曾與“華南五虎”之首富力地產(chǎn)齊名的廣東老牌房地產(chǎn)企業(yè)——粵泰股份(600393.SH)面臨債務(wù)、資金流動(dòng)性危機(jī)，不得不賣項(xiàng)目“斷臂求生”。
粵泰股份債務(wù)危機(jī)可追溯至2018年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，樓市遇冷項(xiàng)目去化困難，讓本就資金緊張的粵泰股份流動(dòng)性迅速惡化。截至2020年9月30日，粵泰股份負(fù)債合計(jì)741,116萬元。
為了回籠資金，公司不得不出售大量資產(chǎn)。長(zhǎng)江商報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，粵泰股份從2017年至今通過出售項(xiàng)目股權(quán)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等方式合計(jì)盈利超過70億元。
然而，整體業(yè)績(jī)起色并不大。2020年年度業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，粵泰股份2020年預(yù)計(jì)虧損6.86億-8.24億，同比由盈轉(zhuǎn)虧。
此外，自2018年以來，受到各方面因素綜合影響，粵泰股份融資渠道受阻，現(xiàn)金一度流轉(zhuǎn)困難，并出現(xiàn)借款逾期及債務(wù)訴訟，公司陸續(xù)出現(xiàn)資產(chǎn)被查封、凍結(jié)等情況。據(jù)天眼查顯示，2019年粵泰股份曾被20次列入被執(zhí)行人名單，一同被納入該名單的還有楊樹坪旗下多家“城啟系”公司。
以資抵債化解資金占用問題
近日，粵泰股份發(fā)布盈警，預(yù)計(jì)2020年年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)與上年同期相比，將出現(xiàn)虧損，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約-8.24億元到約-6.86億元。
公告獲悉，本期業(yè)績(jī)預(yù)虧主要因新冠疫情影響及部分項(xiàng)目尚處于開發(fā)階段，粵泰集團(tuán)房地產(chǎn)銷售收入比上年同期預(yù)計(jì)下降約14.75億元。
此外，業(yè)績(jī)預(yù)虧還受到土地增值稅清算、計(jì)提減值損失、訴訟等影響。其中，本期廣州、海南部分房地產(chǎn)項(xiàng)目清算預(yù)計(jì)應(yīng)補(bǔ)土地增值稅合計(jì)4.4億元。另外2020年預(yù)計(jì)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備2.47億元，計(jì)提損失及資產(chǎn)減值準(zhǔn)備合計(jì)15300.08萬元。
業(yè)績(jī)虧損與其資不抵債的現(xiàn)狀密不可分，2月7日，粵泰股份發(fā)布關(guān)于控股股東以資抵債化解資金占用問題的關(guān)聯(lián)交易公告。公告指出，公司控股股東廣州粵泰控股集團(tuán)有限公司及其關(guān)聯(lián)方存在非經(jīng)營性資金占用的情況。截至2020年12月31日，資金占用余額合計(jì)為16,820.84萬元。
為解決上述資金占用問題，公司初步擬以全資下屬公司海南粵泰投資有限公司受讓粵泰控股的關(guān)聯(lián)方海南億城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所持有的海南瀚城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司15.4%的股權(quán)。
粵泰股份還多次因違規(guī)售房被罰。去年5月6日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布一則行政處罰決定書(穗房監(jiān)管法〔2020〕55號(hào))，上市公司廣州粵泰集團(tuán)股份有限公司因存在未取得商品房預(yù)售許可證銷售房屋、收取預(yù)付款的違規(guī)行為，被罰6.7萬元。
陷債務(wù)危機(jī)大幅出售旗下資產(chǎn)
自2018年以來，粵泰股份接連爆出債務(wù)違約情況。2018年10月，粵泰股份發(fā)布公告稱，公司全資子公司廣州旭城實(shí)業(yè)有限公司與銀行簽訂的房地產(chǎn)借款合同項(xiàng)下，金額為3億元的授信業(yè)務(wù)現(xiàn)已逾期，逾期金額為2.56億元。
同年11月，粵泰股份又發(fā)布公告稱，因卷入借款糾紛，公司部分項(xiàng)目資產(chǎn)被查封，該部分項(xiàng)目資產(chǎn)當(dāng)時(shí)的賬面價(jià)值合計(jì)約23.62億元。此外，粵泰股份及其下屬公司11個(gè)銀行賬戶被凍結(jié)，實(shí)際凍結(jié)金額約為442.37萬元。
受到債務(wù)違約、借款糾紛等因素影響，粵泰股份的控股股東粵泰控股及其多名一致行動(dòng)人的股權(quán)相繼被凍結(jié)。
為了回籠資金，公司不得不出售大量資產(chǎn)。2017年粵泰股份轉(zhuǎn)讓淮南天鵝灣(中校區(qū))項(xiàng)目，曾在當(dāng)年獲得8.311億元的收益;同年，粵泰股份轉(zhuǎn)讓了在廣州開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目天鵝灣二期中住宅部分共計(jì)約2979平方米，總價(jià)值為1.74億元。最終，該筆交易在粵泰股份2017年度確認(rèn)營業(yè)收入1.53億元，凈利潤(rùn)2495.45萬元。
進(jìn)入2018年，粵泰股份先是轉(zhuǎn)讓沈陽安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的合同權(quán)利義務(wù)及出售債權(quán)以及終止收購沈陽市的沈陽萬盈置業(yè)有限公司100%股權(quán)，獲得約12.58億元的收益?；浱┕煞葸€發(fā)布公告稱，公司擬以現(xiàn)金合計(jì)22.8億元收購江門市樂活企業(yè)策劃有限公司、廣州市譽(yù)坤投資有限公司等交易方持有的碧海銀湖公司合計(jì)60%股權(quán)。
2019年6月，粵泰股份連續(xù)發(fā)布多條公告，將旗下五個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給世茂房地產(chǎn)，交易對(duì)價(jià)總計(jì)63.97億元。在扣除工程款、稅費(fèi)、目標(biāo)項(xiàng)目已收房款意向金等后，粵泰股份可實(shí)際獲得49.85億元資金。
大幅出售旗下資產(chǎn)，對(duì)粵泰股份的債務(wù)壓力雖然有所緩解，但其背后的壓力仍然巨大。據(jù)中國裁判文書網(wǎng)顯示，2019年度粵泰股份和借款相關(guān)的信息高達(dá)17條，其中有不少發(fā)生在粵泰股份轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)之后。
2020年半年報(bào)報(bào)告顯示，粵泰股份短期借款為7.49億元，長(zhǎng)期借款為27.68億元。因借款糾紛，粵泰股份共計(jì)27個(gè)賬戶被凍結(jié)，司法凍結(jié)金額1.15億元，實(shí)際被凍結(jié)的金額為1358.88萬元，8處資產(chǎn)被查封。
粵泰股份表示，由于受到國家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策及“去杠桿”政策的影響，使得公司項(xiàng)目開發(fā)及銷售進(jìn)度，以及融資渠道受到影響，導(dǎo)致公司自2018年開始出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于這一風(fēng)險(xiǎn)，公司采取措施促進(jìn)經(jīng)營活動(dòng)回籠資金并且通過出售部分子公司股權(quán)和旗下項(xiàng)目加速變現(xiàn)資金償還逾期短期債務(wù)。
債務(wù)重組完成后融資成本有望下降
部分銀行賬戶、開發(fā)項(xiàng)目、物業(yè)和股權(quán)、債權(quán)等被凍結(jié)或查封，進(jìn)一步影響了其融資能力。
在此情況下，粵泰股份借力外部力量化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2019年6月粵泰股份與世茂集團(tuán)合作，通過出售部分地產(chǎn)項(xiàng)目，有效降低債務(wù)杠桿。據(jù)公司公告顯示，截至目前，世茂集團(tuán)已與公司結(jié)清合同項(xiàng)下其應(yīng)支付的全部對(duì)價(jià)款項(xiàng)。
在此期間，信達(dá)資產(chǎn)也積極為粵泰股份解難紓困，對(duì)公司化解逾期債務(wù)、盤活出售資產(chǎn)和完成交易提供支持和幫助。去年4月，粵泰股份獲悉，中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司廣東省分公司已與粵泰股份及其下屬公司達(dá)成《債務(wù)重組合同》，信達(dá)資產(chǎn)收購粵泰股份及其部分下屬公司的債務(wù)合計(jì)為8.93億元。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，本次債務(wù)重組完成后，困擾粵泰股份已久的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)將得到有效緩解，未來融資成本有望下降，融資功能也將開始逐漸恢復(fù)。
同時(shí)，作為一家具有一級(jí)開發(fā)資質(zhì)的上市房企，粵泰股份在廣州、深圳、海口、江門、郴州、三門峽、柬埔寨金邊等地均有土地和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，且多為位于粵港澳大灣區(qū)和海南區(qū)域內(nèi)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。公開資料顯示，截至2019年9月，公司賬面存貨達(dá)120億元。
粵泰股份總裁梁文才表示，粵泰股份未來仍會(huì)加大力度調(diào)整低效項(xiàng)目和資產(chǎn)，快速恢復(fù)投融資能力，聚焦于高周轉(zhuǎn)、高毛利、高估值的項(xiàng)目和業(yè)務(wù)，在適度關(guān)注其它區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)的同時(shí)，深耕粵港澳大灣區(qū)和海南，培育公司區(qū)域優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)公司穩(wěn)健發(fā)展。(長(zhǎng)江商報(bào)記者 趙潔)
