2023年以來(lái)，長(zhǎng)三角地區(qū)土拍熱度復(fù)蘇明顯，南京市、蘇州市、杭州市三大熱點(diǎn)城市首批集中供地成交總額近500億元。

(相關(guān)資料圖)

3月29日，浙江省杭州市率先迎來(lái)2023年第二批集中供地。在出讓的10宗地塊中，有5宗地塊在掛牌期的報(bào)價(jià)即已封頂，最終以6宗地塊觸頂搖號(hào)、2宗地塊溢價(jià)成交、2宗地塊底價(jià)成交收官，共計(jì)攬金144.8億元，平均溢價(jià)率10.2%。其中，多宗地塊吸引了40余家房企爭(zhēng)奪。

4月3日，安徽省合肥市也迎來(lái)了今年的首批集中供地，所推的6宗涉宅地塊共吸引了40余家房企參與報(bào)名，最終總成交金額為67.87億元。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，盡管核心城市土拍市場(chǎng)正在回溫，但城市間、板塊間的分化現(xiàn)象仍較明顯，全國(guó)土地市場(chǎng)整體而言仍處于低位。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，22個(gè)集中供地城市成交面積約為1055萬(wàn)平方米，同比下降17.1%；TOP100房企拿地金額總額為1930.0億元，同比下降15.0%。

“銷售市場(chǎng)不斷分化，決定了土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)分化加劇的趨勢(shì)?！敝兄秆芯吭貉袌?bào)分析稱，近兩年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響，拿地容錯(cuò)率明顯下降，房企普遍采取“以銷定投”“聚焦核心城市”的策略，確定性的銷售去化成為房企拿地的首要標(biāo)準(zhǔn)之一，因此近期銷售表現(xiàn)好的城市土拍競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。

“如今，三四線城市去化還比較困難，熱點(diǎn)中心城市賣得比較好，房企都一哄而上涌向了一二線核心城市。”在2022年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，綠城中國(guó)行政總裁郭佳峰表示，在感知到行業(yè)下行趨勢(shì)后，綠城中國(guó)從2021年底開始都把投資重心聚焦到了中心城市。“但2022年的打法在今年難以完全實(shí)施，還是要精準(zhǔn)投資一些相對(duì)比較安全的三四線城市?！?/p>

近50家房企爭(zhēng)搶一塊地

在剛剛結(jié)束的杭州市2023年第二批集中供地中，參與搖號(hào)的房企數(shù)量明顯增加。

記者注意到，最受關(guān)注的是世紀(jì)城核心區(qū)23號(hào)地塊。該地塊規(guī)劃建筑面積4.65萬(wàn)平方米，未來(lái)商品住房精裝限價(jià)為4.6萬(wàn)元/平方米。經(jīng)過(guò)17輪報(bào)價(jià)后在掛牌期間便已封頂，隨即進(jìn)入搖號(hào)程序，參拍房企數(shù)量多達(dá)47家，最終被中海地產(chǎn)以成交價(jià)15億元、溢價(jià)率11.96%競(jìng)得。

報(bào)名參拍房企數(shù)量最多的則是寧圍橋南單元XSCQ1101-30地塊。該地塊共吸引了濱江集團(tuán)、建發(fā)國(guó)際、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科集團(tuán)和保利發(fā)展等49家房企參與競(jìng)拍，最終被華發(fā)股份以18.7億元搖中，新房限價(jià)29500元/平方米。

值得一提的是，杭州市2023年第二批集中供地中，民營(yíng)房企表現(xiàn)頗為亮眼，共拿下5宗地塊，占到該批次供地總數(shù)的一半。其中，老牌房企濱江集團(tuán)拿下兩宗地塊，杭州本土民企坤和建設(shè)以總價(jià)30.2億元競(jìng)得金沙湖地塊，還出現(xiàn)了椿實(shí)置業(yè)與方遠(yuǎn)地產(chǎn)兩個(gè)“新面孔”。

據(jù)了解，方遠(yuǎn)地產(chǎn)總部位于浙江省臺(tái)州市，這是其首次在杭州市成功拿地，并以9.74億元搖中濱江浦沿地塊，樓面價(jià)21346元/平方米；而椿實(shí)置業(yè)則搖中了下沙中心區(qū)地塊，成交總價(jià)30.17億元，樓面價(jià)24064元/平方米，溢價(jià)率11.86%。

4月3日，安徽省合肥市也迎來(lái)今年的首批集中供地，6宗涉宅地塊共吸引了40余家房企參與報(bào)名，最終總成交金額67.87億元，總出讓面積27.2萬(wàn)平方米，總成交規(guī)劃建筑面積約53萬(wàn)平方米。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，在合肥市此次集中供地中，民營(yíng)房企參與數(shù)量有所提升，占比達(dá)55%左右，包括龍湖集團(tuán)和偉星房產(chǎn)等，最受歡迎的濱科城BK202301號(hào)地塊共有26家房企參與競(jìng)爭(zhēng)。最終，龍湖集團(tuán)以5.51億元拿下，溢價(jià)率14.9%。

此外，在合肥市該批集中供地中，濱科城BK202302號(hào)地塊起始價(jià)最高、占地面積最大，起始價(jià)位30.5億元，觸頂后共吸引21家房企進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段，最終“花落”合肥城建，成交價(jià)為35億元，溢價(jià)率14.82%。

全國(guó)土地市場(chǎng)分化明顯

盡管杭州市、南京市等熱點(diǎn)城市已然“入春”，但從全國(guó)范圍來(lái)看，土地市場(chǎng)仍整體處于低位。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度，全國(guó)300城住宅用地供求兩端繼續(xù)走弱。具體而言，住宅用地推出6412萬(wàn)平方米，同比下降45.6%；住宅用地成交面積5093萬(wàn)平方米，同比下降26.7%?！皟?yōu)質(zhì)地塊繼續(xù)放量，帶動(dòng)住宅用地成交樓面均價(jià)同比上漲19.0%，溢價(jià)率提升至6.2%，略有改善?！?/p>

具體到集中供地試點(diǎn)的22個(gè)城市，截至今年3月底，22城已發(fā)布的首批集中供地?cái)M出讓清單合計(jì)468宗，較2022年首批增加29宗；土地規(guī)劃建筑面積合計(jì)約3706萬(wàn)平方米，較2022年首批增長(zhǎng)4%。南京市、濟(jì)南市、杭州市、合肥市均增加10余宗，廣州市、青島市、深圳市、蘇州市基本持平，而上海市則減少21宗。

“2023年第一、二批次熱度高于2022年第一批次，高能級(jí)城市及長(zhǎng)三角地區(qū)熱點(diǎn)城市熱度較高，弱二線城市延續(xù)底價(jià)成交趨勢(shì)?！敝兄秆芯吭和恋厥袌?chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱告訴記者，2023年，多地繼續(xù)加大核心區(qū)土地供應(yīng)力度，核心區(qū)地塊占比普遍較2022年提高?！翱傮w來(lái)看，地價(jià)觸頂?shù)貕K占比提升了12個(gè)百分點(diǎn)，廣義流拍率(含撤牌、流拍等)降低了15個(gè)百分點(diǎn)，溢價(jià)成交地塊占比提升7個(gè)百分點(diǎn)。”

另?yè)?jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年一季度，全國(guó)土地成交溢價(jià)率環(huán)比上浮2.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到4.9%，創(chuàng)下2021年四季度以來(lái)的新高。分月來(lái)看，今年一季度各月的溢價(jià)率分別為3.7%、5.4%和5.9%，呈現(xiàn)逐月上升趨勢(shì)。

中指研究院研報(bào)分析稱，隨著22個(gè)城市“兩集中”政策繼續(xù)優(yōu)化，核心城市土拍升溫，民營(yíng)房企在部分城市的拿地信心有所修復(fù)。短期來(lái)看，政府部門或繼續(xù)加大核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)力度，但土拍市場(chǎng)能否繼續(xù)回溫，仍有賴于銷售端的恢復(fù)程度，土拍分化趨勢(shì)或仍將延續(xù)。

克而瑞方面也分析認(rèn)為，尤其是三四線城市的土地市場(chǎng)仍處“寒冬期”，土地流拍現(xiàn)象較為嚴(yán)重。常州市、金華市和蕪湖市等地均有多宗地塊遭遇流拍，成為今年一季度的流拍主力?！斑@些城市所推地塊之所以頻繁流拍，主要是由于當(dāng)?shù)貥鞘姓w表現(xiàn)萎靡，新房成交疲軟，土地市場(chǎng)也自然遇冷?！?/p>

探索差異化投資戰(zhàn)略

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入規(guī)?？s量、結(jié)構(gòu)分化階段，從低能級(jí)城市“換倉(cāng)”到高能級(jí)城市，正成為當(dāng)前房企經(jīng)歷行業(yè)深度調(diào)整后的主流選擇。

作為近兩年土地市場(chǎng)中的最大“黑馬”，建發(fā)國(guó)際2022年新增項(xiàng)目數(shù)量達(dá)48個(gè)，新增貨值約1474億元。在2022年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，建發(fā)國(guó)際管理層表示，公司將堅(jiān)持流動(dòng)性高、利潤(rùn)優(yōu)、地段好的項(xiàng)目投資策略，深耕核心一二線城市及強(qiáng)三線城市。

綠城中國(guó)也是如此。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，綠城中國(guó)在2022年內(nèi)新增27個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)新增貨值1037億元。其中，杭州市、北京市和上海市三城新增貨值占比高達(dá)82%，一二線城市貨值占比更是達(dá)到92%。

據(jù)郭佳峰透露，正是基于聚焦中心城市的拿地戰(zhàn)略，使得綠城中國(guó)2022年新增項(xiàng)目的去化率超過(guò)50%，今年3月末，這部分新增貨值能夠去化85%以上，綠城中國(guó)也因此能在行業(yè)下行期保持比較充裕的現(xiàn)金流。

隨著近期熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，諸多房企也開始重歸土拍市場(chǎng)。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度，TOP100企業(yè)拿地總額為1930.0億元，拿地規(guī)模同比下降15.0%，降幅較2月收窄1.15個(gè)百分點(diǎn)。3月份，50家代表房企拿地總金額同比增長(zhǎng)7.3%，拿地?zé)崆槊黠@回升。

在此背景下，核心城市地塊的競(jìng)爭(zhēng)壓力與日俱增?！坝袡C(jī)會(huì)就多買一點(diǎn)，沒機(jī)會(huì)就少買一點(diǎn)?！苯òl(fā)國(guó)際執(zhí)行董事兼行政總裁林偉國(guó)坦言，今年土地出讓規(guī)則有所調(diào)整，企業(yè)拿地都比較積極。“但2023年建發(fā)國(guó)際的拿地目標(biāo)必然還會(huì)比2022年高，應(yīng)該能儲(chǔ)備2000億元左右的貨值。”

“除了要去市場(chǎng)表現(xiàn)好的一二線城市拿地，一些符合改善性需求的三四線城市，尤其是福建省乃至長(zhǎng)三角地區(qū)等地都要努力拓展土儲(chǔ)?！绷謧?guó)表示。

“隨著2、3月份熱點(diǎn)城市銷售形勢(shì)好轉(zhuǎn)，聚焦中心城市的打法就變得很難了?！惫逊灞硎?，總體來(lái)看，綠城中國(guó)在2023年的投資總貨值會(huì)超過(guò)2022年，但今年可能會(huì)變異出新的投資策略，首先是在經(jīng)反復(fù)研究選定的核心城市中做“底倉(cāng)式投資”。“這個(gè)比重比較大，但可能‘吃不飽’，還要在相對(duì)比較安全的三四線城市進(jìn)行精準(zhǔn)投資”。

萬(wàn)科聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人張海也表示，今年以來(lái)，萬(wàn)科投資聚焦在核心城市和區(qū)域，但拿地幾率并不是很大。因此，公司最近也在研究差異化的投資策略，目前探索了項(xiàng)目投資模型，可以在全國(guó)若干個(gè)板塊找到合適的項(xiàng)目。整體而言，萬(wàn)科還是會(huì)根據(jù)市場(chǎng)和政策的變化，堅(jiān)持量入為出、把握投資節(jié)奏。

（文章來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)）

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