文/樂居財經(jīng) 魏薇 奕和
在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭正盛之時，險資曾是一股中堅力量。
(資料圖片)
彼時，有國內(nèi)最大隱形“地主”之稱的中國平安，頻頻參與投資房地產(chǎn)，投資對象包括碧桂園、融創(chuàng)、旭輝、金茂、富力、華潤置地等眾多開發(fā)商，幾乎包含了所有規(guī)模房企。
中國平安的房地產(chǎn)生意，主要依托于平安不動產(chǎn)。而后面真正的操持者，是平安不動產(chǎn)的孫子公司深圳平安創(chuàng)科投資管理有限公司（以下簡稱“平安創(chuàng)科”）。
“市場頻繁暴雷之下，平安踩到雷了嗎？”有投資者問。
在中國平安2022年中期業(yè)績發(fā)布會上，談及對不動產(chǎn)領(lǐng)域投資看法時，中國平安首席投資官鄧斌說道：“從平安的角度來說，我們的風(fēng)險是完全可控的?！?/p>
去年4月，平安曾狀告新力。今年，由于一起股權(quán)和債務(wù)糾紛，平安與富力之間的合作也宣告破裂。
近日，太原市中級人民法院公布一批關(guān)于富力地產(chǎn)、太原富力城、太原聯(lián)富房地產(chǎn)、太原永富房地產(chǎn)、太原富力興盛房地產(chǎn)的多條被執(zhí)行人信息，累計執(zhí)行金額28.49億元。
據(jù)悉，上述案件主要涉及深圳平安與太原富力的股權(quán)和債券糾紛，目前已經(jīng)完成深圳國際仲裁院仲裁，正式進入法院執(zhí)行階段。
去年11月，富力宣布完成境內(nèi)外債券的全部展期，這是內(nèi)房股的首個成功案例。隨后還經(jīng)歷了創(chuàng)始人兼執(zhí)行董事張力在倫敦被逮捕的負(fù)面事宜。
如今的富力，仍在過坎。
誰的項目？
根據(jù)山西省太原中級人民法院發(fā)布公告，依據(jù)（2023）晉01執(zhí)830號，被執(zhí)行人太原富力城、太原聯(lián)富房地產(chǎn)、廣州富力地產(chǎn)，執(zhí)行標(biāo)的6億元；依據(jù)（2023）晉01執(zhí)831號，被執(zhí)行人太原富力城、太原永富房地產(chǎn)、廣州富力地產(chǎn)，執(zhí)行標(biāo)的11.67億元。
此外，依據(jù)（2023）晉01執(zhí)830號，被執(zhí)行人太原富力城、太原富力興盛房地產(chǎn)、廣州富力地產(chǎn)，執(zhí)行標(biāo)的10.82億元。三筆執(zhí)行均為首次執(zhí)行，合計執(zhí)行金額28.49億元。
樂居財經(jīng)《地產(chǎn)K線》查閱了解，這三筆執(zhí)行與富力地產(chǎn)跟平安在太原合作的三個項目有關(guān)。上述三個執(zhí)行主體太原永富房地產(chǎn)、太原富力興盛房地產(chǎn)、太原聯(lián)富房地產(chǎn)成立于2019年—2020年之間，旗下主要開發(fā)富力珺悅府（木廠頭城中村改造項目）、富力城玖院等項目。
具體而言，2019年7月，太原永富房地產(chǎn)以10.56億元，拿下編號HGZ-1943商住地塊，宗地面積7.88萬平米，規(guī)劃建筑面積31.51萬平米。2020年12月，太原富力興盛以總價10.148億，摘得尖草坪區(qū)HGZ-2051/HGZ-2052兩宗綜合用地，總面積11.31萬平方米。
太原聯(lián)富房地產(chǎn)所拿項目不詳，但該公司注冊地顯示為山西省太原市萬柏林區(qū)大王社區(qū)中街居委會院內(nèi)。而富力曾多次在該區(qū)域拿下地塊。
這三個項目，富力均選擇了與平安進行合作開發(fā)。工商信息顯示，太原永富成立2019年2月，太原富力興盛成立于2020年12月，兩項目公司由太原富力城各持股51%，剩下的則由平安不動產(chǎn)旗下公司持有。另外，太原聯(lián)富成立于2020年3月，由太原富力城100%持有。
奇怪的是，最新信息顯示，上述三家項目公司已經(jīng)全部轉(zhuǎn)到平安不動產(chǎn)旗下。當(dāng)中，太原富力興盛、太原聯(lián)富目前均由深圳聯(lián)新投資100%持有，太原永富則由深圳安創(chuàng)投資100%持有。深圳聯(lián)新投資、深圳安創(chuàng)投資均由平安不動產(chǎn)實際控制。
富力方面早在2020年12月已退出對上述三項目公司的持股。不過，項目的建設(shè)、經(jīng)營、銷售等均仍以富力的名義進行。
據(jù)了解，富力早在2007年入晉，首先打造了太原富力城。隨后，富力城市更新以太原作為其在西北地區(qū)首先試行的城市，也于2014年試水，并先后打造了富力天禧城、富力壹品、富力金禧城等多個項目。
但隨著富力的涉險，太原富力目前也面臨多起訴訟。據(jù)企查查顯示，太原富力城已成為失信被執(zhí)行人，被執(zhí)行人，限制高消費。所涉及的失信涉案金額344.06萬元，被執(zhí)行金額31.75億元。
合作的“破裂”
實際上，隨著富力的出險，雙方的合作此前就已出現(xiàn)裂痕。去年8月，富力地產(chǎn)在申請所有存續(xù)公司債停牌之時，披露了7起涉及司法訴訟，其中三起對應(yīng)的就是上述三筆訴訟。
當(dāng)時資料顯示，深圳聯(lián)新投資因與太原富力城、廣州富力地產(chǎn)、太原聯(lián)富房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，向深圳國際仲裁院提起仲裁，要求太原富力城返還股債權(quán)轉(zhuǎn)讓款本金6億元，支付利息8723.84萬元、滯納金2402.93萬元。
深圳聯(lián)新投資與太原富力城、廣州富力地產(chǎn)、太原富力興盛因太原杏花嶺區(qū)敦化坊項目合作糾紛，向深圳國際仲裁院提起仲裁，要求太原富力城受讓其持有的太原富力興盛全部股權(quán)和股東借款債權(quán)，并支付受讓價款本金14.1億元、資金占用費1.5億元、逾期違約金3027.06萬元。
此外，深圳安創(chuàng)投資與太原富力城、廣州富力地產(chǎn)、太原永富因太原晉源區(qū)木廠頭項目合作糾紛，向深圳國際仲裁院提起仲裁，要求太原富力城受讓其持有的太原永富全部股權(quán)和股東借款債權(quán)，并支付受讓價款本金11.67億元、資金占用費1.09億元、逾期違約金1334.02萬元。
當(dāng)時，深圳聯(lián)新投資還同時要求拍賣其持有的太原聯(lián)富55%股權(quán)以及太原富力興盛51%股權(quán)，并主張就股權(quán)拍賣價款優(yōu)先受償。深圳安創(chuàng)投資要求拍賣其持有的太原永富51%股權(quán)，并主張就股權(quán)拍賣價款優(yōu)先受償。
平安與富力合作關(guān)系的破裂，是地產(chǎn)下行時期，險資與地產(chǎn)合作的一個縮影。
隨著地產(chǎn)進入下行周期，房企不斷出險，2021年，平安人壽、中國人壽、大家人壽、富德生命人壽等多家險資均減持了地產(chǎn)股，減持超14億股。2022年，仍有不少險資持續(xù)撤離地產(chǎn)股，包括泰康人壽清倉陽光城、大家人壽持續(xù)減持金地、前海人壽減持華僑城A、平安人壽減持旭輝等。
今年4月14日，保利發(fā)展公告，泰康人壽擬通過集中競價交易減持通過非公開發(fā)行所取得的保利發(fā)展股份不超過1.56億股，即不超過目前總股本的1.3%。這是泰康人壽持股7年來，首次宣布堅持保利發(fā)展非公開發(fā)行所得股份。
經(jīng)營回歸與期待
就業(yè)績表現(xiàn)而言，富力的經(jīng)營仍有待回歸。
此前披露的年報顯示，2022年，富力地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入351.9億元，同比下降54%；公司所有者應(yīng)占虧損157.4億元，同比下降4.4%。2021年，富力地產(chǎn)歸母凈利潤虧損164.7億元，兩年累計虧損達(dá)到322億元。
過去一年多的時間內(nèi)，富力持續(xù)出售位于中國及海外資產(chǎn)以產(chǎn)生現(xiàn)金流，多處優(yōu)質(zhì)項目被擺上貨架。2022年，富力資產(chǎn)出售所得款項總額超過49億元，所得款項為集團提供急需的流動資金，以應(yīng)對所面臨的到期債務(wù)。
這也使得富力的總債務(wù)由2019年1971億元減少至2022年的1267億元。
與此同時，富力暫緩拿地以節(jié)省開支。2022年，富力全年未新增土地，僅通過廣州城市更新項目轉(zhuǎn)化了13.3萬平方米土地。
去年11月，富力地產(chǎn)8筆135億元境內(nèi)公司債券整體展期成功，展期后8筆公司債券的加權(quán)平均到期期限從約4個月成功延長至3年以上。在更早的2022年7月11日，富力地產(chǎn)已完成10只美元票據(jù)整體展期，金額合計49.43億美元（約合人民幣332.37億元）。
截至2022年底，富力地產(chǎn)持有4708萬平方米的可售土地儲備，這批土儲開發(fā)總值約為6400億元，其中超過55%位于終端用戶需求依然強勁的一線或二線城市。剔除舊改的影響，富力地產(chǎn)共有104個項目，總可售面積1720萬平方米。
去年9月，富力地產(chǎn)還與招商蛇口、中信證券、中國華融簽訂框架協(xié)議，以位于大灣區(qū)的城市更新儲備資源為基礎(chǔ)推動合作，助力富力地產(chǎn)開拓更多融資渠道，緩解集團流動資金壓力。
對于2023年，富力預(yù)期經(jīng)營環(huán)境將進一步改善且經(jīng)濟將恢復(fù)穩(wěn)定。其預(yù)計2023年可售貨值超過1250億元。其還持有相當(dāng)規(guī)模且可自由支配的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合，并將繼續(xù)與潛在買家及投資者接洽。
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