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西班牙《經(jīng)濟(jì)學(xué)家報(bào)》網(wǎng)站2022年12月14日發(fā)表比森特·涅韋斯和馬里奧·貝塞達(dá)斯合寫的一篇文章，題為《房地產(chǎn)周期變化：澳大利亞將成為全球樓市地震的震中》，文章編譯如下：

發(fā)達(dá)國家的房價(jià)經(jīng)歷了長達(dá)十年的不間斷上漲周期。然而，這個(gè)周期可能已經(jīng)走到盡頭了。利率上升和經(jīng)濟(jì)放緩可能會(huì)迫使全球房地產(chǎn)市場在2023年出現(xiàn)調(diào)整。一些國家的房價(jià)已經(jīng)開始下跌(尚不足以拖累全球或發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的房價(jià)總體水平)，而這種下跌勢頭將在2023年以更加同步的方式延續(xù)下去。

根據(jù)國際清算銀行數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)，自2012年以來，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的房價(jià)總體水平一直沒有停止上漲。2021年，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的房價(jià)總體水平漲幅超過11%，為國際清算銀行對發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體進(jìn)行該系列調(diào)查以來的最高水平。就歐元區(qū)而言，漲幅為8.1%，這是自1990年以來的最大值。2022年房價(jià)上漲速度預(yù)計(jì)會(huì)顯著放緩，而這將導(dǎo)致2023年出現(xiàn)調(diào)整。許多分析機(jī)構(gòu)預(yù)測房地產(chǎn)市場周期即將發(fā)生變化，最近發(fā)布這樣的預(yù)期的是惠譽(yù)國際信用評級有限公司。該評級機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，由于抵押貸款利率居高不下導(dǎo)致需求降溫，大多數(shù)市場的名義房價(jià)增速將在2023年下降或大幅放緩。

惠譽(yù)的專家說：“這將助長2022年下半年澳大利亞、加拿大、丹麥、德國、荷蘭、英國和美國等地已經(jīng)出現(xiàn)的房價(jià)下跌趨勢?！?/p>

這些專家認(rèn)為，隨著“逆風(fēng)”(通貨膨脹、加息、失業(yè)率上升、能源成本增加……)變得更強(qiáng)，實(shí)際收入受到的侵蝕將導(dǎo)致銀行的信貸組合受損(拖欠率上升)，與此同時(shí)，許多家庭將不得不選擇賣出他們的一些資產(chǎn)，包括住房。而這將對房價(jià)造成下行壓力。此外，惠譽(yù)的專家警告說：“那些抵押貸款利率可變或在短期內(nèi)固定的國家的房地產(chǎn)市場將尤為脆弱。”

澳大利亞是全世界最熱門的房地產(chǎn)市場之一。該國的房價(jià)在2020年上漲超過5%，2021年漲幅更是達(dá)到17.4%。與此同時(shí)，澳大利亞的房價(jià)租金比指標(biāo)在2019至2021年間飆升近40%。一切都表明，相對于其基本面，澳大利亞房地產(chǎn)市場的估值已經(jīng)過高。

經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、大學(xué)教授胡安·拉蒙·拉略向《經(jīng)濟(jì)學(xué)家報(bào)》指出：“澳大利亞家庭持有的房地產(chǎn)價(jià)值水平(與國內(nèi)生產(chǎn)總值之比)已經(jīng)超過了日本在房地產(chǎn)泡沫頂峰時(shí)期的水平……如果澳大利亞經(jīng)濟(jì)急劇放緩，房地產(chǎn)泡沫可能會(huì)破裂，進(jìn)而導(dǎo)致澳大利亞金融體系發(fā)生危機(jī)。”

在此背景下，惠譽(yù)預(yù)計(jì)澳大利亞的名義房價(jià)將從2022年初的峰值下跌約17%，而實(shí)際房價(jià)將下跌近25%。后一個(gè)數(shù)字是在將通貨膨脹的影響計(jì)入名義房價(jià)跌幅后獲得的。

惠譽(yù)的專家警告說：“抵押貸款利率上升、高通脹和工資增長緩慢將繼續(xù)損害居民負(fù)擔(dān)房地產(chǎn)的能力，這將進(jìn)一步抑制他們購買新房的需求。澳大利亞的抵押貸款利率大多為浮動(dòng)利率。自2021年底以來，該國的抵押貸款利率提高了一倍多，這使得購房者的貸款能力下降20%以上?！?/p>

（文章來源：參考消息網(wǎng)）

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