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環(huán)球熱推薦:一二線城市土拍熱度升溫 房企重拾拿地信心“以銷定投”

2023-04-08 08:08:01 來源:中國經(jīng)營網(wǎng)

2023年以來,長三角地區(qū)土拍熱度復(fù)蘇明顯,南京市、蘇州市、杭州市三大熱點(diǎn)城市首批集中供地成交總額近500億元。


(相關(guān)資料圖)

3月29日,浙江省杭州市率先迎來2023年第二批集中供地。在出讓的10宗地塊中,有5宗地塊在掛牌期的報(bào)價(jià)即已封頂,最終以6宗地塊觸頂搖號、2宗地塊溢價(jià)成交、2宗地塊底價(jià)成交收官,共計(jì)攬金144.8億元,平均溢價(jià)率10.2%。其中,多宗地塊吸引了40余家房企爭奪。

4月3日,安徽省合肥市也迎來了今年的首批集中供地,所推的6宗涉宅地塊共吸引了40余家房企參與報(bào)名,最終總成交金額為67.87億元。

《中國經(jīng)營報(bào)》記者注意到,盡管核心城市土拍市場正在回溫,但城市間、板塊間的分化現(xiàn)象仍較明顯,全國土地市場整體而言仍處于低位。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年一季度,22個(gè)集中供地城市成交面積約為1055萬平方米,同比下降17.1%;TOP100房企拿地金額總額為1930.0億元,同比下降15.0%。

“銷售市場不斷分化,決定了土地市場也呈現(xiàn)分化加劇的趨勢。”中指研究院研報(bào)分析稱,近兩年,受房地產(chǎn)市場調(diào)整影響,拿地容錯(cuò)率明顯下降,房企普遍采取“以銷定投”“聚焦核心城市”的策略,確定性的銷售去化成為房企拿地的首要標(biāo)準(zhǔn)之一,因此近期銷售表現(xiàn)好的城市土拍競爭較為激烈。

“如今,三四線城市去化還比較困難,熱點(diǎn)中心城市賣得比較好,房企都一哄而上涌向了一二線核心城市?!痹?022年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上,綠城中國行政總裁郭佳峰表示,在感知到行業(yè)下行趨勢后,綠城中國從2021年底開始都把投資重心聚焦到了中心城市?!暗?022年的打法在今年難以完全實(shí)施,還是要精準(zhǔn)投資一些相對比較安全的三四線城市。”

近50家房企爭搶一塊地

在剛剛結(jié)束的杭州市2023年第二批集中供地中,參與搖號的房企數(shù)量明顯增加。

記者注意到,最受關(guān)注的是世紀(jì)城核心區(qū)23號地塊。該地塊規(guī)劃建筑面積4.65萬平方米,未來商品住房精裝限價(jià)為4.6萬元/平方米。經(jīng)過17輪報(bào)價(jià)后在掛牌期間便已封頂,隨即進(jìn)入搖號程序,參拍房企數(shù)量多達(dá)47家,最終被中海地產(chǎn)以成交價(jià)15億元、溢價(jià)率11.96%競得。

報(bào)名參拍房企數(shù)量最多的則是寧圍橋南單元XSCQ1101-30地塊。該地塊共吸引了濱江集團(tuán)、建發(fā)國際、華潤置地、萬科集團(tuán)和保利發(fā)展等49家房企參與競拍,最終被華發(fā)股份以18.7億元搖中,新房限價(jià)29500元/平方米。

值得一提的是,杭州市2023年第二批集中供地中,民營房企表現(xiàn)頗為亮眼,共拿下5宗地塊,占到該批次供地總數(shù)的一半。其中,老牌房企濱江集團(tuán)拿下兩宗地塊,杭州本土民企坤和建設(shè)以總價(jià)30.2億元競得金沙湖地塊,還出現(xiàn)了椿實(shí)置業(yè)與方遠(yuǎn)地產(chǎn)兩個(gè)“新面孔”。

據(jù)了解,方遠(yuǎn)地產(chǎn)總部位于浙江省臺州市,這是其首次在杭州市成功拿地,并以9.74億元搖中濱江浦沿地塊,樓面價(jià)21346元/平方米;而椿實(shí)置業(yè)則搖中了下沙中心區(qū)地塊,成交總價(jià)30.17億元,樓面價(jià)24064元/平方米,溢價(jià)率11.86%。

4月3日,安徽省合肥市也迎來今年的首批集中供地,6宗涉宅地塊共吸引了40余家房企參與報(bào)名,最終總成交金額67.87億元,總出讓面積27.2萬平方米,總成交規(guī)劃建筑面積約53萬平方米。

據(jù)中指研究院監(jiān)測,在合肥市此次集中供地中,民營房企參與數(shù)量有所提升,占比達(dá)55%左右,包括龍湖集團(tuán)和偉星房產(chǎn)等,最受歡迎的濱科城BK202301號地塊共有26家房企參與競爭。最終,龍湖集團(tuán)以5.51億元拿下,溢價(jià)率14.9%。

此外,在合肥市該批集中供地中,濱科城BK202302號地塊起始價(jià)最高、占地面積最大,起始價(jià)位30.5億元,觸頂后共吸引21家房企進(jìn)入競品質(zhì)階段,最終“花落”合肥城建,成交價(jià)為35億元,溢價(jià)率14.82%。

全國土地市場分化明顯

盡管杭州市、南京市等熱點(diǎn)城市已然“入春”,但從全國范圍來看,土地市場仍整體處于低位。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2023年一季度,全國300城住宅用地供求兩端繼續(xù)走弱。具體而言,住宅用地推出6412萬平方米,同比下降45.6%;住宅用地成交面積5093萬平方米,同比下降26.7%。“優(yōu)質(zhì)地塊繼續(xù)放量,帶動(dòng)住宅用地成交樓面均價(jià)同比上漲19.0%,溢價(jià)率提升至6.2%,略有改善。”

具體到集中供地試點(diǎn)的22個(gè)城市,截至今年3月底,22城已發(fā)布的首批集中供地?cái)M出讓清單合計(jì)468宗,較2022年首批增加29宗;土地規(guī)劃建筑面積合計(jì)約3706萬平方米,較2022年首批增長4%。南京市、濟(jì)南市、杭州市、合肥市均增加10余宗,廣州市、青島市、深圳市、蘇州市基本持平,而上海市則減少21宗。

“2023年第一、二批次熱度高于2022年第一批次,高能級城市及長三角地區(qū)熱點(diǎn)城市熱度較高,弱二線城市延續(xù)底價(jià)成交趨勢。”中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱告訴記者,2023年,多地繼續(xù)加大核心區(qū)土地供應(yīng)力度,核心區(qū)地塊占比普遍較2022年提高?!翱傮w來看,地價(jià)觸頂?shù)貕K占比提升了12個(gè)百分點(diǎn),廣義流拍率(含撤牌、流拍等)降低了15個(gè)百分點(diǎn),溢價(jià)成交地塊占比提升7個(gè)百分點(diǎn)?!?/p>

另據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2023年一季度,全國土地成交溢價(jià)率環(huán)比上浮2.5個(gè)百分點(diǎn),達(dá)到4.9%,創(chuàng)下2021年四季度以來的新高。分月來看,今年一季度各月的溢價(jià)率分別為3.7%、5.4%和5.9%,呈現(xiàn)逐月上升趨勢。

中指研究院研報(bào)分析稱,隨著22個(gè)城市“兩集中”政策繼續(xù)優(yōu)化,核心城市土拍升溫,民營房企在部分城市的拿地信心有所修復(fù)。短期來看,政府部門或繼續(xù)加大核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)力度,但土拍市場能否繼續(xù)回溫,仍有賴于銷售端的恢復(fù)程度,土拍分化趨勢或仍將延續(xù)。

克而瑞方面也分析認(rèn)為,尤其是三四線城市的土地市場仍處“寒冬期”,土地流拍現(xiàn)象較為嚴(yán)重。常州市、金華市和蕪湖市等地均有多宗地塊遭遇流拍,成為今年一季度的流拍主力?!斑@些城市所推地塊之所以頻繁流拍,主要是由于當(dāng)?shù)貥鞘姓w表現(xiàn)萎靡,新房成交疲軟,土地市場也自然遇冷?!?/p>

探索差異化投資戰(zhàn)略

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入規(guī)??s量、結(jié)構(gòu)分化階段,從低能級城市“換倉”到高能級城市,正成為當(dāng)前房企經(jīng)歷行業(yè)深度調(diào)整后的主流選擇。

作為近兩年土地市場中的最大“黑馬”,建發(fā)國際2022年新增項(xiàng)目數(shù)量達(dá)48個(gè),新增貨值約1474億元。在2022年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上,建發(fā)國際管理層表示,公司將堅(jiān)持流動(dòng)性高、利潤優(yōu)、地段好的項(xiàng)目投資策略,深耕核心一二線城市及強(qiáng)三線城市。

綠城中國也是如此。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,綠城中國在2022年內(nèi)新增27個(gè)項(xiàng)目,預(yù)計(jì)新增貨值1037億元。其中,杭州市、北京市和上海市三城新增貨值占比高達(dá)82%,一二線城市貨值占比更是達(dá)到92%。

據(jù)郭佳峰透露,正是基于聚焦中心城市的拿地戰(zhàn)略,使得綠城中國2022年新增項(xiàng)目的去化率超過50%,今年3月末,這部分新增貨值能夠去化85%以上,綠城中國也因此能在行業(yè)下行期保持比較充裕的現(xiàn)金流。

隨著近期熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)銷售市場持續(xù)復(fù)蘇,諸多房企也開始重歸土拍市場。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2023年一季度,TOP100企業(yè)拿地總額為1930.0億元,拿地規(guī)模同比下降15.0%,降幅較2月收窄1.15個(gè)百分點(diǎn)。3月份,50家代表房企拿地總金額同比增長7.3%,拿地?zé)崆槊黠@回升。

在此背景下,核心城市地塊的競爭壓力與日俱增?!坝袡C(jī)會(huì)就多買一點(diǎn),沒機(jī)會(huì)就少買一點(diǎn)。”建發(fā)國際執(zhí)行董事兼行政總裁林偉國坦言,今年土地出讓規(guī)則有所調(diào)整,企業(yè)拿地都比較積極?!暗?023年建發(fā)國際的拿地目標(biāo)必然還會(huì)比2022年高,應(yīng)該能儲備2000億元左右的貨值?!?/p>

“除了要去市場表現(xiàn)好的一二線城市拿地,一些符合改善性需求的三四線城市,尤其是福建省乃至長三角地區(qū)等地都要努力拓展土儲?!绷謧硎尽?/p>

“隨著2、3月份熱點(diǎn)城市銷售形勢好轉(zhuǎn),聚焦中心城市的打法就變得很難了。”郭佳峰表示,總體來看,綠城中國在2023年的投資總貨值會(huì)超過2022年,但今年可能會(huì)變異出新的投資策略,首先是在經(jīng)反復(fù)研究選定的核心城市中做“底倉式投資”?!斑@個(gè)比重比較大,但可能‘吃不飽’,還要在相對比較安全的三四線城市進(jìn)行精準(zhǔn)投資”。

萬科聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海也表示,今年以來,萬科投資聚焦在核心城市和區(qū)域,但拿地幾率并不是很大。因此,公司最近也在研究差異化的投資策略,目前探索了項(xiàng)目投資模型,可以在全國若干個(gè)板塊找到合適的項(xiàng)目。整體而言,萬科還是會(huì)根據(jù)市場和政策的變化,堅(jiān)持量入為出、把握投資節(jié)奏。

(文章來源:中國經(jīng)營網(wǎng))

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