今天是周一，是荔灣蕙蘭苑地塊報(bào)名截止的日子；｜地鐵1號(hào)線從紫蘭苑地塊穿過(guò)
明天也是周一，地塊將迎來(lái)正式出讓。
實(shí)際上，這塊地我原本是不想聊太多的，打算明天說(shuō)說(shuō)結(jié)果就行，畢竟，靈魂還沒(méi)從假期中掙脫出來(lái)。
(相關(guān)資料圖)
但看完報(bào)名名單后，心里八卦的小火苗，一下子就燃燒了起來(lái)。
因?yàn)椤?/p>
報(bào)名的房企，一共有3家。
現(xiàn)東家萬(wàn)科、花地灣“新秀”中海，以及老大哥保利，都來(lái)了。
三巨頭齊聚。
這排面，比起隔壁底價(jià)賣(mài)出的紫蘭苑，要大太多了。
明明是親姐妹，差距卻這么大，按照一貫的劇情走向，接下來(lái)就要互扯頭花開(kāi)撕了。
之前我們簡(jiǎn)單總結(jié)過(guò)，當(dāng)下備受房企追捧的地塊，一般有幾個(gè)共同點(diǎn)，如區(qū)位好、配套全、總價(jià)低、地價(jià)有利潤(rùn)空間等等。
前兩點(diǎn)呢，說(shuō)起來(lái)有點(diǎn)像廢話了。
畢竟，倆姐妹都是廣信資產(chǎn)包的一部分，又都在一條路上，位置差不了多少，配套也基本一致。
真要論起來(lái)，最大的差距，也就是地鐵了，相比紫蘭苑，蕙蘭苑地塊離1號(hào)線坑口站要更遠(yuǎn)一些。
這局紫蘭苑險(xiǎn)勝。
至于價(jià)格，紫蘭、蕙蘭都是非常標(biāo)準(zhǔn)的低總價(jià)地塊，蕙蘭14億+，紫蘭接近20億。
似乎是蕙蘭勝出。
但不要忘了，蕙蘭的體量也更小，僅5.4萬(wàn)㎡，比紫蘭少了3萬(wàn)㎡+，折算起來(lái)樓面價(jià)更高。
不考慮配建的情況下，起拍價(jià)要到2.6萬(wàn)/㎡，比紫蘭苑貴了約3000元/平。
這意味著，蕙蘭將來(lái)大概率得賣(mài)得比紫蘭貴，才能達(dá)到開(kāi)發(fā)商預(yù)期的利潤(rùn)空間。
但是前面我們也說(shuō)了，這兩塊地在區(qū)位和配套上大差不差，無(wú)非是你多走兩步，我少走兩步，不存在很大的差距。
那，憑什么蕙蘭就要賣(mài)得更貴呢？
主要和地塊自身素質(zhì)有關(guān)。
就拿容積率來(lái)說(shuō)，在花地灣片區(qū)，高容積率大家已經(jīng)見(jiàn)慣不慣了。
即使紫蘭容積率達(dá)到了6.57，也比曦府、臻園都低，甚至都能劃入優(yōu)等生那一撥了。
蕙蘭容積率就更低了，只有4.9，荔灣罕見(jiàn)的5以下。
將來(lái)房子建起來(lái)，雖然層高都不低，但超高層和高層可不是一個(gè)概念，雖然有那么一點(diǎn)矮子里拔將軍的嫌疑，但居住體驗(yàn)和舒適度，確實(shí)有一定差距。
更重要的是，蕙蘭苑地塊沒(méi)有大的硬傷。
而隔壁的紫蘭苑地塊，直接被地鐵橫穿，轟隆隆的，隔音需要很講究。
所以，相比紫蘭，蕙蘭的產(chǎn)品會(huì)更偏改善，價(jià)格高一些也是合理。
當(dāng)然，蕙蘭苑地塊的配建要求也不低。
根據(jù)出讓公告，競(jìng)得人需要配建花地大道—浣花路環(huán)形人行天橋，承擔(dān)2000萬(wàn)的建設(shè)費(fèi)用；
此外，還有9班幼兒園（建面2820㎡）、其他商業(yè)設(shè)施（建面750㎡）以及市政道路、綠化用地等。
簡(jiǎn)單測(cè)算一下，未來(lái)賣(mài)到4.9w/平可以保本，如果是5.7w/平，可以有10%的利潤(rùn)。
注：各家成本不一，僅供參考。
假設(shè)項(xiàng)目就以這個(gè)價(jià)格去賣(mài)，放到整個(gè)片區(qū)來(lái)看，優(yōu)勢(shì)雖有，但不多。
就拿改善產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，主打一線濱水+純南向+大戶型+近地鐵+省實(shí)的萬(wàn)匯天地·瑧園，價(jià)格已經(jīng)去到了6.2萬(wàn)/平；
比景觀，蕙蘭肯定是沒(méi)那個(gè)條件了，地塊也小，只能說(shuō)是偏改善。
不過(guò)，產(chǎn)品上能做的還有很多，抓好低容積率的優(yōu)勢(shì)，再打打價(jià)格差，也能搶占一定的市場(chǎng)份額。
但有一個(gè)問(wèn)題也是無(wú)法逃避的，那就是整個(gè)荔灣，實(shí)在是不缺供應(yīng)。
這一帶，就更是如此了，茶滘、花地灣、坑口、鶴洞幾個(gè)親友近鄰，已經(jīng)卷成麻花了。
如何應(yīng)戰(zhàn)，各家策略應(yīng)該會(huì)差蠻遠(yuǎn)。
如果是保利，或許會(huì)延續(xù)“卷王”風(fēng)范，主打高性價(jià)比；
如果是中海，可以和隔壁的紫蘭連片開(kāi)發(fā)，對(duì)壘萬(wàn)科；
如果是萬(wàn)科，萬(wàn)匯天地大城又進(jìn)一步擴(kuò)容，夾擊中海，但凡事講究先來(lái)后到，速度估計(jì)快不到哪里去...
一起期待明天的結(jié)果吧。
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