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自住房轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)的銜接難題 新辦法僅適用新項(xiàng)目

2018-04-03 11:04:06 來源: 北京日?qǐng)?bào)

因?yàn)椤侗本┦泄灿挟a(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱《暫行辦法》)的落地,北京市場(chǎng)上出現(xiàn)了小部分由自住房轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房的項(xiàng)目,位于海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地的中鐵碧桂園項(xiàng)目就是其中一例。近期,不少購房人對(duì)該項(xiàng)目表示擔(dān)憂,例如,雖然購買的是共有產(chǎn)權(quán)房,但是房屋建設(shè)卻是依照原有的自住房標(biāo)準(zhǔn)、購房合同中未標(biāo)注本該明示的裝修材料等內(nèi)容。針對(duì)這些問題,北京市住保部門給出解釋的同時(shí),也要求中鐵碧桂園完善合同,切實(shí)保障購房者的合法利益。

住保部門要求項(xiàng)目完善合同

自住型商品房此前被定位于具有共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的商品房,隨著去年北京市多個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布《暫行辦法》,此前的自住房也被轉(zhuǎn)為了共有產(chǎn)權(quán)房。而購房人最為關(guān)心的問題是,中鐵碧桂園項(xiàng)目不論是被納入共有產(chǎn)權(quán)房還是自住房,銷售價(jià)格同為3.5萬元/平方米,因此有購房人產(chǎn)生疑惑,按照共有產(chǎn)權(quán)購買的房屋,卻是自住房的標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)此,碧桂園方面向北京商報(bào)記者解釋稱,按照《暫行辦法》規(guī)定,未銷售的自住型商品住房、限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房,以及政府收購的各類政策性住房再次銷售的,均按本辦法執(zhí)行。

至于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),據(jù)悉,共有產(chǎn)權(quán)房須按照《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)宜居建設(shè)導(dǎo)則(試行)》執(zhí)行,該導(dǎo)則是去年9月30日起執(zhí)行,中鐵碧桂園項(xiàng)目是在去年9月11日獲得了該項(xiàng)目的《規(guī)劃意見復(fù)函》,按照規(guī)定,在上述導(dǎo)則之前該項(xiàng)目的規(guī)劃方案已經(jīng)獲批,因此中鐵碧桂園項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)按照自住房要求執(zhí)行。

此外,購房人另一個(gè)集中關(guān)心的問題是,按照2015年10月發(fā)布的《關(guān)于實(shí)施保障性住房全裝修成品交房的若干規(guī)定》,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在購房合同中明確裝修內(nèi)容,包括選用的材料、部品、設(shè)備品牌及型號(hào)等。但中鐵碧桂園項(xiàng)目合同附件關(guān)于裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)中,并沒有明確品牌、型號(hào)等。

針對(duì)購房人反映的這一問題,目前住保部門已給開發(fā)商提出了明確要求,首先,要在該項(xiàng)目精裝修的樣板間里,在各種材料的實(shí)物上標(biāo)注出品牌、型號(hào)等信息;同時(shí)要求開發(fā)商要與購房家庭溝通,通過簽訂補(bǔ)充協(xié)議等方式,將裝修選用的材料、部品、設(shè)備品牌及型號(hào)等內(nèi)容明確約定,并作為購房合同的一部分。

新辦法僅適用新項(xiàng)目

去年9月底,《暫行辦法》正式實(shí)施。根據(jù)其中第三十七條,本辦法施行前已銷售的自住型商品住房項(xiàng)目出租、出售管理,按照原規(guī)定執(zhí)行;本辦法施行后,未銷售的自住型商品住房、限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房,以及政府收購的各類政策性住房再次銷售的,均按本辦法執(zhí)行。也就是說,不出意外的話,《暫行辦法》將是今后北京市所有政策性住房分配、使用、再上市流通等相關(guān)事宜的最主要依據(jù)。而這也意味著,北京所有自住房將全部轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房。

對(duì)此,國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民直言,北京通過共有產(chǎn)權(quán)住房政策統(tǒng)籌各類銷售型保障房,有利于制度的規(guī)范統(tǒng)一,住房制度也更加簡(jiǎn)潔明晰,“新政明確了政府與購房家庭所持份額,對(duì)政府與購房家庭的權(quán)利界定更加清晰,政府和購房家庭之間是雙向選擇,可自由退出,政策彈性高、可操作性強(qiáng)”。

不過在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來,除了產(chǎn)權(quán)有所不同,自住房和共有產(chǎn)權(quán)房建筑質(zhì)量并不會(huì)有太大差別,都屬于保障性質(zhì),也都符合國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。思源地產(chǎn)首席分析師郭毅也表示,無論是自住房還是共有產(chǎn)權(quán)房,既然能銷售,竣工驗(yàn)收肯定都是合格的,共有產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格會(huì)隨著周邊商品房?jī)r(jià)格浮動(dòng),而自住房?jī)r(jià)格相對(duì)較低且穩(wěn)定,前述所謂的“過渡項(xiàng)目”,如果依照早期制定的價(jià)格銷售,其實(shí)是有一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)的。

過渡階段監(jiān)管先行

實(shí)際上,包括之前已經(jīng)搖號(hào)的朝陽錦都家園,以及下周將搖號(hào)的昌平綠海家園、中駿四季家園、翡萃家園等多個(gè)共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目,此前性質(zhì)為自住型商品房及限價(jià)房,也是屬于新政前轉(zhuǎn)化項(xiàng)目,執(zhí)行的也是過去標(biāo)準(zhǔn)。

“用購買商品房的價(jià)格買到保障房的品質(zhì)應(yīng)該是購房者最為擔(dān)心的”,一位樓市觀察人士分析,但實(shí)際上,新規(guī)前的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目,也并不是“低品質(zhì)”、“低標(biāo)準(zhǔn)”代名詞,都是符合國家相關(guān)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),通過管理機(jī)構(gòu)審查,取得施工審查合格書的。然而,在特殊背景下,購房者的利益更需要得到保護(hù)。

該人士進(jìn)一步表示,自住型商品住宅在成本上與普通商品住宅相比確實(shí)有一定的優(yōu)勢(shì)。對(duì)于開發(fā)商而言,對(duì)新規(guī)前的項(xiàng)目,企業(yè)在嚴(yán)格按照管理部門對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的前提下,一個(gè)負(fù)責(zé)任、重品質(zhì)的企業(yè)在產(chǎn)品品質(zhì)上甚至應(yīng)該做得更多。當(dāng)然,僅憑“標(biāo)準(zhǔn)”還不夠,如何監(jiān)督相關(guān)企業(yè)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)也十分關(guān)鍵。

對(duì)于企業(yè)后期的施工驗(yàn)收應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān),對(duì)于品質(zhì)不達(dá)標(biāo)的企業(yè)在做出處罰的情況下,責(zé)令企業(yè)限期整改,提升材料標(biāo)志和施工工藝,保證“過渡時(shí)期”共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的品質(zhì)。

“共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)之一是裝修交付,但自住房并沒有相關(guān)規(guī)定,因而這批由自住房轉(zhuǎn)化而來的共有產(chǎn)權(quán)房可能存在毛坯交房的情況,需要購房者自己掏錢再裝修”,郭毅告訴北京商報(bào)記者,對(duì)于消費(fèi)者而言,購買共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目最大的顧慮,是不完全產(chǎn)權(quán)和五年不允許轉(zhuǎn)讓規(guī)定,“如果十分介意這兩項(xiàng),建議可以選擇購買二手房,從而規(guī)避各項(xiàng)限制措施”。

關(guān)鍵詞: 新項(xiàng)目 住房 難題