“雙集中”下土地溢價率趨穩(wěn)
雖然北京成交地塊金額觸頂，但從溢價率來看，成交溢價率為7.7%，較此前設(shè)置的8.6%的上限溢價率有所下調(diào)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，低溢價率將成為北京供地很長一段時間的主旋律。北京壓制“地王”的態(tài)度非常堅決，30宗地塊分別根據(jù)地塊位置優(yōu)質(zhì)程度，在競拍階段都做了特殊要求。
貝殼研究院日前發(fā)布的4月居住用地市場月報顯示，4月全國351城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積累計同比下滑8.4%，成交金額累計同比增速收窄至5.7%。全國351城住宅用地成交溢價率19.3%，同比增長5.5個百分點(diǎn)，其中6座集中供地城市成交溢價率較2020年成交溢價率增長9.5個百分點(diǎn)，控制良好，全國價率的上漲主要來自非集中供地城市。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性用地成交建筑面積也降至13428萬平方米，同環(huán)比分別下降42%和14%。例如，廣州首批集中供地中，大幅提升供應(yīng)量，完成2021年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃中住宅用地建設(shè)用地面積40.4%，成交居住用地規(guī)劃建筑面積相當(dāng)于2020年全年的一半以上，土地成交樓面價均價卻較2020年全年成交樓面價下滑15.3%。
潘浩表示，5月到6月初將進(jìn)入首批次集中供地高潮部分，而4月的集中供地僅僅為試水階段，全國住宅用地市場穩(wěn)地價效果初步顯現(xiàn)。
CRIC研究中心研究員馬千里表示，受集中供地影響，多個房企土儲告急，加之上半年企業(yè)現(xiàn)金流較為充裕，房企拍地積極性較高，刺激土地市場熱度上漲。但整體來看，由于房企資金量受限，非熱點(diǎn)城市土地價格明顯穩(wěn)定。同時，熱點(diǎn)城市土地側(cè)調(diào)控方向由單純的“控溢價”向“控地價、控房價”過渡，調(diào)控效果初顯。
土地市場分化加劇
5月8日，杭州首批集中供地收官，兩日成交總額高達(dá)1178.2億元。成功出讓的57宗地塊中，44宗地達(dá)到封頂價，平均自持比例達(dá)16%。其中，杭州地上房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以10.92億元上限價競得的城東濱湖新區(qū)單元自持比例達(dá)40%;建發(fā)地產(chǎn)競得的拱墅區(qū)祥符東單元地塊，則需自持38%。
重慶市轄區(qū)住宅用地“兩集中”出讓，46宗土地成功出讓，其中，22宗地成交溢價率超過50%，最高溢價率達(dá)到130%，平均溢價率也達(dá)到42%。無錫首批集中供地的16宗土地，成交總額256億元。其中，15宗達(dá)到限價競租賃階段。
與上述城市不同的是，沈陽和長春相對較為冷淡，尤其長春平均溢價率僅有3.3%，大部分地塊底價成交，還出現(xiàn)了終止掛牌、流拍的現(xiàn)象。
CRIC研究中心研究員謝陽春表示，“分化”是行業(yè)規(guī)模增速放緩后的市場常態(tài)，從4月的六個集中供地的城市來看，不同城市土拍冷熱不均。
從企業(yè)投資熱情也可窺知一二。謝陽春介紹，首批進(jìn)行集中供地拍賣的城市中，廣州、無錫、杭州等都是開發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注的核心城市，且由于不乏優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，導(dǎo)致房企拿地積極性相對較高。有些房企為提高競得概率，使用多個馬甲公司共同參拍一宗地塊。房企規(guī)模上，廣州、無錫等地，一半以上地塊均為50強(qiáng)房企所獲，但反觀長春成交38宗地塊，僅有3宗地塊被50強(qiáng)房企競得，其他拿地房企均為中小房企或本地房企競得。
“除了不同城市的熱度有所分化以外，同一城市內(nèi)部也出現(xiàn)分化。”謝陽春說，與無錫、重慶八成地塊可比地價上漲不同，廣州首次集中拍地中，可比地價上漲和下跌的地塊分別占46%和54%，分化顯著。其中，廣州南沙、黃埔區(qū)還誕生了兩宗新的單價地王，而增城、從化、花都等區(qū)域地塊則以底價成交為主，且流拍的6宗地均集中于此。(記者 梁倩)
