企業(yè)信用等級(jí)是提升企業(yè)公信力和影響力的一項(xiàng)重要資質(zhì)，而信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)被視為國際貨幣金融體系中至關(guān)重要的樞紐之一。一直以來，國際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均受到各行業(yè)投資者們的信任。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，穆迪、標(biāo)普、惠譽(yù)三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的信用評(píng)級(jí)，是房企海外融資的重要信用背書。

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2月9日，標(biāo)普發(fā)布報(bào)告稱，將龍湖集團(tuán)的評(píng)級(jí)展望由負(fù)面調(diào)整至穩(wěn)定。同時(shí)，標(biāo)普確認(rèn)龍湖集團(tuán)的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“BBB-”，其高級(jí)無抵押票據(jù)的發(fā)行評(píng)級(jí)為“BB+”。據(jù)悉，這是自2022年年中以來，三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)首次上調(diào)中資房企的評(píng)級(jí)展望。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，這是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境在逐步改善的標(biāo)志，同時(shí)也體現(xiàn)了龍湖集團(tuán)融資渠道增強(qiáng)、現(xiàn)金流穩(wěn)定，以及其發(fā)展的可持續(xù)性。

有業(yè)內(nèi)人士也表示，在行業(yè)承壓的背景下，三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在一年多的時(shí)間內(nèi)已接連下調(diào)受評(píng)房企評(píng)級(jí)或展望超過250次。此次標(biāo)普上調(diào)龍湖集團(tuán)評(píng)級(jí)展望，不僅是對(duì)龍湖集團(tuán)的認(rèn)可，對(duì)于中資房企來說也是一個(gè)積極的信號(hào)。

評(píng)級(jí)展望穩(wěn)定 經(jīng)營(yíng)性收入持續(xù)增長(zhǎng)

從報(bào)告中可以看出，良好的財(cái)務(wù)管理、不斷增加的流動(dòng)性緩沖等成為評(píng)級(jí)上調(diào)的重要依據(jù)。

報(bào)告表示，展望穩(wěn)定反映了標(biāo)普的預(yù)期，即龍湖集團(tuán)將在未來12-24個(gè)月內(nèi)改善其流動(dòng)性緩沖和資本結(jié)構(gòu)。標(biāo)普相信，龍湖集團(tuán)還將采取平衡的運(yùn)營(yíng)模式，以保持信用指標(biāo)與評(píng)級(jí)一致。

此外，龍湖集團(tuán)審慎的財(cái)務(wù)管理也增強(qiáng)了標(biāo)普的預(yù)期。標(biāo)普認(rèn)為，龍湖集團(tuán)將持續(xù)受益于不斷增長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)性收入，預(yù)計(jì)將在未來12-24個(gè)月內(nèi)逐步將其杠桿率降至4.0倍以下。

據(jù)此前披露的數(shù)據(jù)，2022年包括龍湖智創(chuàng)生活在內(nèi)，龍湖集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性收入創(chuàng)造歷史新高，達(dá)到約250.2億元，同比增長(zhǎng)約25%，其中投資性物業(yè)租金收入約127.3億元。

此外，龍湖集團(tuán)也始終將財(cái)務(wù)指標(biāo)保持在安全線內(nèi)。據(jù)標(biāo)普統(tǒng)計(jì)，截至2022年12月31日，龍湖擁有不受限制的現(xiàn)金（不包括監(jiān)管賬戶的現(xiàn)金）約為450億至500億元，處于高位，完全可以覆蓋公司到期的短期債務(wù)。

截至2022上半年末，龍湖集團(tuán)連續(xù)六年保持“三道紅線”綠檔，現(xiàn)金短債比為4.07倍，平均賬期為6.28年，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，平均融資成本僅3.99%，均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)。

值得注意的是，2023年龍湖集團(tuán)沒有離岸債務(wù)到期。此前原定于2023年4月到期的3億美元債券被提前贖回。

作為“行業(yè)示范生”，龍湖集團(tuán)各項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)優(yōu)于行業(yè)平均水準(zhǔn)，除了標(biāo)普此次上調(diào)龍湖集團(tuán)評(píng)級(jí)展望外，穆迪、惠譽(yù)也仍對(duì)龍湖保持Baa2、BBB的全投資級(jí)評(píng)級(jí)，而瑞銀早前也發(fā)布報(bào)告稱上調(diào)龍湖為“買入”評(píng)級(jí)。

融資渠道趨穩(wěn) 流動(dòng)性緩沖增強(qiáng)

評(píng)級(jí)結(jié)果是對(duì)于企業(yè)自身信譽(yù)和品牌的直接體現(xiàn)。三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的全投資級(jí)評(píng)級(jí)也通過龍湖集團(tuán)的數(shù)據(jù)得到了佐證。

數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，龍湖集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)取得高于行業(yè)平均水平的成績(jī)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售額2015.9億元，合同銷售面積1304.7萬平方米。克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，2022年龍湖集團(tuán)挺進(jìn)房企銷售額TOP10，位列第9位，并且在全國33個(gè)城市入圍當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前10，在其中22個(gè)城市位居前5。

在標(biāo)普看來，強(qiáng)勁的銷售業(yè)績(jī)，以及經(jīng)營(yíng)性收入的增長(zhǎng)，是市場(chǎng)對(duì)于龍湖集團(tuán)持續(xù)發(fā)展的認(rèn)可，進(jìn)一步提高了公司的財(cái)務(wù)安全度，增加了流動(dòng)性緩沖。同時(shí)，龍湖集團(tuán)的融資渠道，特別是在銀行融資方面的渠道已得到加強(qiáng)。

據(jù)了解，龍湖已經(jīng)與六大國有銀簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，預(yù)計(jì)獲得了不少于3000億人民幣的信貸額度，用于發(fā)展、再融資和收購。

根據(jù)協(xié)議約定，六大行與龍湖集團(tuán)將圍繞商品房、保障性住房、租賃住房等重點(diǎn)領(lǐng)域，在房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房按揭貸款、并購貸款、債券承銷與投資、保函、供應(yīng)鏈融資及結(jié)算服務(wù)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域，進(jìn)一步加深合作，建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系。

自此，龍湖集團(tuán)成為繼萬科之后，第二家與全部六大行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議的房企，顯示出銀行對(duì)龍湖發(fā)展的認(rèn)可與信心。

此外，2022年11月，龍湖集團(tuán)獲得“第二支箭”首單200億元中債增信債券額度，由中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行以及中國郵政儲(chǔ)蓄銀行共同承銷，票面利率僅有3%，創(chuàng)中債增進(jìn)擔(dān)保民營(yíng)房企債券的新低。其中首批20億中期票據(jù)已經(jīng)成功發(fā)行。

2022年12月9日，中國銀行宣布利用境內(nèi)外市場(chǎng)資源，成功為龍湖集團(tuán)提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)，該筆貸款規(guī)模為7億元，已于12月9日實(shí)現(xiàn)提款。至此，繼央行“第二支箭“之后，“內(nèi)保外貸”首單同樣花落龍湖。

利好政策持續(xù)落地 房地產(chǎn)行業(yè)緩慢復(fù)蘇

自2020年下半年以來，隨著“三道紅線”監(jiān)管政策的常態(tài)化，房企內(nèi)部降杠桿持續(xù)推進(jìn)，疊加外部融資環(huán)境收縮等因素的影響，部分房企流動(dòng)資金緊張、信用危機(jī)頻現(xiàn)。

在此背景下，多數(shù)房企評(píng)級(jí)下調(diào)、海外融資渠道基本停滯。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年100家典型房企全年新增融資總額為8241億元，同比減少38%。其中，境外債權(quán)融資下降尤為明顯，同比下降了69%。

隨著穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)樓市政策的精準(zhǔn)化，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期。其中2022年12月，中央層面重申“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”的地位，并出臺(tái)保交樓紓困基金、地產(chǎn)融資“三支箭”、“四限”松綁、“金融16條”等多項(xiàng)政策工具支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次支持政策更加市場(chǎng)化、法制化、透明化。一系列重大政策的出臺(tái)，可能是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

在政策的加持下，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖，房企融資規(guī)模逐步回升，同時(shí)居民住房貸款迎來政策利好，行業(yè)正從各方面提振市場(chǎng)信心。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2023年1月份房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為508.5億元，同比下降33.1%，環(huán)比下降27%，同環(huán)比降幅較上年同期已有所收窄，行業(yè)融資進(jìn)入了相對(duì)穩(wěn)定階段。

同時(shí)1月11日，標(biāo)普也發(fā)布報(bào)告《China Property Is On The Cusp Of A Recovery 中國房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇曙光乍現(xiàn)》。報(bào)告分析表示，2022年末推出的政策為行業(yè)的危機(jī)局面畫上句號(hào)，行業(yè)將在2023年緩慢復(fù)蘇。隨著利好政策持續(xù)落地，中國房企信用評(píng)級(jí)有望提升，從而提高境外融資機(jī)會(huì)，進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)資金流動(dòng)性。

今年1月17日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上提出，要以“增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”為主線促進(jìn)2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2023年，政策的精準(zhǔn)性協(xié)調(diào)性將繼續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)。

關(guān)鍵詞： 融資渠道 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)行業(yè)