昨天(4月22日)下午3點(diǎn)30分，任志強(qiáng)作為演講嘉賓出現(xiàn)在“2018諾亞財富房地產(chǎn)金融高峰論壇”上。
這次任志強(qiáng)以北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)(3.180,0.00,0.00%)股份有限公司原董事長身份發(fā)表演講，時長達(dá)60分鐘，不乏批判與反思。
任志強(qiáng)
以下為任志強(qiáng)杭州演講實(shí)錄——
一季度房價暴漲
我們可以看到1月份的時候，施工面積是負(fù)的。今年一季度漲了多少呢?漲了7.9。今年的一季度是全國平均房價歷史上漲幅最高的一年。
利用70個大中城市或者100個城市的指數(shù)，看來房價是跌了。跌到哪了呢?跌到政府的手上了，因?yàn)檎唁N售價格給你限制了，所以表面上看是跌了。從有房地產(chǎn)以來，歷史上的一個季度計算，今年一季度是房價漲幅最高的一個季度。
現(xiàn)在是“抄底”機(jī)會
我們看到，銷售增長了百分之十幾的銷售額，為什么沒錢呢?他們公司基本上是沒錢的，這個投資增速是2008年以來增速最低的一年，比2008年還慘，開發(fā)商基本上兜里就沒錢了。
為什么我們譚總請大家來開這個會?就是這個基金有了一個最好的機(jī)會，可以便宜收購。因?yàn)殚_發(fā)商兜里沒錢了，開發(fā)商要有很多錢的話要基金干嗎?去年開發(fā)商從境外的融資，388億美元，今年一季度193億美元，國內(nèi)融資很困難，就跑到國外融資。
所以今年一季度，開發(fā)商境外的融資已經(jīng)達(dá)到了去年的50%。前年是多少?2015年境外融資只有140億美元，也就是說今年一季度以前，比2016年全年在境外融資的錢還多。主要是因?yàn)閲鴥?nèi)沒機(jī)會，這是一個很重要的問題，開發(fā)商兜里的錢不夠了。
所以最開始我說，投資會持續(xù)下降，就是因?yàn)闆]錢了，如果還保持百分之十幾的高位資金增長的話，可能還會持續(xù)一段時間，現(xiàn)在看來要想維持一個高速的增長，已經(jīng)有困難了。
東北、西部地區(qū)不能碰
分地區(qū)看，我們看看東北地區(qū)、西部地區(qū)，他們的投資增長百分之2.9、1.3，也就說明了這些地區(qū)已經(jīng)沒有了增長能力。東部和中部地區(qū)還維持一個增長，其中相當(dāng)一部分棚改，三四線城市主要的力量在這兩個投資領(lǐng)域，所以這個支撐效果還是有的。
但是中部、西部的銷售是什么呢?銷售是高速增長，西部和東北地區(qū)。前面我們看到投資是負(fù)的，或者基本上是不增長的，可是從銷售看，東部地區(qū)，投資增長快速地區(qū)是負(fù)增長銷售，負(fù)的7.3，中部地區(qū)還維持14，西部12，去年前年的高杠桿，導(dǎo)致相當(dāng)一部分回收的資金沒有進(jìn)入到開發(fā)商的資金盤子里，而是跑到了銀行的兜里面?，F(xiàn)在差別不大。
70家上市公司拍賣股票
今年一季度我們可以看一些數(shù)據(jù)，融資下降了1.33萬億，下降了20%，企業(yè)貸款下降了15.8，委托貸款下降了50%，信托貸款下降了9%，融資下降了80%，所以到3月份為止，企業(yè)存款下降了1.21萬億，和去年年底相比。一個季度少1萬個億，開發(fā)商手里的錢很緊。
更嚴(yán)重的是，現(xiàn)在有70家上市公司的股票抵押貸款開始進(jìn)行司法拍賣了，也就是說這70家公司的現(xiàn)金流已經(jīng)不行了。上市公司一共2000多家，70家公司開始拍賣股票，還銀行債，信用是非常嚴(yán)重的不足。
有人說，4月25日開始降息，銀行準(zhǔn)備降準(zhǔn)，這是個信號，但是這個信號會到什么時候不知道。到目前為止，1.3萬億里頭有9000億是銀行間進(jìn)行內(nèi)部調(diào)整的錢，對社會只有4000億，但主要用于中小企業(yè)貸款，而且命令禁止流向房地產(chǎn)。別人家娶媳婦你看著高興就行了，那不是你家娶媳婦兒，所以這個差距是很大的。
調(diào)控造成劣幣驅(qū)逐良幣
另外一個實(shí)際問題，比如產(chǎn)品與價格，我們現(xiàn)在看到市場上的調(diào)控政策基本上劣幣驅(qū)逐良幣，就是開發(fā)商沒蓋好房子，你只能蓋破房子，越破越好。這個破房子破到什么程度呢?就是上邊有一些一期的房子賣的很好，又有空氣凈化器，又是高級的電梯，又是高級的門窗，二期的價格比一期的還低，于是大家把空調(diào)都撤了，把電梯換成最破的電梯，把外墻的瓷磚給弄沒了。
總之，以后可能得蓋破房子，不能蓋好房子，這是一個很麻煩的問題。所以，產(chǎn)品與價格之間的矛盾，尤其是想蓋綠色產(chǎn)品，我們想蓋環(huán)保產(chǎn)品，你不讓賣高價，怎么辦?
很多企業(yè)在擴(kuò)大規(guī)模，但是擴(kuò)大規(guī)模和利潤之間產(chǎn)生矛盾，因?yàn)槟阆霐U(kuò)大規(guī)模很容易，有錢就行，但是不讓你賣高價，你的利潤差越來越減少。我們可以看看領(lǐng)頭的這些企業(yè)，實(shí)際上整體銷售價格很低。比如說碧桂園，去年比前年的低，就是只能賣破房子，賣低價，擴(kuò)大規(guī)模，但是利潤達(dá)不到那么高。所以規(guī)模和利潤之間的矛盾，這是很多人難以理解的。
只租不售誕生“灰色空間”
另外一個，土地招標(biāo)的時候，好多加入固定性住房了，你投標(biāo)還是不投標(biāo)?要是投標(biāo)了房子只能租不能賣，壞了。前天開會我問一個人，你的房子租出去沒有?他搖搖頭，沒有。
他是一個月1.5萬，一次性交180萬，十年的租金，在北京的一個很遠(yuǎn)的地方，那也就是平均一個月2萬塊錢的租金，90平米以下的房子。我覺得固定性住房以后給腐敗開了一個很好的頭兒，過去腐敗都是送房子，然后這個房子改名就可以了。名字不是你的，法院沒法判你的房屋。
用市場化手段提供住房
房子不管是不是用來住的，都得有人先蓋。但是我們看一看北京，看看很多大城市，都建公租房，建共同產(chǎn)權(quán)房和其他的房子，把商業(yè)房的比例降到很低很低，或者說基本上沒有什么商品房用地，北京可能連四分之一都不到，這個市場是要還是不要?挺麻煩。
最重要的是，這個房子是住的，但是不一定是產(chǎn)權(quán)人住的。什么意思呢?你要想限制租賃性住房，租賃性住房就是告訴你不是產(chǎn)權(quán)人去租，如果都是產(chǎn)權(quán)人的話，哪還有什么租賃房?我自己租不就完了?所以租賃房一定不是產(chǎn)權(quán)人住。
這里就出了一個麻煩，不是我們要宣傳，而我們實(shí)際造成的結(jié)果就市場最需要你建房，至少你得把房子建出來，你再說是用來租的還是用住的。
我們剛才叫什么總我也不知道，講的氪空間。這個氪空間什么意思呢?他就說大企業(yè)都得租我的辦公室，都得有流動，那我們?nèi)俗夥孔邮遣皇且驳糜辛鲃幽?他們這個氪空間解決的是臨時辦公和流動性辦公問題。我就想到一個問題，臨時辦公和流動性辦公的這些人是不是也是流動性住呢?
比如說媒體人，比如說演員，比如說地產(chǎn)商，他總得來回跑，來回跑的時候他是不是也得有一套房子呢?這套房子不管是他自己買的還是什么的，如果一個項目干六七年，他是在這買一套房子六七年以后再把它賣了好，還是我租個六七年什么也沒剩下好?非常簡單的事兒。但是他買了六七年以后，賣了，你一定說是炒房了，就和剛才的流動空間是一個道理，你那個流動空間就是炒空間，這個邏輯是一樣的。
越出政策的地方房價越漲
我個人覺得，越出政策的地兒，越證明房價要漲
我們的媒體在所有的宣傳活動中把這個意思都搞錯了，政策陷入了一種悖論，這種悖論是非常嚴(yán)重的悖論。大家都說，出臺政策以后很多人擔(dān)心房價是不是會跌了，。不漲他出政策干嗎?他傻呀?
在座的這些人，我開譚總召開的會，每次都問我，到哪買房子?我說你真傻，政府告訴你到哪買房子了，他在那兒使勁壓著，就告訴你到那兒買房子，不壓著不就漲了嗎?漲了才壓著，是吧?如果那個葫蘆扔在水缸里頭，你不按著不就往上走嗎?你按著才往下走。現(xiàn)在按著，葫蘆下去，水上來了。你想想，葫蘆按下去了，水缸里的水是不是往上走?這么簡單的道理還用問嗎?政府告訴你到哪買房子，你就到哪去。
為什么?因?yàn)槲覀兂雠_的這些政策造成了供給面的扭曲，就像我說的，北京為了這個那個，一大堆，保障房，租賃房，共有產(chǎn)權(quán)房，最后把商品房的用地弄沒了。弄沒了房子怎么會不漲價呢?沒供應(yīng)了，你看的是下來了，過兩年怎么辦?總得有人想結(jié)婚生孩子吧?怎么辦呢?所以這是一個很矛盾的問題。
供給面在扭曲
價格是來自于什么?來自于需求。如果沒有需求就沒有價格。有人說地價漲了房價就得漲，正確的分析應(yīng)該叫做，地價是房價的地板價，就是最低價格了。我把地價加上一個建安，稅費(fèi)，各種成本加進(jìn)去以后，這是我賣得不賠錢的價，叫地板價。
天花板價在哪?天花板價在顧客身上，一個人買，可能加點(diǎn)利潤就算了，10個人買我就得往上加價，這個價叫天花板價。現(xiàn)在這個天花板價讓政府按住了，政府把天花板價打破了，打到地板上去了。如果政府把天花板價打到地板上，這個供給面不就扭曲了嗎?
所以形成的結(jié)果是，房價繼續(xù)上漲的壓力加大，越來越大。因此，用這種政策導(dǎo)致的結(jié)果，我們有五次大型調(diào)控，每次調(diào)控之后房價都是上漲的，沒有一次是下跌的，原因就是它把供給面扭曲了。當(dāng)供給面扭曲的時候，跟不上以后，下一次你一旦放開就很麻煩。所以，人家不準(zhǔn)讓我說漲價，我也沒說漲價，我說政府可能要求我們漲價，不是我說的。
所以各種政策加碼的時候，就形成了很多地區(qū)出現(xiàn)了一二受房價倒掛。倒掛是什么意思?二手房賣6萬塊錢，政府給你批的一手房賣5萬塊錢。這說明什么?說明政府告訴你，趕緊炒房。你買了就有1萬塊錢的差價，那你還不去炒。
政策變相鼓勵“炒房”
所以政府的政策說悖論，就是因?yàn)樗诠膭畲蠹页捶?，這是一個很麻煩的事情。如果是開發(fā)商自己定價，那就是說我怎么也得新房子比舊房子貴點(diǎn)吧?不貴太多也得比二手房的價格高點(diǎn)吧?反正這兩個里頭有一個傻不是政府傻就是開發(fā)商傻，你怎么比二手房賣的還低呢?這就是一個問題。
最大的問題在哪呢?最大的問題在于，十九大明明告訴我們市場決定價格，那政府決定價格不是違反十九大規(guī)定嗎?你們看看十八屆三中全會和十九大里頭，是不是說市場決定價格、市場決定資源配置?我們得按十九大辦。所以你一旦按十九大辦的時候，政府這幾條可能就有問題了。
比如說為什么要搖號?搖號就是供不應(yīng)求，100套房子有3個人買用搖號嗎?搖不搖都搖到你頭上了。上海前兩天搖了好幾個號，我一看，一個公司買了170套房子，他組織一大堆公司人員在那兒填窟窿，搖號，占名額。這說明什么?說明是政府在幫你。
我們最近最高院、最高檢察院、國務(wù)院連續(xù)發(fā)了好幾個文章，叫做保護(hù)產(chǎn)權(quán)，保護(hù)私有產(chǎn)權(quán)，保護(hù)什么，保護(hù)企業(yè)家，說了一大堆。這個房子是開發(fā)商建的還是政府建的?要是開發(fā)商建的就是開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)上沒寫著政府，你為什么要政府搖號?你不是侵犯產(chǎn)權(quán)嗎?那你這個違反了國務(wù)院的規(guī)定，也違反了政府最高院、最高檢察院的規(guī)定。
中央與地方的博弈
這就是出現(xiàn)了很多很多問題，造成了結(jié)果很不好。結(jié)果不好到哪了呢?我最近去了很多地區(qū)，地方官員都問我，怎么想辦法和中央政府政策博弈?我說你們怎么都這么想?
我們看看最早，比較早的大家聽的，90、70，這個調(diào)控政策針對誰的呢?針對開發(fā)商的。所以開發(fā)商和政府斗爭，把90、70的戶型改來改去，然后把戶型，廁所、衛(wèi)生間的空間，陽臺都調(diào)來調(diào)去，就是要躲90、70的政策。還有的是加層高，變成一個小二層，偷面積，這是開發(fā)商和政府的政策斗爭。第二步就變成老百姓(73.970,-0.61,-0.82%)離婚了，那就是消費(fèi)者開始跟政策進(jìn)行斗爭。
現(xiàn)在就是地方政府開始跟政府進(jìn)行斗爭。地方政府本來是市場監(jiān)管者，監(jiān)管者現(xiàn)在有一個問題了，我問幾個房管局局長，那天我去干什么了，房管局局長陪我吃了三頓飯，就是要問一大堆問題，拿著小本子使勁記，一個重要的就是我的第一任務(wù)是不能讓市長和書記被請去談話。因?yàn)榉績r漲到一定程度以后，市長書記被約談官兒就當(dāng)不成了，所以這是一個很重要的問題。
地方政府就得跟政策做斗爭，所以他們就想個辦法，把市里的房價和縣里的房價結(jié)合起來。先是遠(yuǎn)郊區(qū)，遠(yuǎn)郊區(qū)不行就把周邊市管縣的價格全合進(jìn)來。所以我們看這個房價，漲不和漲，那個數(shù)字已經(jīng)不是一個真實(shí)數(shù)字了。全國平均房價漲了，那和70個大中城市的數(shù)據(jù)完全不是一個概念，一個小破干州慘的不行。
為什么?它被列在70個城市范圍之內(nèi)了，周圍400公里沒有第二個城市，其實(shí)它很窮，但是沒辦法。這就造成了一個什么呢?開發(fā)商、消費(fèi)者和地方政府三方聯(lián)合起來和中央博弈。要是不博弈，地方政府地賣不出去，你要硬壓著開發(fā)商，地賣不出去了，所以，這就是一個很嚴(yán)重的問題。
樓市如何走取決于特朗普
前兩天開會有一個老總告訴我，最好就得看看我們特朗普先生給我們幫多大的忙。特朗普先生要讓中國的外貿(mào)掉下去了，要讓中國的經(jīng)濟(jì)掉下去了，可能政府就得把這個后門開開，讓開發(fā)商日子好過點(diǎn)，要不然經(jīng)濟(jì)就掉下去了。
這些政策出臺，我們認(rèn)為變成悖論就是現(xiàn)在是一個難題，很多人問我，什么時候這些政策能夠取消?什么時候這個政策能夠解封?
我個人認(rèn)為，開發(fā)商在和地方政府比財政支出，如果地方政府的財政支出能夠挺得住的話，可能他就不會輕易把這個事兒掉了。但是中國有句古話，兵馬未動，糧草先行。如果地方政府財政支出遇到了問題的時候，它對土地財政的依賴性就加大，去年土地財政是5萬億，土地出讓金是5萬億，房地產(chǎn)相關(guān)的稅收18000多億，然后和建筑業(yè)相關(guān)的，就是除了房地產(chǎn)本身的稅收以外，相關(guān)的費(fèi)用由6000多億。
地方財政一共8萬億，如果沒有這5萬多億的支撐的話，地方財政很難支撐債務(wù)轉(zhuǎn)化問題。今年就得看看了，我們的土地出讓到底能怎么樣。一些好的城市仍然在高價出場土地，但是很多城市已經(jīng)出現(xiàn)了一些控制，就是土地我剛才說漲價那么多，所以我們一季度財政增長了17.8%，GDP才6.8。一季度財政收入還是不錯的，但是地方的財政收入，很多已經(jīng)開始出了困難，這就是問題。
改善需求十分強(qiáng)勁
他們忘了一個事情，就是我們首先得確定不管房子是用住的還是用炒的，我們當(dāng)前的主要矛盾是什么?城市化的主要矛盾，從眼前看，相當(dāng)一部分原因是來自于我們的城鎮(zhèn)化問題。到目前為止，我們的城鎮(zhèn)化速度發(fā)展還是很慢的，還沒有真正解決農(nóng)村進(jìn)城的問題。
大家都知道，中央提出一個，叫建立中國的長效機(jī)制，住房的綜合住房制。現(xiàn)在我們沒有綜合住房制，現(xiàn)在我們的住房制度叫做城市住房制，只解決城市居民的銖分問題，不解決農(nóng)村的居民住房問題。
所以地方政府的財政里頭，只包括了有戶籍人口的住房困難，不包括農(nóng)村人口，所以很多城市，比如上海、北京，把農(nóng)村人口都轟走了，否則他得解決住房問題，這是個麻煩。我們的主要結(jié)果，就是農(nóng)民進(jìn)城問題。
對于老齡化來說，我們現(xiàn)在是改善性需求占主導(dǎo)地位，年輕人結(jié)婚生孩子是剛性需求，老年人是有房子，但是他給改善。其中有兩個主要矛盾，一個是沒有電梯，老人爬不動，北京70%，上海大概也得有70%的房子是沒有電梯的，6層也爬不上去。
老齡化越來越嚴(yán)重，英國怎么解決的?政府出錢，把3層樓都加上電梯。但是中國出不了這個錢。雖然我們有一些補(bǔ)貼，北京已經(jīng)開始了，大概改了幾十棟樓，但是差得很遠(yuǎn)，沒有電梯的樓太多了，所以改不過來。
還有一個問題就是，80%以上的房子沒有衛(wèi)生間，你們覺得上海的房子好嗎?上海房子都是刷馬桶，早上起來刷馬桶，沒有衛(wèi)生間。沒有衛(wèi)生間，它連廁所都沒有，所以上海政府改了一棟房子，加了個廁所，廁所和衛(wèi)生間是兩個概念，衛(wèi)生間是可以洗澡的地方，廁所只能叫半個衛(wèi)生間，你只能解決一半的衛(wèi)生問題，另外一半的衛(wèi)生問題解決不了。
所以很多樓沒有熱水，我們大概全國90%以上的樓沒有熱水，70%以上的沒有衛(wèi)生間。所以很多家庭買熱水器，淋浴器，擱到廁所里頭，底下還得躲著那個洞，上頭淋浴。刷牙呢?早上起來得到廚房刷牙，這種情況在大多數(shù)樓里頭仍然保持了這個現(xiàn)象。這是一個很嚴(yán)重的問題，所以改善性需求所占的比例是越來越大的。
還有一個就是獨(dú)居需求，獨(dú)居需求可能很多人不太了解，到現(xiàn)在為止大概有750萬獨(dú)居，我們估計五年以后，每年增長30%到40%，其中一部分是孤寡老人的獨(dú)居，另外一部分是年輕人，90后，00后不愿意跟父母在一起住。他們寧愿遠(yuǎn)離父母，自己單獨(dú)租一個小房子，也不愿意跟你在一塊住，你那個房子太大，他不跟你住。
北歐40%這種，整個歐洲大概平均有25%這種情況，現(xiàn)在中國是5.8%。未來的發(fā)展是什么?如果要發(fā)展到25%，我們得有兩億五千萬戶獨(dú)居戶，越來越多的90后和00后開始獨(dú)居了。
城鎮(zhèn)化紅利期還很長
史上來看，重要的GDP是在于1800年以后產(chǎn)生的，十八世紀(jì)以前我們用了3萬年時間，大概只產(chǎn)生了全世界5%的GDP，而后來的95%的GDP，這是累積計算的，都是因?yàn)槭耸兰o(jì)以后產(chǎn)生的。
原因是什么?原因是城市化，大規(guī)模的城市化集中在十八世紀(jì)后，因?yàn)槭呤兰o(jì)末才有了私有產(chǎn)權(quán)制度的保護(hù)。在十二世紀(jì)的時候英國就有一個大憲章，但是皇帝老毀約，到十七世紀(jì)末的時候，皇帝終于不能毀約了，所以全世界都開始確立私有產(chǎn)權(quán)保護(hù)制，城市就發(fā)展起來了。
尤其是十八世紀(jì)以后的工業(yè)化，導(dǎo)致城市化加劇，第一產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)越來越不行了，這個發(fā)展過程是加速。所以從1800年到2010年，全世界人口增加了6倍，可是城市人口增加了60倍。
我們可以看到城市化需求在全球的發(fā)展過程。2007年的時候，城市人口已經(jīng)超過了農(nóng)村，到2016年的時候城市已經(jīng)40.27億人，農(nóng)村34.15億人，農(nóng)村人口越來越少。中國到現(xiàn)在14億人里頭，8億人在城市生活，但只有5億多是城市戶籍，40%是城市戶籍，剩余的人都是農(nóng)村戶籍。
所以雖然有一部分農(nóng)民住在城市里頭，但是他孩子不能上學(xué)，不能領(lǐng)退休金，不能買房子等等。所以中國的城市化，還早得很。對于美國來說，根本不缺土地，農(nóng)村面積很大，但是他們的城市化發(fā)展速度一點(diǎn)不低于中國，發(fā)展的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過中國。所以中國到目前，農(nóng)村的人口比例是大于城市人口比例的。
從全球看，不管是發(fā)達(dá)地區(qū)還是非發(fā)達(dá)地區(qū)，城市化的速度都在加速，為什么?因?yàn)榈谝划a(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值太低了，中國有27%，接近30%的勞動力，農(nóng)村勞動力，只生產(chǎn)7%的GDP，而70%多左右的勞動力生產(chǎn)93%的GDP。所以人均GDP上，城里人比農(nóng)村人高了很多很多，錢多，收入高，所以人都往城里跑。
去年我們中國的服務(wù)業(yè)已經(jīng)超過了GDP的50%，換句話說，如果服務(wù)業(yè)越來越多的時候，一定要靠城市才能解決問題，靠農(nóng)村是解決不了服務(wù)業(yè)的問題的，靠農(nóng)村就是老婆和孩子給你倒水洗腳，能有人給你捏腳嗎?
所以城里城外，不管是發(fā)達(dá)地區(qū)和不發(fā)達(dá)地區(qū)，我們都可以看到，未來發(fā)展的趨勢，第一產(chǎn)業(yè)的人口一定是越來越少，必須到城市才能富起來。中國要想達(dá)到基本現(xiàn)代化和現(xiàn)代化小康，你得滿足70%的城市化率，我們還早著呢。
重點(diǎn)城市人口流入加快
在城市發(fā)展的過程中，重點(diǎn)城市的城市化率，增長速度是非常快的。人口增長，在2016年以前不是說一線城市都是最高增長，其中一部分二線城市、三線城市，人口增長的比例速度也是非常非?？斓?，廈門達(dá)到了7.5年均，年均7.5，這不得了。
去年發(fā)生一個變化，為了吸引優(yōu)秀人才，西安將近60萬人，武漢37萬人，長沙20多萬人，合肥也是十幾萬人。就是有些地區(qū)，鄭州好像也是30多萬，我具體記不清了，總之利用吸引人才造成的人口大量向這些二線城市集中的速度非?？欤荒昴阋黾?0萬人，你給他多少補(bǔ)貼，他也得有房子，沒房子總不行吧?所以這個城市人口變化的規(guī)律是不可打破的。
如果全球都這樣，中國要想跟上世界的步伐，你還想成為強(qiáng)國，你還要美好生活，不讓農(nóng)民進(jìn)城就美好生活了?我看譚總剛才那個標(biāo)題，叫做追求美好生活，那你得讓農(nóng)民進(jìn)城，這不是你沒解決嗎?
還要用20年完成70%城鎮(zhèn)化
我們的現(xiàn)有城市里頭，現(xiàn)在大概有22億到240億平方米的住宅，這包括破房子，包括非成套住宅。那如果按70%的城鎮(zhèn)化率計算的話，我們最少得有400多億。大現(xiàn)有情況下，好像增長1倍的住房增長量。我們每年住宅多少呢?去年大概7.8億平方米，今年大概也就10億平方米。
我們還得用20多年的時間才能滿足70%的城市化率的人口需求。我們滿足不了。如果你天天用按著的方法，這個速度可能就很難達(dá)到。
即使是這樣算的話，
我們仇保興原來的住建部副部長在博鰲論壇上曾經(jīng)說，我們現(xiàn)在的戶均已經(jīng)達(dá)到了1.1套房，他覺得我們基本上滿足了。他就沒想想那個房子有多破，我們說的折舊。如果每年有5%的折舊，400億房子的話最少一年有20億，我們現(xiàn)在一年就10億。
換句話說，就是房地產(chǎn)長遠(yuǎn)的發(fā)展你是改變不了的，美國200多年呢，紐約現(xiàn)在房地產(chǎn)市場仍然是大頭。你不是說房地產(chǎn)市場，我可以把房子是住的不是炒的，把它弄沒了，弄沒了中國經(jīng)濟(jì)就沒了，這個是無法改變的一種情況。
但是仇保興忘了一條，我們孩子的戶口在父母的戶口上，但是那個孩子已經(jīng)單獨(dú)住了一套房子，我兒子前兩天偷偷結(jié)婚了，既沒告訴男方的家里，也沒告訴女方的家里，然后兩個人偷偷在外頭租了一套房子住。這種事兒我說是只有我們家出現(xiàn)嗎?不是，突然發(fā)現(xiàn)他們公司十幾個人都是這樣。
年輕人不愿意告訴你，他自己愿意過小日子，干嗎非得告訴你?我又不需要你的婚禮，人家過的挺好的。我覺得你們在座的可能也會遇到這種情況。獨(dú)居家庭的速度，我們現(xiàn)在750萬戶，今后估計得有2500戶，這個發(fā)展速度可能是非?？斓模赡苡梦辶陼r間就得這樣。
因?yàn)殡m然我們的80后，90后比80后少了三分之一，00后和90后少了三分之一。所以很多人說，我可以從父母那兒繼承一套房子，從老婆家里還可以繼承一套房子，我一個人可以分三到四套房子。
胡扯，因?yàn)槔先瞬凰?。我們的平均年齡估計從60多歲，70多歲，現(xiàn)在漲到80多歲了，過兩年就是90多歲。你想想，30歲生孩子，你要想繼承老人90歲的房子，你得活到60歲才能繼承，那你30歲結(jié)婚的時候，到60歲之間這30年你老住別人的房子?那不是胡扯嗎?
所以很多專家都在那兒瞎說，就忘了老人不死。為什么我們退休養(yǎng)老金老不夠用?我們原來計算的時候，是按照你70歲以前就死了計算的，結(jié)果人不死了，這個錢不夠花的。這很是個問題。他們沒想到，我們的美好生活讓老人不死了，老人不死就變成一個結(jié)果呢?
原來一套房子能解決問題，現(xiàn)在得兩套、三套房子才能解決問題。你要熬到老人90歲死，下次他活到120的時候你怎么辦?更麻煩了。我們的最新科技告訴大家，2038年新科技就可以保證這些人，未來就告訴你人可以活到120歲，高科技，沒法弄了。
并非每個城市都需要租賃住房
我也不知道這些官員怎么想的，所以他們都出了很多政策，房租不炒，集體土地上建租賃應(yīng)租房，共有產(chǎn)權(quán)等等。我個人覺得，這些問題都解決不了當(dāng)期矛盾。第一個是租賃房，就是集體土地上建租賃房，我可以很自豪的告訴你們，這是我2011年的政協(xié)提案，要解決唐家?guī)X等幾個村，房子要塌了，要著火，怎么解決租賃應(yīng)租房的問題。
國土資源部找我談了很多次，批判了我六年時間，突然有一天我發(fā)現(xiàn)變成他的國家政策了。我很頭疼，怎么搞的?我敢把政協(xié)的號都告訴你，我告訴你，這是真的，不是編的。
但是現(xiàn)在有人認(rèn)為集體土地上大量供應(yīng)的租賃應(yīng)住房能不能破壞市場?我覺得不行。為什么不行?沒有一個地方政府會把管子和路修到他不能賣的土地上去，他如果能拍賣這個土地就拼命的修市政基礎(chǔ)設(shè)施，不能賣的地他就不修了。
只有什么樣呢?就是順路沾了光的這些集體土地才能建租賃性住房。有多少?沒多少。所以每一個城市里都有極少的集體土地才能建租賃性住房。就是因?yàn)槲翼樎罚泄茏?，有煤氣，有燃?xì)猓泄┡裁吹臇|西，你要是離得遠(yuǎn)的話，我才不給你修管子呢，你自己修管子修不起，所以并不是所有的集體土地都能用。這個矛盾要解決好。
我們在做租賃性住房，大家都說租賃性住房好，我剛才說了，萬科的租賃性住房有多少人能租得起?不知道。美國，前十大城市，租賃的房子占的比例是非常高的，從人數(shù)，從比例數(shù)都可以看到。藍(lán)色的是占的總的住房比例，就是租賃人口也可以看，都非常高。
所以大城市和特大城市，我們覺得要有50%左右的租賃性住房才能滿足需求，因?yàn)榱鲃尤丝诤团R時居住的創(chuàng)業(yè)人員等等，大概需要這樣。而一般的城市，或者三四線城市，可能5%、2%就可以了，中等城市大概也有10%左右就夠了，并不是所有的城市都需要大量的租賃性住房。
“租賃住房”必須市場化
反過來說，租賃性住房來自于哪?從美國來看，它不是政府掏錢蓋的，不要以為多方建設(shè)靠政府出錢蓋能行，解決不了問題。
我們再看看香港，香港的租賃性住房，私有持有的只有50%，另外40%和其他部分都是靠政府提供的，政府提供多少?免租的只有2%，廉租的這部分也很少，戶主提供的也有2%，單位提供的也占到一定比例。但是這個房源從哪來的呢?房源從私有擁有的房源里來的。
也就是說發(fā)達(dá)國家的資本市場這么好，都是靠私有產(chǎn)權(quán)擁有，單位在國外就叫私有，擁有了租賃性住房，中國試圖走到計劃經(jīng)濟(jì)分配那種方式，幾乎是不可能的。租賃性住房，為什么要靠私人?重要政府可以用稅收和住房補(bǔ)貼來解決租賃導(dǎo)向的問題。
日本，我們看看，日本的租賃市場巨大，70%來自于私人。不要以為靠國家可以解決問題，解決不了問題，再有錢也解決不了問題，一定要靠私人租賃市場來解決問題。北京，北京大概700多萬套私人的住房，20%用于租賃，大概140萬到150萬套左右。
有多少人用呢?有百分之三四的人用，平均一套房子要住五到七個人。所以我們看到，北京就是打隔斷，N+1，客廳變成住房，一改改兩間，所以它就打隔斷。去年11月份一場大火以后北京開始取隔斷，把所有隔斷都取消了以后，人沒地兒住了，漲房租。
所以去年到今年，普遍房租增長了百分之十幾，個別地區(qū)房租增長40%，重點(diǎn)地區(qū)，比如通州，普遍漲了20%以上，因?yàn)檎屚@邊搬。租賃性住房的價格根本無法解決問題。
我們需要多少房子，我們現(xiàn)在的情況來看，北京按道理說應(yīng)該是40%到50%的房子是用于租賃的，否則外地人口都沒法辦了，各媒體都在北京有一個點(diǎn)兒，要不然最新的新聞拿不到。
外國領(lǐng)導(dǎo)來了，你要到現(xiàn)場拍一個照，兩會來了你要拍一個照，你不得在北京派記者?怎么辦?都買房子?兩年就換人了，所以你還是得租。因此干部、高官，比如各個公司的高管們都在北京買房，但是他的低級管理人員待不了那么長時間，一年兩年就完了，所以就得租房子，所以租賃性住房的欲求很大。
可是我們總在試圖用官方的辦法解決租賃性住房，我覺得解決不了。這個意見我已經(jīng)跟國務(wù)院提出來了，政策研究室專門跟我討論用什么辦法解決租賃性住房，但是他們好像似乎還沒有入門，問題還很嚴(yán)重。
共有權(quán)房，政府賺雙倍
還有人說北京建了共有產(chǎn)權(quán)房，共有產(chǎn)權(quán)房我覺得更是政府貪財?shù)囊粋€取向，本身那個土地賣3萬塊錢，然后房價賣4萬塊錢，然后他占50%的股權(quán)，這個房價就變成了8萬塊錢。周邊的二手房房價多少?6萬。你要賣給業(yè)主，說4萬塊錢賣給你一套房子，你是不是覺得很高興?比坊間的6萬二手房便宜多了。
可是你別忘了，政府還拿了50%，政府這50%出錢了嗎?沒出錢，他得了雙份的地價，3萬的低價變成了6萬，還得了一套房子。所以共有產(chǎn)權(quán)房從目前看高于當(dāng)?shù)囟址糠績r的項目已經(jīng)很多個了，我只能說，本來拍賣土地的商品房，政府拿走了70%，到了共有產(chǎn)權(quán)房的時候，政府就從房價里拿走了90%或者更多。
我不覺得它是一個好政策。說我4萬塊錢拿到一套房子已經(jīng)很不錯了，反正我能住，先解決眼前問題吧。對，可能解決眼前的問題了，但是從法理上和稅收理論上來說，這是一個不合理的。所以我也覺得，它并不能解決市場的問題。
房地產(chǎn)稅，路還很遠(yuǎn)
還有一個關(guān)心的問題，就是房產(chǎn)稅。今年我們兩會期間有一個財政部的副部長回答了記者的提問，記者說我們能不能像國外的私有土地那樣收取房產(chǎn)稅，這個副部長告訴他，中國從來沒有收過這樣的房產(chǎn)稅。我覺得這個副部長是不太懂，沒看過中國的稅法，他不知道1951年的時候，1949年的時候我們是房產(chǎn)稅是房產(chǎn)稅，地稅是地稅，1951年的時候把房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并了，叫做房地產(chǎn)稅，那個時候土地和國際一樣是私有產(chǎn)權(quán)的。
如果我們的財政部長在回答人民代表提問的時候都不知道自己國家發(fā)生的歷史，我想他一定是搞錯了，這個副部長，如果我是總理一定把他撤了。1951年以后為什么不收了?因?yàn)楣胶蠣I以后沒有私人房屋了，全都是公家的了。因此，房產(chǎn)稅沒人收了，沒法收了，收誰的?收不了了，所以他就取消了。
取消以后變成了什么?就變成了工商稅，變成了城市維護(hù)事業(yè)稅，附加稅，土地使用金，土地出讓使用稅，耕地占用稅等等?，F(xiàn)在我們列出來七八個稅種，都是屬于房產(chǎn)這個范圍之內(nèi)。
因?yàn)榉彩鞘樟朔慨a(chǎn)稅的，都不能收其這類的稅，房產(chǎn)稅你都收了，不就是改善環(huán)境嗎?維護(hù)城市的，你還能收綠化稅嗎?類似的情況很多。現(xiàn)在的情況下，2011年的時候樓繼偉當(dāng)財政部副部長提出建立物業(yè)稅的時候，或者是我們房產(chǎn)稅初期的時候就提出，要減去相應(yīng)的稅費(fèi)。
但是現(xiàn)在后頭這句話都被人抹了，他們總想在不減現(xiàn)有稅的情況下加稅，這是不可能的，老百姓一定會造反。
但是如果減了一些稅，再征，能不能解決現(xiàn)在的土地財政問題?解決不了。不懂行的人以為，房產(chǎn)稅還能替代土地出讓金、財政問題解決不了，土地出讓金70年的一次性支付相當(dāng)于永久性的土地費(fèi)，它是復(fù)利計算的?？墒悄阋阉殖?0年收，政府兜里一下子就沒錢了，所以替代不了地方稅。
回答記者問的時候，他提出通過房產(chǎn)稅來調(diào)緊稅負(fù)公平問題，如果要現(xiàn)在收房產(chǎn)稅，稅負(fù)是極不公平的。
第一，現(xiàn)有的房產(chǎn)稅已經(jīng)很重了，所以你要先取消再收才合理，否則就是稅上加稅。
第二，原有房屋的價格構(gòu)成是不一樣的，有的交了土地出讓金，有的沒交土地出讓金，我們的商品房占總房量的多少呢?30%多。也就是說70%多的房子，60%多的房子，接近70%的房子是沒有交土地出讓金的房子，你能一并收稅嗎?你要一并收稅的話，可能就會出現(xiàn)很多麻煩。
我們還可以看到有的交了大市政費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，什么什么一大堆，有的沒交。有的房改房是交了土地出讓金的房子，商品房改成了房改房，有的不是，是原來分配的住房改房。
這里頭的構(gòu)成矛盾很多。最重要的是，我們的房改文件1997年23號文件，朱镕基當(dāng)時出臺的房改文件里頭有一句話，叫老人老辦法，新人新辦法。那今天你要統(tǒng)一收稅，人家說了，文件上寫著，我老板得老辦法，你怎么能按新人新辦法解決呢?所以統(tǒng)一實(shí)行這種房產(chǎn)稅，幾乎是不可能的。
有人老問，房產(chǎn)稅出臺，房山稅出臺了，也就是他們吹吹吧。
另外一個是取得房屋產(chǎn)權(quán)的方式不一樣，有人是花錢取得，有人是分配取得，有人拆遷取得的，有的是經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)換成商品房的，但是他沒交土地房產(chǎn)稅。有的是各種各樣的房子，還有自建房，原來的私有產(chǎn)權(quán)房等等一大堆，你怎么把它統(tǒng)一分配呢?
