近期，不少上市房企公布2020年全年業(yè)績預(yù)告，其中也不乏千億房企陣營出現(xiàn)的新面孔——中駿集團控股有限公司(下稱"中駿集團"，1966.HK)。
據(jù)中駿集團的2020年業(yè)績公告，全年共實現(xiàn)銷售金額1015.37億元，若按930億元的全年銷售目標算，中駿集團完成全年目標的109%。
作為閩系房企中的一員，與其它跑在前面的公司相比，中駿集團的發(fā)展速度并不突出，2013年銷售規(guī)模才突破百億銷售規(guī)模，公司未能把握好過去的"地產(chǎn)黃金十年"風口，到了2020年年底才艱難"撞線"，進入千億房企陣營。
即使規(guī)模變大了，但首當其沖的債務(wù)壓力也是公司亟須面對的，此刻中駿集團拋出一則消息——擬分拆物業(yè)上市。
那么，剛邁入千億銷售規(guī)模的中駿集團含金量到底有多高?到底是"表面風光"還是"實至名歸"?頭頂千億負債等系列問題，能靠分拆物業(yè)上市解決嗎?就相關(guān)問題，《投資者網(wǎng)》聯(lián)系中駿集團，按并未收到任何回復(fù)。
"撞線"千億成色不足
中駿集團成立于1996年，至今已有25年。在這期間包含了房地產(chǎn)的"黃金十年"，同為閩系上市房企的旭輝、陽光城、正榮等，都發(fā)展迅猛，紛紛邁入千億陣營。唯獨中駿集團沒能抓住這"黃金十年"，其發(fā)展速度和規(guī)模陷入長期緩慢增長中，2013年公司的銷售規(guī)模才首次突破100億元。
在2014年至2016年期間，中駿集團的銷售規(guī)模分別為119億元、145億元和235億元。后來，其創(chuàng)始人黃朝陽提出"2018年500億，2019年800億，2020年過千億"的目標。從此，公司開始在土地市場活躍起來，在2017年至2019年間，其拿地金額分別為322億元、389億元和477億元。
大規(guī)模擴儲之后，中駿集團的銷售額才開始有所增長。根據(jù)中駿集團此前公告數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，其銷售額分別為514億元、805億元和1015億元。
根據(jù)克而瑞2020年Top200房企銷售榜單，從全口徑銷售業(yè)績來看，中駿集團銷售業(yè)績?yōu)?015.2億元，但是由于2020年百強房企規(guī)模普遍上漲，中駿集團的排名并沒有明顯提升，與2019年相比，銷售排名僅提升4位至Top41，并未躋身行業(yè)40強。
再從權(quán)益銷售額方面來看，中駿集團錄得674.7億元，雖然與前一年相比排名有所提升，但是權(quán)益銷售額仍然僅占全口徑銷售額的66.5%，與時代中國、卓越集團、金輝集團、越秀地產(chǎn)等同梯隊房企相比，"千億"成色明顯不足。
此外引人注意的是，中駿集團在去年上半年的銷售均價還在14680元/平方米，而到了去年前11月，銷售均價已經(jīng)降至13987元/平方米，已經(jīng)下降接近700元/平方米。公司是否存在可以降價來達到銷售規(guī)模的情況?就此問題，《投資者網(wǎng)》聯(lián)系公司，但未得到答復(fù)。
"負債狂飆"后四處找錢
1月12日，中駿集團發(fā)布2020年全年業(yè)績公告顯示，截至2020年12月31日，中駿集團連同其合營公司及聯(lián)營公司，全年累計合同銷售金額約1015.37億元，合同銷售面積約736.78萬平方米，同比分別增長26%及16%。按930億元的全年銷售目標算，公司完成全年目標的109%。
雖然如此，中駿集團也有不得不面對的發(fā)展問題，首當其沖的便是公司債務(wù)壓力。
2017-2019年中駿集團流動負債分別為346.38億元、542.26億元和850.49億元，年復(fù)合增長率高達43.5%。
2020年年中，其流動負債先達到1023.63億元，在負債總額中占比高達77.8%，在總資產(chǎn)中占比63.4%，短期債務(wù)壓力驟升，而且經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-40.55億，2019年同期為0.88億。
截至2020年年中，中駿集團的總負債為1315億元，同比增長26%，而根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)融資新規(guī)，中駿集團剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率約為76.33%。
當前，央行已啟動對房產(chǎn)企業(yè)要求的三項債務(wù)上限(下稱"三條紅線")，這也將限制房產(chǎn)企業(yè)借款人利用貸款償還未償債務(wù)的能力。三條紅線指的是，房企剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不小于1倍。同時，根據(jù)企業(yè)三條紅線的觸發(fā)情況，將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為"紅、橙、黃、綠"四檔位，針對差異化檔位的企業(yè)，對其后續(xù)融資進行要求。
具體來看，全部"踩線"為紅色檔，有息負債不得增加;兩項"踩線"為橙色檔，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%;一項"踩線"為黃色檔，有息負債規(guī)模年增速可放寬至10%;若全部指標符合監(jiān)管層要求，為綠色檔，則有息負債規(guī)模年增速可放寬至15%。
而中駿集團當前的資產(chǎn)負債率已超過70%，為76.36%，已經(jīng)腳踩一條紅線，后期融資受限。
中駿集團負債規(guī)模如此高速的增長，針對償還負債公司有怎樣的計劃?盡管中駿集團并未回應(yīng)《投資者網(wǎng)》的這一提問，但從去年7月份開始的一系列的舉動可看出，公司已開始"四處找錢"。
2020年7月9日，中駿集團發(fā)布公告稱，公司的非全資擁有附屬公司恒偉國際有限公司獲得中信銀行(國際)有限公司4億元貸款融資，該融資將用于償還借款人非直接控股公司所欠的股東貸款;10月公司公告稱，將發(fā)行2025年到期的利率為7%的5億美元優(yōu)先票據(jù)。
到了11月26日，中駿集團全資附屬公司渤海國際投資集團有限公司獲得恒生銀行有限公司5000萬美元定期貸款融資，且可按借款人根據(jù)融資協(xié)議的條款及條件提出的要求，在貸款人全權(quán)酌情批準下增加總共最多4000萬美元。
2021年1月6日，中信證券-廈門中駿應(yīng)收賬款第二期資產(chǎn)支持專項計劃在上交所的狀態(tài)為"通過"。該債券品種為ABS，擬發(fā)行金額為12.8億元。
在這樣的情況下，中駿集團于1月20日發(fā)布公告稱，可能分拆商業(yè)物業(yè)管理及運營服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)于港交所上市。面對債務(wù)等種種壓力，拆分物業(yè)上市是否能解決一系列問題，目前尚未可知。
質(zhì)量隱患背后的聯(lián)營模式
在千億規(guī)模的背后，公司的產(chǎn)品質(zhì)量問題一直備受市場關(guān)注。
就此，諸葛找房高級分析師陳霄表示，在沖擊千億道路上的中駿集團，激進的擴張方式確實為其發(fā)展帶來一定的隱患。這種高速擴張的模式下，中駿集團面臨著多個項目的"維權(quán)危機"。
梳理信息不難發(fā)現(xiàn)，其中，南昌幾乎成了中駿業(yè)主的維權(quán)"重災(zāi)區(qū)"。就連曾獲得"2018年度江西省建筑安全生產(chǎn)標準化示范工地"稱號，且還是"為慶祝中駿成立30周年精工匠造"的項目——中駿雍景灣，在2019年8月發(fā)生地下車庫樓板坍塌。
另外，在南昌東湖區(qū)的中駿世界城項目，還在動工的時候就被江西省住建部門通報2020年第三季度"百差工地"榜首，并下令停工整改。
哪怕是在福建大本營，中駿泉州多個項目也面臨維權(quán)問題。其中，中駿瓏景閣項目涉及學區(qū)虛假營銷、地下車位開裂滲水、小區(qū)部分屋頂漏水等問題;泉州天駿天璟被曝的維權(quán)點則為豪宅變公寓、容積率過高、會所和游泳池現(xiàn)實規(guī)劃缺失等。
中駿集團房屋質(zhì)量問題頻發(fā)是為何原因?這是否與公司過度依賴合聯(lián)營模式有關(guān)?
根據(jù)中駿集團歷年的年報數(shù)據(jù)顯示，2015年-2019年公司全口徑銷售金額分別為145億、235億、332億、513億和805億，年復(fù)合增長率達到53.48%。其中，同期屬于合營公司及聯(lián)營公司的全口徑銷售金額分別為22億、77億、73億、231億和401億，占總銷售金額的比例分別為15.42%、32.92%、22.02%、45.02%及49.87%。由此可見，公司在過往幾年時間里，逐漸依賴合聯(lián)營模式。
聯(lián)營模式確實為中駿集團帶來了規(guī)模化效應(yīng)和發(fā)展的機會，但這也是一把"雙刃劍"，對企業(yè)而言，挑戰(zhàn)與壓力并存。中駿集團如何處理這些問題，后續(xù)如何穩(wěn)健發(fā)展，《投資者網(wǎng)》將保持關(guān)注。(思維財經(jīng)出品)(《投資者網(wǎng)》向勁靜)
