今天是周一,是荔灣蕙蘭苑地塊報名截止的日子;|地鐵1號線從紫蘭苑地塊穿過
明天也是周一,地塊將迎來正式出讓。
實際上,這塊地我原本是不想聊太多的,打算明天說說結果就行,畢竟,靈魂還沒從假期中掙脫出來。
(相關資料圖)
但看完報名名單后,心里八卦的小火苗,一下子就燃燒了起來。
因為——
報名的房企,一共有3家。
現東家萬科、花地灣“新秀”中海,以及老大哥保利,都來了。
三巨頭齊聚。
這排面,比起隔壁底價賣出的紫蘭苑,要大太多了。
明明是親姐妹,差距卻這么大,按照一貫的劇情走向,接下來就要互扯頭花開撕了。
之前我們簡單總結過,當下備受房企追捧的地塊,一般有幾個共同點,如區(qū)位好、配套全、總價低、地價有利潤空間等等。
前兩點呢,說起來有點像廢話了。
畢竟,倆姐妹都是廣信資產包的一部分,又都在一條路上,位置差不了多少,配套也基本一致。
真要論起來,最大的差距,也就是地鐵了,相比紫蘭苑,蕙蘭苑地塊離1號線坑口站要更遠一些。
這局紫蘭苑險勝。
至于價格,紫蘭、蕙蘭都是非常標準的低總價地塊,蕙蘭14億+,紫蘭接近20億。
似乎是蕙蘭勝出。
但不要忘了,蕙蘭的體量也更小,僅5.4萬㎡,比紫蘭少了3萬㎡+,折算起來樓面價更高。
不考慮配建的情況下,起拍價要到2.6萬/㎡,比紫蘭苑貴了約3000元/平。
這意味著,蕙蘭將來大概率得賣得比紫蘭貴,才能達到開發(fā)商預期的利潤空間。
但是前面我們也說了,這兩塊地在區(qū)位和配套上大差不差,無非是你多走兩步,我少走兩步,不存在很大的差距。
那,憑什么蕙蘭就要賣得更貴呢?
主要和地塊自身素質有關。
就拿容積率來說,在花地灣片區(qū),高容積率大家已經見慣不慣了。
即使紫蘭容積率達到了6.57,也比曦府、臻園都低,甚至都能劃入優(yōu)等生那一撥了。
蕙蘭容積率就更低了,只有4.9,荔灣罕見的5以下。
將來房子建起來,雖然層高都不低,但超高層和高層可不是一個概念,雖然有那么一點矮子里拔將軍的嫌疑,但居住體驗和舒適度,確實有一定差距。
更重要的是,蕙蘭苑地塊沒有大的硬傷。
而隔壁的紫蘭苑地塊,直接被地鐵橫穿,轟隆隆的,隔音需要很講究。
所以,相比紫蘭,蕙蘭的產品會更偏改善,價格高一些也是合理。
當然,蕙蘭苑地塊的配建要求也不低。
根據出讓公告,競得人需要配建花地大道—浣花路環(huán)形人行天橋,承擔2000萬的建設費用;
此外,還有9班幼兒園(建面2820㎡)、其他商業(yè)設施(建面750㎡)以及市政道路、綠化用地等。
簡單測算一下,未來賣到4.9w/平可以保本,如果是5.7w/平,可以有10%的利潤。
注:各家成本不一,僅供參考。
假設項目就以這個價格去賣,放到整個片區(qū)來看,優(yōu)勢雖有,但不多。
就拿改善產品來說,主打一線濱水+純南向+大戶型+近地鐵+省實的萬匯天地·瑧園,價格已經去到了6.2萬/平;
比景觀,蕙蘭肯定是沒那個條件了,地塊也小,只能說是偏改善。
不過,產品上能做的還有很多,抓好低容積率的優(yōu)勢,再打打價格差,也能搶占一定的市場份額。
但有一個問題也是無法逃避的,那就是整個荔灣,實在是不缺供應。
這一帶,就更是如此了,茶滘、花地灣、坑口、鶴洞幾個親友近鄰,已經卷成麻花了。
如何應戰(zhàn),各家策略應該會差蠻遠。
如果是保利,或許會延續(xù)“卷王”風范,主打高性價比;
如果是中海,可以和隔壁的紫蘭連片開發(fā),對壘萬科;
如果是萬科,萬匯天地大城又進一步擴容,夾擊中海,但凡事講究先來后到,速度估計快不到哪里去...
一起期待明天的結果吧。
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