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專題:從地產(chǎn)竣工看玻璃庫存演變-全球今頭條

2023-04-06 17:08:54 來源:國投安信期貨

玻璃下游房地產(chǎn)消費(fèi)占比高達(dá)75%以上,而玻璃供給剛性的特點(diǎn),又決定了房地產(chǎn)對玻璃的影響至關(guān)重要。我們梳理了下房地產(chǎn)與玻璃的內(nèi)在邏輯關(guān)系。一般房地產(chǎn)需要資金才能進(jìn)行一系列開發(fā)投資,其中資金來源主要是國內(nèi)貸款、自籌資金、定金與預(yù)收款以及個人按揭等,而定金與預(yù)收款、個人按揭主要來源于房地產(chǎn)銷售這塊。房地產(chǎn)拿到資金后,會進(jìn)行一系列開發(fā)投資,先是購買土地,新開工,施工,然后竣工交房。在2016年之前,期房銷售占比相對平穩(wěn),基本在75%左右, 2016年至2021年期間,期房銷售比不斷提升,最高時占比達(dá)到89%,而隨著地產(chǎn)不斷暴雷,期房銷售比大幅回落,但仍是目前主流的銷售方式。所謂期房銷售,是新開工一段時間后,拿到預(yù)售許可證,進(jìn)行預(yù)售,然后施工竣工交房,而現(xiàn)房銷售是指竣工后銷售。玻璃安裝時間在竣工之前,所以竣工數(shù)據(jù)一定程度上能反映出玻璃的需求。同時房地產(chǎn)銷售對玻璃的需求有重要影響,一方面,房地產(chǎn)銷售決定資金來源,會影響后續(xù)一系列房地產(chǎn)新開工、施工以及竣工節(jié)奏,另一方面,期房銷售后有交房的需求,會形成玻璃需求。當(dāng)然購置土地、新開工、施工都會影響存量的竣工。

圖1:地產(chǎn)與玻璃的關(guān)系邏輯圖

數(shù)據(jù)來源:資料整理、國投安信期貨


(資料圖)

1、庫存周期

庫存周期通常分為四個階段。

(1)被動型庫存減少:產(chǎn)量和庫存的持續(xù)減少,改變了市場的供求格局,商品價(jià)格開始企穩(wěn)反轉(zhuǎn)。雖然產(chǎn)量和銷量都在上升趨勢,但是銷量上升的更快,形成了對庫存的消耗。此時,庫存被動地減少,市場開始繁榮——經(jīng)濟(jì)進(jìn)入補(bǔ)庫存階段。

(2)主動型庫存增加:隨著庫存水平達(dá)到低谷,價(jià)格持續(xù)上行,企業(yè)經(jīng)營策略從保守轉(zhuǎn)向積極:1)生產(chǎn)和采購更加積極;2)開展存貨的投資或投機(jī)。經(jīng)濟(jì)步入到典型的補(bǔ)庫存階段,市場情緒樂觀。

(3)被動型庫存增加:當(dāng)市場需求下降,產(chǎn)品銷量隨之下降,但是產(chǎn)量還未來得及相應(yīng)調(diào)整,此時會出現(xiàn)庫存增加,這是產(chǎn)品滯銷形成的庫存積壓,是被動的庫存增加。此時,增長放緩初現(xiàn)端倪——經(jīng)濟(jì)進(jìn)入去庫存階段。

(4)主動型庫存減少:庫存的不斷累積將迫使企業(yè)開始調(diào)整自己的經(jīng)營策略,生產(chǎn)和采購趨于謹(jǐn)慎,以減少產(chǎn)量;同時采取措施處理存貨,要么降價(jià)傾銷,要么減產(chǎn)以緩解價(jià)格下降壓力。

圖2:庫存周期性

資料來源:資料整理、國投安信期貨

圖3:庫存周期階段

資料來源:資料整理、國投安信期貨

2、地產(chǎn)竣工與玻璃庫存的關(guān)聯(lián)性

玻璃廠家與社會庫存走勢來看,2021年上半年需求韌性仍在,需求驅(qū)動,廠家和貿(mào)易商處于同時去庫格局;下半年隨著房企不斷暴雷事件,需求驟降,上游持續(xù)累庫,貿(mào)易商避險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)意識,一直處于低庫存策略。2022年年初,廠家保價(jià)政策加之貿(mào)易商對年后需求轉(zhuǎn)好預(yù)期,出現(xiàn)了一波冬儲補(bǔ)庫,廠家?guī)齑孓D(zhuǎn)移至貿(mào)易商的過程,短暫的廠家去庫貿(mào)易商累庫,但最后實(shí)際需求表現(xiàn)差,兩者進(jìn)入同時累庫格局。保價(jià)政策結(jié)束后,5月份開始貿(mào)易商采取持續(xù)降庫策略,需求弱,廠家?guī)齑嬉恢碧幱诟呶粦B(tài)勢。一直到2022年底,重現(xiàn)冬儲補(bǔ)庫,貿(mào)易商補(bǔ)庫,廠家去庫。2023年年初,春節(jié)后需求表現(xiàn)差,玻璃廠再度進(jìn)入累庫格局。近期玻璃出現(xiàn)一定轉(zhuǎn)機(jī),呈現(xiàn)出上中游同時去庫格局,這個態(tài)勢能否持續(xù),行業(yè)的高庫存能否得到解決,之后的庫存又將如何演變,我們重點(diǎn)從地產(chǎn)竣工的角度來看看對其影響。

圖4:玻璃廠家與貿(mào)易商庫存走勢圖

數(shù)據(jù)來源:隆眾資訊、國投安信期貨

由于玻璃貿(mào)易商庫存的數(shù)據(jù)時間較短,另外從體量上來看占比較小,像沙河貿(mào)易商庫存占比大部分時間在20-30%區(qū)間,而沙河地區(qū)貿(mào)易商體系發(fā)達(dá),其他區(qū)域更多是直銷為主,貿(mào)易商體量占比沒有沙河高。沙河庫存占全國庫存10%左右,所以全國玻璃貿(mào)易商的庫存體量相對廠家占比更小,廠家的庫存數(shù)據(jù)基本上可以反映行業(yè)整體的庫存趨勢。

圖5:地產(chǎn)竣工與玻璃庫存的關(guān)系邏輯圖

數(shù)據(jù)來源:隆眾資訊、國投安信期貨

從玻璃的庫存與地產(chǎn)竣工走勢圖來看,玻璃的貿(mào)易環(huán)節(jié)相對單調(diào),更多的時候,是被動的去庫和累庫,主動的相對比較少,所以庫存與地產(chǎn)竣工有比較高的負(fù)相關(guān)性。而玻璃庫存季節(jié)性比較高,春節(jié)期間是一年中的淡季,下游需求停滯,產(chǎn)量直接轉(zhuǎn)換為庫存,累庫速度最快。我們剔除掉春節(jié)累庫的季節(jié)性因素,來看看歷史的玻璃庫存周期變動。2016年,國家出臺房地產(chǎn)刺激政策,竣工增速走高,玻璃需求增加,庫存下降,價(jià)格上漲,被動去庫階段。2017年,三四線在棚改貨幣政策驅(qū)動下,地產(chǎn)依然呈現(xiàn)較好態(tài)勢,但高周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)模式,房企更傾向于地產(chǎn)前端投資,造成竣工增速表現(xiàn)不及新開工和銷售增速,雖然仍處于正增長,但有所下滑,相應(yīng)的玻璃庫存仍處于偏低格局,但庫存水平相對2016重心有所抬升。2018年,隨著地產(chǎn)政策逐步收緊,地產(chǎn)增速放緩,房企加速資金回流,后端投資和前端投資的差距進(jìn)一步拉大,造成竣工增速繼續(xù)下滑,遠(yuǎn)不及銷售和新開工增速,相應(yīng)的玻璃庫存重心進(jìn)一步抬升。2019年,地產(chǎn)表現(xiàn)好于預(yù)期,一二線邊際復(fù)蘇,加之交房的需要,竣工增速有所回暖,與新開工和銷售的剪刀差縮窄,玻璃也進(jìn)入需求好轉(zhuǎn)帶來的被動去庫階段。2020年初武漢疫情因素,需求停滯,玻璃快速累庫,之后隨著疫情影響減弱,需求集中釋放,加之趕工現(xiàn)象,竣工保持高增速,玻璃進(jìn)入去庫階段。2021年上半年,地產(chǎn)需求韌性仍在,加之保交房需要,竣工維持高增速,玻璃也處于低庫存狀態(tài)。下半年開始,隨著地產(chǎn)暴雷事件不斷,盡管需要保交房,但房企資金周轉(zhuǎn)差,竣工大打折扣,增速快速下滑,玻璃進(jìn)入被動累庫階段。2023年年初,竣工有回升態(tài)勢,玻璃也看到一定去庫的跡象,這種格局能否持續(xù)?

3、地產(chǎn)新開工及銷售對竣工的影響

玻璃的需求主要在房地產(chǎn)竣工之前的一段時間。保交房的平穩(wěn)運(yùn)行對玻璃的需求至關(guān)重要。2016年之前,新開工向竣工傳導(dǎo)大概1.5-2年,2016年之后拉長到3年以上,主要原因2016年期房和現(xiàn)房比大幅回升,另外房企資金周轉(zhuǎn)效率,傾向于前端投資,加上開發(fā)商更傾向于精裝修交房,都會帶來新開工向竣工傳導(dǎo)時間拉長。對比發(fā)現(xiàn),2016年后新開工當(dāng)月同比增速后移3年與竣工面積當(dāng)月同比增速協(xié)同性較高,但2022年受制于資金壓力,竣工增速表現(xiàn)不及預(yù)期,存在一些2022年保交房的需求被推移至2023年。所以2023竣工存量仍有,但控制竣工節(jié)奏關(guān)鍵性因素仍在于地產(chǎn)資金,而地產(chǎn)資金最核心在于銷售。從銷售增速與竣工增速對比來看,兩者相關(guān)性更強(qiáng),這也是2022竣工表現(xiàn)大不及預(yù)期的主要原因。那今年玻璃的庫存走勢,一方面要看存量的竣工需求,另外還要看保交房的政策實(shí)施力度以及地產(chǎn)的銷售復(fù)蘇情況。

4、今年竣工有望迎來反彈

據(jù)奧維云網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,2022年精裝修樓盤計(jì)劃交付3162個項(xiàng)目。2023年計(jì)劃交付的精裝修項(xiàng)目3270個。由于2022年地產(chǎn)資金情況惡劣,保交付兌現(xiàn)不及預(yù)期,根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2022年延期交付項(xiàng)目達(dá)到約1/3的比例,最后2022年實(shí)際交付的項(xiàng)目2162個,有約1000個項(xiàng)目順延到2023年交付, 2023年最后預(yù)期交付的項(xiàng)目4270個。從這塊數(shù)據(jù)看,今年交付量相對去年明顯提升。2023年有望迎來交房潮。

另外根據(jù)克而瑞監(jiān)測到的截止2022年底,32個重點(diǎn)城市已停工延期交付的項(xiàng)目多達(dá)290個,尚未交付的套數(shù)達(dá)407956個,尚未交付的面積達(dá)4532萬平米,其中中西部城市諸如武漢、西安、鄭州、昆明等停工項(xiàng)目所涉尚未交付套數(shù)均在3萬套以上,而鄭州、昆明因保交房政策起步較早、或因政策紓困力度較大,目前多數(shù)項(xiàng)目均處于部分復(fù)工和全面復(fù)工狀態(tài),鄭州復(fù)工項(xiàng)目占比接近9成。截止到2022年底,統(tǒng)計(jì)到的這些停工延期交付的項(xiàng)目中,全面復(fù)工項(xiàng)目62個,部分復(fù)工86個,間歇式、小范圍復(fù)工16個,繼續(xù)停工的達(dá)到126個。一半以上已經(jīng)復(fù)工,有望形成2023年的竣工需求,但仍有大量處于繼續(xù)停工的項(xiàng)目,還需要看國家的保交房力度以及房企的資金情況,這部分能否轉(zhuǎn)為2023年的竣工需求還有待去驗(yàn)證。

圖8:32個重點(diǎn)城市延期交付項(xiàng)目匯總

資料來源:克而瑞、國投安信期貨

圖9:32個重點(diǎn)城市停工項(xiàng)目復(fù)工情況

資料來源:克而瑞、國投安信期貨

而關(guān)于政策層面,國家出臺一系列保交房措施,2022年7月28日,中央政治局會議首次提出保交樓,強(qiáng)調(diào)“壓實(shí)地方政府責(zé)任,保交樓、穩(wěn)民生”。而地方層面,設(shè)立房地產(chǎn)專項(xiàng)紓困基金;派遣工作組,督促項(xiàng)目盡早復(fù)工;返還未動工項(xiàng)目土地款;預(yù)售資金監(jiān)管既要規(guī)范化,又要適度放松;積極爭取國家政策性銀行專項(xiàng)借款,支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。從中央到地方,保交樓政策頻繁,目前統(tǒng)計(jì)到的31個地區(qū)中出臺的保交樓措施達(dá)到23個地區(qū),需求端措施有24個地區(qū),企業(yè)端措施有11個地區(qū)。而今年兩會中關(guān)于房地產(chǎn)的相關(guān)政策主要體現(xiàn)兩個方面,一是有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn),改善資產(chǎn)負(fù)債狀況,防止無序擴(kuò)張,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展;另外加強(qiáng)住房保障體系建設(shè),支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問題。防風(fēng)險(xiǎn)是首位,與之前中央基調(diào)一致,針對優(yōu)質(zhì)房企出臺的支持力度有望繼續(xù)加大,房企的資金問題有望得到改善,預(yù)計(jì)保交樓仍是防風(fēng)險(xiǎn)的首要任務(wù),保證供給端的平穩(wěn)運(yùn)行。同時針對需求端,支撐剛性和改善性需求,需求端“精準(zhǔn)施策”有望繼續(xù)推行。

去年延期的交房項(xiàng)目順延至2023年,加之一系列保交樓、供需兩端政策發(fā)力,今年竣工有望迎來反彈。

5、總結(jié)

玻璃庫存與地產(chǎn)竣工有較強(qiáng)的負(fù)相關(guān)性,而地產(chǎn)竣工受到銷售的影響。隨著保交房政策力度的加大,去年延誤的竣工量有望順延到今年,今年需要交房的量相對去年明顯提升。近期地產(chǎn)銷售呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象,地產(chǎn)資金有望得到改善,促進(jìn)保交房的順利實(shí)施,對玻璃需求形成利好,2023年玻璃有希望迎來去庫周期。

(文章來源:國投安信期貨)

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