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經(jīng)歷了去年三四線市場的規(guī)模增長后，大中型房企已經(jīng)基本分為兩種畫風(fēng)，一是高周轉(zhuǎn)高負(fù)債的快速增長;二是在規(guī)模增長中并不算快，但能保持較低的負(fù)債率和較高的利潤水平。
從2017年的年報看來，金地屬于后者，盡管金地方面稱1400億元的銷售額同比增長了40%，但報告期內(nèi)營業(yè)收入?yún)s較上年降低32%，為376.63億元。對此金地的解釋是合作項目增加，并表結(jié)算面積減少。
而在金地七大區(qū)域中，有3個區(qū)域營收降幅超過60%，從數(shù)量上來說降得最多的是華東區(qū)域。2016年華東區(qū)域成為金地排名第一的區(qū)域公司，貢獻(xiàn)了149億元的營收;但2017年華東的營收降為56億元，相較上一年營收降了93億元，排名也低了兩個名次，排在華南區(qū)域和東南區(qū)域之后。
華東區(qū)域的表現(xiàn)與調(diào)控政策息息相關(guān)。去年金地在上海市場的表現(xiàn)差強(qiáng)人意，銷售額僅次于萬科和綠地，銷售面積達(dá)到44.8萬平方米。但從市場整體來看，2017年上海商品房市場累計成交金額僅為3766億元，較去年同期相比減少了48%。
金地此前始終堅持重點布局一二線的邏輯，報告期內(nèi)金地位于華東的24個項目中，10個在上海，7個在南京，另有7個項目分布在無錫、淮安、常州、蘇州、揚(yáng)州和滁州。過去長三角利潤最豐厚的城市是上海和南京，也是金地華東重倉的兩座城，但在2017年都遭遇了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控。
“過去幾年我們做的是上海和南京的深耕，去年在上海銷售額排到前三，南京排到前五。去年在上海有四五張預(yù)售證沒有拿出來，否則我們的銷售額可以更高。”金地華東內(nèi)部人士對界面新聞記者說。
今年以來，上?；緹o宅地供應(yīng)。這種情況下，堅持一二線布局邏輯的金地也將開始轉(zhuǎn)向。
“今年我們的重點是合肥、徐州、無錫，還會進(jìn)入南通，在太倉也已經(jīng)有項目了。”上述內(nèi)部人士稱。
其實早在2015年，金地華東區(qū)域就稱想進(jìn)入合肥和徐州，但目標(biāo)始終未達(dá)成。從2002年初入上海以來，雖然幾經(jīng)浮沉與瓶頸期，但上海市場一直對金地貢獻(xiàn)頗大，在2008年時甚至占據(jù)了金地整體銷售額的半壁江山，這也導(dǎo)致了金地在華東的布局一直存在側(cè)重上海的“一二線慣性”，對三四線市場的扎實程度以及回報率存疑。
而現(xiàn)在，不同于別的房企想要“農(nóng)村包圍城市”的布局邏輯，金地華東想要“從一二線進(jìn)入三四線”。
“我們先在上海、南京深耕，站穩(wěn)了、保持住，再出去到周邊的小城市，非常容易;而如果先投入小城市，然后再想回上海市場，這就比較難了。”金地華東內(nèi)部人士稱。
如今已不是進(jìn)入三四線的最好時機(jī)，這個市場已經(jīng)被深耕三四線的房企迅速蠶食，部分城市地價抬升，而2017年的一波三四線紅利，很可能已經(jīng)見底。金地華東在這一點上將保持謹(jǐn)慎，只會選擇幾個長期看好的二三四線城市進(jìn)入，要求是經(jīng)濟(jì)和人口規(guī)模都呈現(xiàn)上漲趨勢。
去年，金地華東新進(jìn)入了徐州、滁州、鎮(zhèn)江;今年3月，金地首次進(jìn)入合肥，以總價21.8億元拿下長豐商住用地，溢價率77.16%;此外3月份還以10.88億元拿下徐州2018-1號三環(huán)路地塊，總出讓面積達(dá)16.3萬平方米。
上述內(nèi)部人士表示，在目前的市場環(huán)境下，金地其實并不會特別追求規(guī)模增長，集團(tuán)也不考核銷售額，而是把各個區(qū)域當(dāng)做獨立的上市公司，考核各個區(qū)的ROE水平。
在做區(qū)域深耕方面，華東區(qū)域更看重的是人均效能，“以銷售且回款來計算，我們的人均創(chuàng)利水平在業(yè)內(nèi)是數(shù)一數(shù)二的，這意味著用人更集約，可以用更好的人，這兩年我們內(nèi)部的人員穩(wěn)定性非常好。”為了提升人均效能和人員穩(wěn)定性，金地華東還把三四線城市交給一二線城市公司管理，比如把南通、昆山、太倉劃入上海公司，把揚(yáng)州并給南京公司。
盡管凈負(fù)債率一年內(nèi)大增20%，但報告期內(nèi)48.22%的凈負(fù)債率水平，在行業(yè)內(nèi)仍然非常低。上述人士向記者解釋了低杠桿的運(yùn)營邏輯：“杠桿低的好處是可以做波段性投資，而杠桿高的公司則必須是高周轉(zhuǎn)，在高點也必須投。只能說這兩種各有好處也各有弊端，如果波段沒做好，踏空了也不行。”
從過去幾年的經(jīng)驗來看，金地華東踏準(zhǔn)了上海、南京的一波上漲，但也踏空了一波三四線城市的紅利。對于2018年的判斷，金地方面稱，預(yù)計熱點城市供需下行局面仍將持續(xù)，三四線城市仍將平穩(wěn)增長。在金地去年的新增土儲中，一線城市土儲占比已經(jīng)減少，三四線占比相應(yīng)上升。不出意外，金地將會加快在三四線城市拿地，但仍然會把上海當(dāng)做穩(wěn)定器，留意在上海的機(jī)會。
在規(guī)模擴(kuò)張中，有房企走“農(nóng)村包圍城市”的道路但收效不大，而金地這種反向的模式能否取得成功，仍有待市場的檢驗。
