據(jù)悉，在年初公布的克而瑞、中指院房地產(chǎn)企業(yè)排名中藍(lán)光發(fā)展分別以銷售金額689.1億元、738億元排名30、29位。而藍(lán)光發(fā)展的年報(bào)顯示，公司2017年銷售金額僅有581.5億元，與中指院榜單顯示數(shù)據(jù)減少近157億元，為何權(quán)威機(jī)構(gòu)的排名榜單會(huì)有如此“失真的數(shù)據(jù)“?
新浪財(cái)經(jīng)查詢了上市房企最終的年報(bào)數(shù)據(jù)與二者(克而瑞、中指院)榜單數(shù)據(jù)比較，超9成房企數(shù)據(jù)近乎一致。但為何偏偏藍(lán)光發(fā)展數(shù)據(jù)相差甚多，是權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)失誤?還是藍(lán)光發(fā)展上報(bào)數(shù)據(jù)摻水?
無論是權(quán)威機(jī)構(gòu)的口徑差異，或是藍(lán)光發(fā)展的有意而為之，“失真數(shù)據(jù)”背后藍(lán)光發(fā)展業(yè)績(jī)質(zhì)量如何?在房企資金為王的時(shí)代，藍(lán)光發(fā)展現(xiàn)金流如何?新浪財(cái)經(jīng)研讀藍(lán)光發(fā)展年報(bào)，尋找“失真數(shù)據(jù)”背后的動(dòng)因。
“失真數(shù)據(jù)”誘因猜想一：資金需求強(qiáng)烈 未來或存百億缺口
業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)不成文的定律即資金實(shí)力往往決定土地談判能力，融資能力決定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。通俗來說，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)如果要想快速發(fā)展，既要保證手里擁有足夠的現(xiàn)金，又需要持續(xù)提高企業(yè)的融資能力，這是一個(gè)房企最真實(shí)的本能需求。
2017年年報(bào)顯示，藍(lán)光發(fā)展存貨同比新增124.98億元，同時(shí)預(yù)付款同比增幅82.42%，新獲取土儲(chǔ)建面581萬(wàn)方，新增土儲(chǔ)面積/銷售面積為95%，拿地金額186億元。
可以看出，要保證其未來高速發(fā)展藍(lán)光發(fā)展的資金壓力還是較大的。那藍(lán)光發(fā)展手握的資金是否能夠滿足其未來需要呢?
藍(lán)光發(fā)展2017年?duì)I業(yè)成本為228.39億元，其經(jīng)營(yíng)資金支出為297.17億元。經(jīng)新浪財(cái)經(jīng)粗略估算，要保證2018年與20017年同當(dāng)量的發(fā)展水平至少需要200-300億元現(xiàn)金支持。而目前公司賬上可用資金(剔除受限)為114.09億元，還有將近100億元的缺口。
這一系列數(shù)據(jù)都表明，在可預(yù)見的未來藍(lán)光發(fā)展對(duì)資金的需求十分強(qiáng)烈。
藍(lán)光發(fā)展存貨預(yù)付款數(shù)據(jù)對(duì)比如下圖：
此外，藍(lán)光發(fā)展在醫(yī)藥和3D生物打印也在持續(xù)發(fā)力，截止目前其收入占比較去年提高了9.33%，這些新業(yè)務(wù)的開拓都需要資金維持。
“失真數(shù)據(jù)”誘因猜想二：暴增450%的永續(xù)債是一塊“大蛋糕”
藍(lán)光發(fā)展年報(bào)顯示，其資產(chǎn)負(fù)債率由2016年的80.9%下降到80%，同比下降90bp。但經(jīng)新浪財(cái)經(jīng)分析得知，這是一個(gè)優(yōu)化后的結(jié)果，待后面再進(jìn)一步解釋其緣由。
新浪財(cái)經(jīng)從通過財(cái)務(wù)費(fèi)用里面的利息支出分析藍(lán)光發(fā)展的財(cái)務(wù)壓力如何?在不考慮其利息資本化的情況下，藍(lán)光發(fā)展的財(cái)務(wù)費(fèi)用為4.36億元，同比增長(zhǎng)28.69%，吞噬了將近35%的凈利潤(rùn)。相關(guān)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)如下：
前面提到其資產(chǎn)負(fù)債率存在優(yōu)化的情形，就不得不提藍(lán)光發(fā)展的“永續(xù)債”。2017年，藍(lán)光發(fā)展永續(xù)債同比增長(zhǎng)483.72%。
據(jù)悉，永續(xù)債不設(shè)還款期限，同時(shí)可不計(jì)入公司債務(wù)，這為房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行高額融資的同時(shí)“躲避”了負(fù)債率被拉高的風(fēng)險(xiǎn)。但永續(xù)債其實(shí)也是債，它只不過從技術(shù)層面規(guī)避了債務(wù)認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)。如果將其還原為負(fù)債，藍(lán)光發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債率則為85%，高出之前負(fù)債率水平500bp。
永續(xù)債也存在弊端，會(huì)稀釋公司當(dāng)期利潤(rùn)，新浪財(cái)經(jīng)進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)，藍(lán)光發(fā)展凈資產(chǎn)收益率為12.81%同比增長(zhǎng)30%，而2016年為9.86%，這也間接說明其當(dāng)期實(shí)現(xiàn)凈利增長(zhǎng)是可以抵消部分其成本的增加。
藍(lán)光發(fā)展永續(xù)債情況如下：
債券專家指出，房地產(chǎn)企業(yè)之所以對(duì)永續(xù)債表現(xiàn)出極大的熱情，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，而近年由于市場(chǎng)調(diào)控導(dǎo)致開發(fā)商現(xiàn)金流偏緊，資金缺口巨大，如果通過傳統(tǒng)渠道融資，無疑會(huì)讓本來負(fù)債高企的房企在負(fù)債率數(shù)據(jù)上的表現(xiàn)更糟糕，而永續(xù)債則是一個(gè)兩全其美的選擇。
但永續(xù)債產(chǎn)品對(duì)于發(fā)行人有著比較多的硬性要求，發(fā)行人的信用評(píng)級(jí)是關(guān)鍵所在。有業(yè)內(nèi)人士表示，國(guó)內(nèi)發(fā)行永續(xù)債的企業(yè)，都是一些股價(jià)不錯(cuò)，評(píng)級(jí)很高的企業(yè)。而房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)級(jí)的一些關(guān)鍵因素中就包含行業(yè)排名。
新浪財(cái)經(jīng)整理的房地產(chǎn)評(píng)級(jí)關(guān)鍵要素指標(biāo)如下：
“失真數(shù)據(jù)”誘因猜想三：一個(gè)“合適的數(shù)字”揭露房企另類KPI
一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的資金缺口就必須需要強(qiáng)大的融資支持，而其行業(yè)排名、公司規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)都會(huì)對(duì)其融資獲取及融資額度產(chǎn)生直接或間接的影響，評(píng)級(jí)信用的高低將直接影響其銀行信貸額度、融資成本等。
房地產(chǎn)企業(yè)的銷售金額一直以來都被認(rèn)為是行業(yè)排名的重要參照，而行業(yè)排名被認(rèn)為是機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)參考指標(biāo)之一。據(jù)悉，為了爭(zhēng)奪好的名次以獲得更多的“青睞”，部分房地產(chǎn)企業(yè)在特定時(shí)期對(duì)外的銷售數(shù)據(jù)會(huì)有一定的水分，只是希望競(jìng)得好的排名，提升自己的“對(duì)外實(shí)力”，以便可以獲得更多地授信，以提升融資和宣傳的便利度。業(yè)內(nèi)人士稱，此類現(xiàn)象似乎已成為行業(yè)共識(shí)，這個(gè)對(duì)外公布的“合適的數(shù)字”有時(shí)候會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)自身不成文的“KPI”，這個(gè)數(shù)字不能太離譜，但也要達(dá)到公司“想要的效果”。
對(duì)于這個(gè)“合適的數(shù)字”在年報(bào)披露時(shí)會(huì)遭到考驗(yàn)的問題，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，等到公司公布真實(shí)數(shù)據(jù)時(shí)，影響融資排名的各種榜單、評(píng)選已經(jīng)出爐，行業(yè)“潛規(guī)則”被忽視和默認(rèn)。
中指院2018年年初公布的藍(lán)光發(fā)展排名情況：
