在綠地控股集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“綠地控股”;600606.SH)的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，綠地控股的混改進(jìn)程有了新消息。

1月21日，綠地控股發(fā)布2020年業(yè)績(jī)快報(bào)，綠地控股2020年全年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)137.2億元，同比下降6.93%，業(yè)績(jī)下滑。2020年1-12月，綠地控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3583.53億元，同比下降7.7%，成為房企前十強(qiáng)中唯一一家銷售額出現(xiàn)下降的房企。

當(dāng)日，綠地控股還在上海舉辦媒體會(huì)暨2020業(yè)績(jī)交流會(huì)。綠地控股董事長(zhǎng)張玉良在業(yè)績(jī)交流會(huì)上對(duì)市場(chǎng)的混改傳言進(jìn)行了辟謠，并透露了混改進(jìn)展：目前在談的兩家機(jī)構(gòu)，其中一家為券商，另一家為保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。

《投資者網(wǎng)》就相關(guān)問(wèn)題聯(lián)系綠地控股，公司方面表示：“為進(jìn)一步做強(qiáng)綠地、更好支持綠地中長(zhǎng)期發(fā)展，金融央企是重要的、較理想的潛在股權(quán)受讓方，目前也已與相關(guān)方進(jìn)行了深入溝通，公司也將根據(jù)相關(guān)信披規(guī)定及國(guó)資股東方的正式通知，及時(shí)公開(kāi)披露具體進(jìn)展。”

金融央企為潛在股權(quán)受讓方

2015年前，綠地控股作為上海國(guó)資委混改試點(diǎn)借殼上市;5年后，面臨中央加速國(guó)企改革、上海國(guó)資混改步入深水區(qū)的政策紅利，綠地再度進(jìn)入二次混改階段。

2021年1月，市場(chǎng)上有消息稱“某十強(qiáng)房企欲收購(gòu)某十強(qiáng)房企”，亦有傳言稱被收購(gòu)方是綠地控股，而收購(gòu)方可能“萬(wàn)科+誠(chéng)通組成的國(guó)企改革基金”或“中海和其他投資者組成的投資人”。

在1月21日綠地控股舉行的2020業(yè)績(jī)交流會(huì)上，張玉良直接否認(rèn)上述傳言，“這個(gè)消息純屬無(wú)中生有”。

關(guān)于近期收購(gòu)傳聞及引入戰(zhàn)投方面，綠地控股管理層透露，目前在談且符合相關(guān)條件的有兩家企業(yè)，其中一家為券商，一家為保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。引入的戰(zhàn)略投資人，可能是一家，也可能是聯(lián)合體。

根據(jù)2020年7月綠地控股發(fā)布的“因國(guó)資股東正在籌劃公司控制權(quán)結(jié)構(gòu)有關(guān)事項(xiàng)停牌”公告，此次混改，由上海市國(guó)資委主導(dǎo)，推動(dòng)國(guó)資委全資持有的重要國(guó)資企業(yè)集團(tuán)上海地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司及上海城投(集團(tuán))有限公司通過(guò)公開(kāi)征集受讓方的方式協(xié)議轉(zhuǎn)讓所持有的公司部分股份，擬轉(zhuǎn)讓的股份比例合計(jì)不超過(guò)綠地總股本的17.50%。本次股份轉(zhuǎn)讓完成后，預(yù)計(jì)綠地仍無(wú)控股股東及實(shí)際控制人。

“金融央企是重要的、較理想的潛在股權(quán)受讓方。” 綠地控股對(duì)《投資者網(wǎng)》表示：“對(duì)于綠地控股啟動(dòng)新一輪深度混改，資本市場(chǎng)主流機(jī)構(gòu)給予了充分肯定：綠地的股權(quán)結(jié)構(gòu)更趨完美，在繼續(xù)保有國(guó)資核心財(cái)務(wù)投資者、一如既往獲得上海市政府層面支持的同時(shí)，引入綜合實(shí)力優(yōu)異的戰(zhàn)略投資者，進(jìn)一步增強(qiáng)資本實(shí)力，市場(chǎng)化程度顯著提升，有利于最大限度發(fā)揮體制機(jī)制優(yōu)勢(shì)。后續(xù)雙方在產(chǎn)業(yè)等更多層面的深度合作也令人期待。”

目前，綠地控股的股權(quán)結(jié)構(gòu)中，第一、單一大股東為上海格林蘭投資企業(yè)(有限合伙)，該公司是董事長(zhǎng)張玉良為首的管理層及骨干員工持股平臺(tái)，持有綠地控股35.45億股份，持股比例為29.13%;上海地產(chǎn)及上海城投作為上海國(guó)資委一方，分別持有綠地控股31.42億股、25億股，為綠地控股第二大股東及第三大股東，兩者相加股權(quán)占比46.37%。

業(yè)績(jī)疲軟銷售額下降

綠地控股二次混改的同時(shí)，還面臨著業(yè)績(jī)疲軟、銷售額下降的窘境。

根據(jù)1月21日綠地控股發(fā)布的2020年業(yè)績(jī)快報(bào)，綠地控股2020年全年?duì)I業(yè)總收入4813億元，同比增長(zhǎng)12%;總資產(chǎn)達(dá)到13491億元，同比增長(zhǎng)18%;歸母凈資產(chǎn)834億元，同比增長(zhǎng)6%;而同期實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)137.2億元，相比于去年同期的147億元，同比下降6.93%。

對(duì)于2020年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，張玉良在1月21日的媒體交流會(huì)上表示：“雖然有些指標(biāo)不理想，但是總體而言還是比較理想。”

值得注意的是，2020年，綠地控股的房地產(chǎn)銷售還首次出現(xiàn)了下滑。根據(jù)綠地控股2020年第四季度房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況簡(jiǎn)報(bào)，2020年1-12月，綠地控股實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2909.3萬(wàn)平方米，比去年同期減少10.7%;實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3583.53億元，比去年同期減少7.7%。

綠地控股4000億元的銷售目標(biāo)在2020年仍未完成。綠地控股曾提出在2018年沖刺4000億元銷售目標(biāo)，然而，2018年至2020年三年均沒(méi)有達(dá)成，銷售額還從2018年的3874.9億元出現(xiàn)下降，成為房企前十強(qiáng)中唯一一家銷售額出現(xiàn)下降的房企。

數(shù)據(jù)顯示，碧桂園、萬(wàn)科、恒大2020年的銷售額分別同比增長(zhǎng)3.34%、11.62%、20.3%。而根據(jù)克而瑞中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售額榜單，綠地控股的銷售額排名也一路下滑，從2015年的最高排名第三位，一路下滑到2020年的第七位。

綠地控股對(duì)《投資者網(wǎng)》表示：“在新冠肺炎疫情席卷全球、房地產(chǎn)調(diào)控明顯收緊的背景下，綠地控股實(shí)現(xiàn)了2020年核心業(yè)績(jī)‘逐季改善、趨勢(shì)向好、全年正增長(zhǎng)’”。不過(guò)，在2020年前三季度時(shí)，綠地控股的歸母凈利潤(rùn)增速雖然已經(jīng)轉(zhuǎn)正為1.94%，但是全年歸母凈利潤(rùn)增速卻轉(zhuǎn)負(fù)，為-6.93%，合同銷售金額增速為-7.7%，并未實(shí)現(xiàn)綠地控股所言“核心業(yè)績(jī)?nèi)暾鲩L(zhǎng)”。

關(guān)于房地產(chǎn)銷售情況，綠地控股對(duì)《投資者網(wǎng)》強(qiáng)調(diào)：“綠地控股房地產(chǎn)業(yè)全年結(jié)轉(zhuǎn)收入2171億元，同比增長(zhǎng)12%，再創(chuàng)歷史新高。銷售質(zhì)量快步提升，回款創(chuàng)歷史新高，達(dá)到3089億元，回款率86%，同比提升9個(gè)百分點(diǎn)。銷售結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化，住宅銷售金額2725億元，同比增長(zhǎng)8%，占比達(dá)到76%，商辦占比24%。銷售均價(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)，達(dá)到12300元/平方米。”

數(shù)據(jù)顯示，2020年，綠地控股全年累計(jì)獲取項(xiàng)目90個(gè)，新增土地面積1365萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積2932萬(wàn)平方米。按貨值計(jì)算，約70%的項(xiàng)目位于一二線城市。

萬(wàn)億負(fù)債壓頂踩遍“三道紅線”

截至2020年9月末，綠地控股的短期借款為299.47億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)性負(fù)債為730.38，合計(jì)約為1030億元。而同期賬面貨幣資金僅有805億元，難以覆蓋其短期債務(wù)。綠地控股面臨著短期償債壓力。

同時(shí)綠地控股的總負(fù)債仍在持續(xù)上漲。根據(jù)綠地控股2020年業(yè)績(jī)快報(bào)，截至2020年12月末，公司總資產(chǎn)13491億元，資產(chǎn)負(fù)債率88.28%，簡(jiǎn)單計(jì)算可知總負(fù)債為11909.95億元，較2020年9月末總負(fù)債10322.85億元，三個(gè)月內(nèi)增長(zhǎng)1587億元。

近年來(lái)，綠地控股的負(fù)債率持續(xù)攀升。Wind數(shù)據(jù)顯示，綠地控股的資產(chǎn)負(fù)債率由2011年末的62.44%增至2020的88.28%，累計(jì)上漲超25個(gè)百分點(diǎn)。

2019年年報(bào)顯，綠地控股凈負(fù)債率為155.6%、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率82.8%、現(xiàn)金短債比0.76，“三道紅線”全踩雷。根據(jù)“三道紅線”規(guī)定：一、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;二、凈負(fù)債率大于100%;三、現(xiàn)金短債比小于1.0倍。

作為高杠桿的房企之一，綠地控股于2020年8月也成為首批12家“三道紅線”新規(guī)試點(diǎn)房企之一。但從目前情況來(lái)看，踩線情況仍未改善。綠地控股對(duì)《投資者網(wǎng)》表示：“全年初步數(shù)據(jù)顯示，短短數(shù)月間，綠地現(xiàn)金短債比累計(jì)提升幅度超40%;凈負(fù)債率累計(jì)下降近50個(gè)百分點(diǎn);剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率逐步回落，有息負(fù)債總額較高點(diǎn)下降約450億元。”

不過(guò)，目前綠地控股依然處于“紅檔”，仍觸及三條紅線。

綠地控股對(duì)《投資者網(wǎng)》表示，綠地將圍繞“三年三步走”去杠桿計(jì)劃，聚焦六大核心措施，有計(jì)劃、分步驟、多管齊下降負(fù)債去杠桿，一是主動(dòng)壓減有息負(fù)債規(guī)模，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu);二是聚焦成長(zhǎng)性地區(qū)，優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，提高土地投資質(zhì)量;三是根據(jù)市場(chǎng)情況以銷定產(chǎn)，靈活調(diào)整生產(chǎn)供應(yīng)節(jié)奏;四是加快銷售資金回籠，實(shí)施審慎穩(wěn)健的現(xiàn)金流管理;五是加快已售項(xiàng)目建設(shè)和交付結(jié)轉(zhuǎn);六是積極充實(shí)企業(yè)資本金，提升資本實(shí)力。(思維財(cái)經(jīng)出品)

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