位于廣州地鐵三號線東延段的番禺客運站將成為又一個包括了地鐵站、汽車客運站、公交首末站和住宅小區(qū)、小學(xué)、幼兒園的TOD開發(fā)項目，其周邊地塊的規(guī)劃也將進行調(diào)整，提高土地利用效率。近日，廣州市番禺區(qū)番禺客運站周邊地區(qū)控制性詳細規(guī)劃開始征詢意見公示，值得關(guān)注的是，該規(guī)劃中提出，擬將一塊面積超過4.6萬平方米的商業(yè)商務(wù)用地調(diào)整為教育科研用地，完善區(qū)域公服配套。
規(guī)劃調(diào)整前后對比
增加居住建筑面積14.9萬平方米
建設(shè)中的廣州地鐵三號線東延段全長約9.55公里，從既有三號線番禺廣場站往東延伸，全線共設(shè)4座車站，其中換乘站1座，番禺客運站位于亞運大道與傍雁路交叉路口西側(cè)。
本次擬調(diào)整規(guī)劃范圍位于番禺區(qū)東南部大龍街道，南沙港快速以西，市蓮路以南，市橋水道以北。規(guī)劃范圍內(nèi)總計增加居住建筑面積14.9萬平方米，商業(yè)商務(wù)面積8.1萬平方米。
規(guī)劃提出，要提高TDO周邊開發(fā)強度，提高土地利用效率。
根據(jù)權(quán)屬界線優(yōu)化原地塊1-2與地塊3-4之間的支路位置，調(diào)整權(quán)屬范圍外邊角地為防護綠地。
在保證金海岸花園總計容居住建筑面積不變的前提下，統(tǒng)籌考慮并細化地塊1、2、3、4的建筑面積：其中原地塊1、2合并，用地性質(zhì)由二類居住用地調(diào)整為商業(yè)商務(wù)用地兼容二類居住用地，容積率由1.4提高至2.7，總建筑面積14.76萬平方米，其中居住建筑面積3.26萬平方米、增加商業(yè)商務(wù)建筑面積11.5萬平方米；地塊3、4統(tǒng)籌開發(fā)，用地性質(zhì)為二類居住用地，容積率由1.4提高至2.6，總建筑面積9.09萬平方米。
地塊5、6用地性質(zhì)保持不變，容積率由3.0提升至5.0，增加商業(yè)商務(wù)建筑面積6.9萬平方米。地塊5涉及留用地部分的容積率應(yīng)按《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進一步加強征收農(nóng)村集體土地留用地管理的意見》執(zhí)行。
完善公服配套，增加教育設(shè)施用地
盤活低效用地，增加居住功能。根據(jù)儲備地塊7的用地紅線優(yōu)化地塊北側(cè)及西側(cè)支路線位和周邊地塊范圍線，并保證綠地面積（地塊8）、公服設(shè)施用地面積（地塊10、11）及建筑面積不減少。儲備調(diào)整后地塊7-1的用地性質(zhì)由商業(yè)金融業(yè)用地調(diào)整為二類居住用地，容積率由2.0提升至3.0，建筑面積為7.1萬平方米，增設(shè)9班幼兒園等5處公服設(shè)施。
規(guī)劃中還提出，要完善公服配套，增加教育設(shè)施用地。擬儲備地塊12的用地性質(zhì)由商業(yè)商務(wù)用地調(diào)整為教育科研用地，該地塊用地面積達到46467平方米，其建設(shè)規(guī)模下階段進一步征求教育主管部門意見后確定。
此外，本次規(guī)劃還一并解決村留用地問題，優(yōu)化用地布局，提高土地利用效率。村經(jīng)濟發(fā)展留用地13按村用地權(quán)屬分割成兩個地塊，用地性質(zhì)保持不變。調(diào)整后地塊13-1（傍江西村留用地）面積為0.27公頃，容積率2.5，建筑面積0.66萬平方米；地塊13-2（傍江西村留用地）面積為1.19公頃，容積率由2.5提升至3.23，建筑面積3.86萬平方米，增加建筑面積（0.88萬平方米）由區(qū)政府統(tǒng)籌。
規(guī)劃范圍南側(cè)沿傍雁路劃分地塊16，用地面積0.73公頃，用地性質(zhì)為商業(yè)用地兼容商務(wù)用地，容積率5.55，建筑面積4.05萬平方米，由區(qū)政府統(tǒng)籌落實傍江西村留用地。
在保證綠地、公服不減少的前提下，統(tǒng)籌優(yōu)化用地布局：調(diào)整地塊17（公園廣場）、地塊18（公園綠地）、地塊19（變電站）、地塊20（消防站）至西側(cè)。
結(jié)合長堤東路最新道路修正方案及設(shè)施用地優(yōu)化情況，沿江一線劃分地塊15，用地面積2.16公頃，用地性質(zhì)為商業(yè)商務(wù)設(shè)施用地兼容社會停車場用地，容積率3.0，建筑面積6.49萬平方米；調(diào)整后地塊14用地面積為6.12公頃，用地性質(zhì)保持二類居住用地不變，容積率由2.2提高至3.0，建筑面積18.35萬平方米；原地塊15、16配套的社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、公交首末站納入地塊14中統(tǒng)籌考慮，并增設(shè)12班幼兒園等7處公服設(shè)施。
文、圖/廣州日報·新花城記者杜娟
