企業(yè)信用等級是提升企業(yè)公信力和影響力的一項重要資質(zhì),而信用評級機構(gòu)被視為國際貨幣金融體系中至關(guān)重要的樞紐之一。一直以來,國際三大評級機構(gòu)均受到各行業(yè)投資者們的信任。
對于房地產(chǎn)行業(yè)而言,穆迪、標普、惠譽三大國際評級機構(gòu)的信用評級,是房企海外融資的重要信用背書。
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2月9日,標普發(fā)布報告稱,將龍湖集團的評級展望由負面調(diào)整至穩(wěn)定。同時,標普確認龍湖集團的長期發(fā)行人信用評級為“BBB-”,其高級無抵押票據(jù)的發(fā)行評級為“BB+”。據(jù)悉,這是自2022年年中以來,三大國際評級機構(gòu)首次上調(diào)中資房企的評級展望。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水認為,這是中國房地產(chǎn)市場環(huán)境在逐步改善的標志,同時也體現(xiàn)了龍湖集團融資渠道增強、現(xiàn)金流穩(wěn)定,以及其發(fā)展的可持續(xù)性。
有業(yè)內(nèi)人士也表示,在行業(yè)承壓的背景下,三大國際評級機構(gòu)在一年多的時間內(nèi)已接連下調(diào)受評房企評級或展望超過250次。此次標普上調(diào)龍湖集團評級展望,不僅是對龍湖集團的認可,對于中資房企來說也是一個積極的信號。
評級展望穩(wěn)定 經(jīng)營性收入持續(xù)增長
從報告中可以看出,良好的財務管理、不斷增加的流動性緩沖等成為評級上調(diào)的重要依據(jù)。
報告表示,展望穩(wěn)定反映了標普的預期,即龍湖集團將在未來12-24個月內(nèi)改善其流動性緩沖和資本結(jié)構(gòu)。標普相信,龍湖集團還將采取平衡的運營模式,以保持信用指標與評級一致。
此外,龍湖集團審慎的財務管理也增強了標普的預期。標普認為,龍湖集團將持續(xù)受益于不斷增長的經(jīng)營性收入,預計將在未來12-24個月內(nèi)逐步將其杠桿率降至4.0倍以下。
據(jù)此前披露的數(shù)據(jù),2022年包括龍湖智創(chuàng)生活在內(nèi),龍湖集團經(jīng)營性收入創(chuàng)造歷史新高,達到約250.2億元,同比增長約25%,其中投資性物業(yè)租金收入約127.3億元。
此外,龍湖集團也始終將財務指標保持在安全線內(nèi)。據(jù)標普統(tǒng)計,截至2022年12月31日,龍湖擁有不受限制的現(xiàn)金(不包括監(jiān)管賬戶的現(xiàn)金)約為450億至500億元,處于高位,完全可以覆蓋公司到期的短期債務。
截至2022上半年末,龍湖集團連續(xù)六年保持“三道紅線”綠檔,現(xiàn)金短債比為4.07倍,平均賬期為6.28年,一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%,平均融資成本僅3.99%,均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準。
值得注意的是,2023年龍湖集團沒有離岸債務到期。此前原定于2023年4月到期的3億美元債券被提前贖回。
作為“行業(yè)示范生”,龍湖集團各項關(guān)鍵指標優(yōu)于行業(yè)平均水準,除了標普此次上調(diào)龍湖集團評級展望外,穆迪、惠譽也仍對龍湖保持Baa2、BBB的全投資級評級,而瑞銀早前也發(fā)布報告稱上調(diào)龍湖為“買入”評級。
融資渠道趨穩(wěn) 流動性緩沖增強
評級結(jié)果是對于企業(yè)自身信譽和品牌的直接體現(xiàn)。三大國際評級機構(gòu)的全投資級評級也通過龍湖集團的數(shù)據(jù)得到了佐證。
數(shù)據(jù)顯示,2022年全年,龍湖集團地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務取得高于行業(yè)平均水平的成績,累計實現(xiàn)合同銷售額2015.9億元,合同銷售面積1304.7萬平方米??硕饠?shù)據(jù)也顯示,2022年龍湖集團挺進房企銷售額TOP10,位列第9位,并且在全國33個城市入圍當?shù)厥袌銮?0,在其中22個城市位居前5。
在標普看來,強勁的銷售業(yè)績,以及經(jīng)營性收入的增長,是市場對于龍湖集團持續(xù)發(fā)展的認可,進一步提高了公司的財務安全度,增加了流動性緩沖。同時,龍湖集團的融資渠道,特別是在銀行融資方面的渠道已得到加強。
據(jù)了解,龍湖已經(jīng)與六大國有銀簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,預計獲得了不少于3000億人民幣的信貸額度,用于發(fā)展、再融資和收購。
根據(jù)協(xié)議約定,六大行與龍湖集團將圍繞商品房、保障性住房、租賃住房等重點領(lǐng)域,在房地產(chǎn)貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、債券承銷與投資、保函、供應鏈融資及結(jié)算服務等業(yè)務領(lǐng)域,進一步加深合作,建立長期穩(wěn)定的合作關(guān)系。
自此,龍湖集團成為繼萬科之后,第二家與全部六大行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議的房企,顯示出銀行對龍湖發(fā)展的認可與信心。
此外,2022年11月,龍湖集團獲得“第二支箭”首單200億元中債增信債券額度,由中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行以及中國郵政儲蓄銀行共同承銷,票面利率僅有3%,創(chuàng)中債增進擔保民營房企債券的新低。其中首批20億中期票據(jù)已經(jīng)成功發(fā)行。
2022年12月9日,中國銀行宣布利用境內(nèi)外市場資源,成功為龍湖集團提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務,該筆貸款規(guī)模為7億元,已于12月9日實現(xiàn)提款。至此,繼央行“第二支箭“之后,“內(nèi)保外貸”首單同樣花落龍湖。
利好政策持續(xù)落地 房地產(chǎn)行業(yè)緩慢復蘇
自2020年下半年以來,隨著“三道紅線”監(jiān)管政策的常態(tài)化,房企內(nèi)部降杠桿持續(xù)推進,疊加外部融資環(huán)境收縮等因素的影響,部分房企流動資金緊張、信用危機頻現(xiàn)。
在此背景下,多數(shù)房企評級下調(diào)、海外融資渠道基本停滯。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示,2022年100家典型房企全年新增融資總額為8241億元,同比減少38%。其中,境外債權(quán)融資下降尤為明顯,同比下降了69%。
隨著穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)樓市政策的精準化,2022年房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期。其中2022年12月,中央層面重申“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”的地位,并出臺保交樓紓困基金、地產(chǎn)融資“三支箭”、“四限”松綁、“金融16條”等多項政策工具支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。
業(yè)內(nèi)人士認為,此次支持政策更加市場化、法制化、透明化。一系列重大政策的出臺,可能是房地產(chǎn)行業(yè)的一個轉(zhuǎn)折點。
在政策的加持下,房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回暖,房企融資規(guī)模逐步回升,同時居民住房貸款迎來政策利好,行業(yè)正從各方面提振市場信心。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測,2023年1月份房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為508.5億元,同比下降33.1%,環(huán)比下降27%,同環(huán)比降幅較上年同期已有所收窄,行業(yè)融資進入了相對穩(wěn)定階段。
同時1月11日,標普也發(fā)布報告《China Property Is On The Cusp Of A Recovery 中國房地產(chǎn)業(yè)復蘇曙光乍現(xiàn)》。報告分析表示,2022年末推出的政策為行業(yè)的危機局面畫上句號,行業(yè)將在2023年緩慢復蘇。隨著利好政策持續(xù)落地,中國房企信用評級有望提升,從而提高境外融資機會,進一步鞏固房地產(chǎn)資金流動性。
今年1月17日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上提出,要以“增信心、防風險、促轉(zhuǎn)型”為主線促進2023年房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2023年,政策的精準性協(xié)調(diào)性將繼續(xù)促進房地產(chǎn)市場企穩(wěn)。
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