chǎn)土地期限保持一致。
土地使用年限40年，期限至2056年10月24日止。
交易標(biāo)的權(quán)屬清晰，不存在其他任何限制轉(zhuǎn)讓的情況，不涉及仲裁事項(xiàng)或查封、凍結(jié)等司法措施，也不存在妨礙權(quán)屬轉(zhuǎn)移的其他情況。
該項(xiàng)目開發(fā)商已辦理竣工備案相關(guān)手續(xù)和不動產(chǎn)權(quán)證，預(yù)計(jì)2023年8月31日前可交付。
不過值得一說，杠桿游戲注意到，定價(jià)依據(jù)深圳市戴德梁行土地房地產(chǎn)評估有限公司以2021年11月1日為評估基準(zhǔn)日，出具的《房地產(chǎn)估價(jià)咨詢報(bào)告》（F/SZ/2111/2656/ZJ號）中評估值為25.84億元。
仲量聯(lián)行(北京)房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢有限公司以2021年11月22日為評估基準(zhǔn)日，出具的《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》（JLL-GZ[2021]房估字第 0035 號）中評估值為26.15億元。
上述兩家公司的評估價(jià)一個(gè)低一點(diǎn)，一個(gè)高一點(diǎn)。
當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)形勢總體比2022年好多了。
到了如今，仲量聯(lián)行(北京)房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢有限公司以2023年6月2日為評估基準(zhǔn)日，出具的《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》（JLL-GZ[2023]房估字第 0031 號）中評估值為25.11億元。
注意，評估價(jià)格明顯低一些了。
所以公告說，結(jié)合上述評估，經(jīng)雙方友好協(xié)商，按照公平、合理的定價(jià)原則，商討確認(rèn)標(biāo)的交易價(jià)格為22.65億元——這個(gè)價(jià)格比評估價(jià)格又低了2億多元，聽上去似乎浙商銀行賺了。
浙商銀行也強(qiáng)調(diào)：
本次交易定價(jià)符合公開、公平、公正的原則，不會損害上市公司及中小投資者利益。
不過，以今天的地產(chǎn)形勢、寫字樓形勢，還有沒有殺價(jià)空間？
此次擬購房之前的2022年浙商銀行那一次購房，當(dāng)時(shí)也說基于浙商銀行上海分行（業(yè)務(wù)發(fā)展、人員隊(duì)伍的逐步擴(kuò)大，以及浙商銀行在滬機(jī)構(gòu)、子公司布局和長遠(yuǎn)發(fā)展考慮，經(jīng)多次現(xiàn)場勘察、比選、研究，擬購置浦東新區(qū)浦東大道1500弄1號綠地創(chuàng)驛大廈A塔樓作為辦公大樓使用。
當(dāng)時(shí)總價(jià)29.38億元（含增值稅9%），加上契稅等其他費(fèi)用，資產(chǎn)購置費(fèi)用合計(jì)約30.30億元。
起碼當(dāng)時(shí)所有董事是同意的，而這一次，有一名董事反對。
2、時(shí)機(jī)到底對不對？
此次浙商銀行《關(guān)于購置深圳分行辦公用房的議案》，胡天高董事對該議案投反對票。
其反對理由有2：
1）從浙商銀行目前實(shí)際情況看，資本耗用應(yīng)優(yōu)先聚焦于生息資產(chǎn)；
2）該辦公用房的買入時(shí)機(jī)有待商榷。
浙商銀行的胡天高董事的意見是否有道理，杠桿游戲認(rèn)為起碼值得思考。
公開資料顯示，胡天高畢業(yè)于浙江大學(xué)高級管理人員工商管理專業(yè)，獲得工商管理碩士學(xué)位。
1988年8月至1995年7月?lián)沃袊y行東陽支行副行長；
1995年9月至今在橫店集團(tuán)控股有限公司工作，現(xiàn)任橫店集團(tuán)控股有限公司董事、副總裁。
還在多家上市公司擔(dān)任（過）司董事……
同時(shí)，橫店旗下也有地產(chǎn)公司，胡天高對行業(yè)的理解應(yīng)該說也是深刻的。
財(cái)聯(lián)社報(bào)道說，5月9日，萊坊發(fā)布2023年第一季度《深圳甲級寫字樓市場報(bào)告》顯示，2023年第一季度，深圳寫字樓投資市場錄得四宗大宗交易，總交易金額約為人民幣5.97億。
四宗交易分別為：ShenzhenJiajiTechnology購置深圳智慧廣場c座7513平米；深圳新益昌科技股份有限公司購置瑞灣大廈；此外，華潤置地大廈E座的兩個(gè)較大面積單元成功出售，交易面積共計(jì)3265平米?！ ?/p>
相比之下，浙商銀行擬以23.34億購買深圳寫字樓，算是近期深圳樓市最大金主?！ ?/p>
報(bào)道還引述萊坊高級董事及中國區(qū)研究及咨詢部主管朱磊的話，“深圳全市租金自2018年開始步入下行區(qū)間，至今邁入第五年。租金三年間下降14%，五年間下降22%。”
與此同時(shí)，根據(jù)第一太平統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及分析，2023年，深圳甲級寫字樓市場或再度迎來供應(yīng)高峰，全年供應(yīng)面積預(yù)計(jì)達(dá)140.5萬平米。其中，第二季度，深圳將迎來六個(gè)新項(xiàng)目入市，約為市場帶來41.0萬平米甲級寫字樓供應(yīng)。
屆時(shí)，深圳總存量將過千萬米，達(dá)到1046.6萬平米，同比擴(kuò)張4.1%?！?/p>
第一太平認(rèn)為，供需結(jié)構(gòu)問題將同步影響深圳甲級寫字樓市場資產(chǎn)表現(xiàn)，令該市平均租金延續(xù)下降趨勢。但隨著本地經(jīng)濟(jì)及市場活躍度的提高，租金跌幅或?qū)⑹照?/p>
在供應(yīng)高峰疊加內(nèi)外部環(huán)境不確定性猶存的背景下，寫字樓物業(yè)資本值或?qū)⒂谥卸唐趦?nèi)延續(xù)下降趨勢。
言下之意，不用杠桿游戲多說。
浙商銀行深圳分行購買辦公樓宇的流程還在走，最終如何我們拭目以待。
3、經(jīng)營總體表現(xiàn)不錯(cuò)，多個(gè)盈利能力指標(biāo)下滑
說完買樓本身，我們看看浙商銀行的經(jīng)營情況。
2022年，浙商銀行營收610.85億元，同比增長12.14%。
歸屬凈利潤136.18億元，同比增長7.67%，相較于營收增幅低一點(diǎn)。
按照浙商銀行年報(bào)的說法，截至報(bào)告期末，總資產(chǎn)2.62萬億元，比上年末增長14.66%，其中發(fā)放貸款和墊款總額1.53萬億元，比上年末增長13.20%；
總負(fù)債2.46萬億元，比上年末增長15.86%，其中吸收存款余額1.68萬億元，比上年末增長18.77% ；不良貸款率1.47%、撥備覆蓋率182.19%；
資本充足率11.60%、一級資本充足率9.54%、核心一級資本充足率8.05%，均保持合理水平。
這些都沒錯(cuò)，不過如下圖杠桿游戲也注意到，2022年浙商銀行的平均總資產(chǎn)收益率0.57%，2021年為0.60%，同比下降0.03個(gè)百分點(diǎn)。值得注意2020年該數(shù)字為0.65%
同樣，平均權(quán)益回報(bào)率9.02%，2021年為9.83%，下降0.81個(gè)百分點(diǎn)。2020年該數(shù)字為10.03%。
2022年，浙商銀行的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為9.01%，2021年為9.83%，同比下降0.82個(gè)百分點(diǎn)。2020年該數(shù)字為10.03%。
扣除非經(jīng)常性損益后加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率8.95%，2021年為9.71%，同比下降0.76個(gè)百分點(diǎn)。2020年該數(shù)字為10.05%。
凈利息收益率2022年為2.21%，2021年為2.27%，同比下降0.06個(gè)百分點(diǎn)。2020年為2.19%。
凈利差2022年為2.02%，2021年為2.07%，同比下降0.05個(gè)百分點(diǎn)。2020年該數(shù)字為1.99%。
成本收入比2022年為27.46%，2021年為25.31%，上升2.15個(gè)百分點(diǎn)。2020年為25.96%。
根據(jù)2023年一季報(bào)的披露，浙商銀行一季度平均總資產(chǎn)收益率 (年化)0.85%，2022年同期為0.88，同比下降0.03個(gè)百分點(diǎn)。
平均權(quán)益回報(bào)率(年化）16.02%，2022年同期為15.54，上升0.48個(gè)百分點(diǎn)。
加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率(年化)16.02%，2022年同期為15.55%，上升0.47個(gè)百分點(diǎn)。
不過，扣除非經(jīng)常性損益后加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率(年化) 為15.21%，2022年同期有15.50%，下降0.29個(gè)百分點(diǎn)。
成本收入比28.81%，2022年同期為23.66%，上升5.15個(gè)百分點(diǎn)——再對照2022全年，銀行的生意真的是越來越不好做。
綜上，浙商銀行胡天高董事對深圳買樓議案投反對票，提出資本耗用應(yīng)優(yōu)先聚焦于生息資產(chǎn)、該辦公用房的買入時(shí)機(jī)有待商榷，確實(shí)值得重視。
對了，浙商銀行正在進(jìn)行10配3的配股再融資，擬募資預(yù)計(jì)100多億元……不缺錢。
本文未標(biāo)注出處的財(cái)務(wù)圖表，均源自浙商銀行有關(guān)公告，特此說明并致謝
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